这篇文结合了珠海的地理位置，自然环境，产业分布，文化设施综合状况，分析2030年时全市最贵的区域在哪里。为什么是2030年？因为中国的规划都是以5年为期的，十四五规划末是2025年，十五五末是2030年，接下去是2035年中期规划，这个太遥远就不分析了，世界变化太快了，未来8年的事情还比较好预见。在不能把山给劈了，把海给填平的大前提下，珠海的面积就只有这么大了，交通大动脉的打通，使得整个城市连通更加方便。
我把全市归纳为3个区域。
1，东区，包括香洲城区，南湾城区，高新区，横琴岛。2，鹤州新区，位于东区和西区之间，鉴于目前还是个大水塘，8年后估计还在填海造地基，也没有分析的意义。3，西区，包括金湾和斗门。
珠海特区在1980年成立，至今发展了41年，城市土地开发了很多，但是居住区大多集中在东区，其实没多少土地剩余了，尤其香洲城区只能依靠旧改来释放土地。西区拥有大量土地储备，鹤州新区按照规划是2060年才完成开发，也就是最后的一块土地，不具备分析意义了。这一篇不分析西区的情况，这个市场和东区差异比较大，西区楼市的价格锚定区在哪里?价格是不是虚高？未来依靠什么涨起来？等等问题今天不探讨，有缘再说吧。这里只分析东区的情况。
其实这两年很多差异已经浮出水面，只是很多人认为是顶部，在我看来这是小荷才露尖尖角，是起点。
高价的房子，价格是由拥有消费能力的人群决定的，珠海的有钱人多不多？这个问题相信很多人有答案，我们今天也不讨论。过去十年是刚需市场为主，未来十年是改善市场大爆发，住更大更新的房子是一种刚性需求。很显然，珠海是个好命的城市，在这波都市圈进程中，珠海是可以分到一杯羹的，1小时轻轨都市圈，珠海仍然是核心城市之一，广州深圳这两座特大一线城市在旁边，珠海的房产价格至少可以达到广州的一半。
看下面这张图，就是我认为未来珠海房价平均价格最高的区域，不同楼盘因为品质和地段差异，价格肯定是有差异，但是区域均价高。
1，新香洲一带。
新香洲过去是一个很小的范围，大致是体育中心，文园中学周边那一小片区域。但是很显然，政府选择扩大新香洲的范围。三溪小镇，上冲村，翠微村，香洲北工业区大量旧改，将整个区域拉伸，也不枉费斥巨资建造香山湖，儿童公园等市政大建筑了。至2030年时，这些旧改预计也完工得七七八八了。届时，吉大，老香洲，柠溪，夏湾等区域没有大规模旧改的情况下，区域将集体迈入30年楼龄。而扩大后的新香洲是整个香洲城区最年轻的区域，即使有部分楼盘也20几年了，但是大量房子也才5年楼龄，这些旧楼梯楼反而有机会被拆迁。从城建水平来讲，新香洲整个面貌更加新，旧改释放出来的新楼盘，不断吸引年轻刚需及改善人群进入，使得这个区域的居住人群最多，密度最大，学校最密集，简直就是一个超级大的学区。其他区域的居民要么搬走，要么住到老，新增年轻人较少，慢慢就力不从心了。
新香洲这个区域那么大，三溪小镇，上冲村，翠微村沿着金凤路，明珠南路建设，属于边缘路段，靠近中山，虽然房子很新，地段和自然景观还是差一点。很显然，香山湖周边是环境最好的，市政配套也最密集，一个儿童公园就俘获不少家长的心了。红山村，香洲北工业区旧改，五洲花城周边，就是狭义的新香洲这一带，背靠凤凰山，位置最中心，景观也最好。
珠海人喜欢山多于海景，这是不争的事实，长年住海边容易得风湿。其实再过去一点的凤凰北一带地段也不错，直通海边，可惜目前并未听说有拆迁计划。
房子超过30年楼龄还能不能住？对于维护得好的楼盘肯定是能住。但是，银行对于超过30年楼龄的房子要么不放贷，要么评估价很低，使得这些老房子失去金融属性，不能贷款或者低评估价的房子，只能你自己一直住下去了，想换房也得找到人接盘啊。再过5年，很多老区域的居民会意识到这个惊悚的事情，加速卖房行为，向有新房供应或者次新房集中的地段搬迁。
2，高新区后环，前环一带。
高新区即是唐家，可以说是个很有运气的地方，旧村和旧厂房大多集中在西边的金鼎区域，靠海边有大片空地可以开发，自然景观一流。高新区北面就是中山，南面凤凰山过来是新香洲，没有拖累它的低房价区域，整个区就跟随市区的价格来走。后环是深珠合作区预留土地，位于高新区地理位置中间，可以说是要产业有产业，要海景有海景，加上超大中山公园傍身，晋升高新区最贵区域毫无疑问。目前在做规划，2030年时估计开发进度三分之一可以吧，高规划高起点建设，价格自然不会低了。
前环在后环旁边，已经开发完毕，区域房子新，环境好，都是水涨船高了，前环的缺陷我认为是没有规划商业体，只有少量社区商业，只能靠高新宝龙城和后环未来的商业来补充了。至于北围，需要靠后环高价来带动才能解套，毕竟地理位置是硬伤，靠近中山边缘，你说改善客户喜欢住这里么，就是比后环便宜，刚需才会选择。
3，横琴岛，十字门，保税区一带。
横琴岛是我见过的珠海自然环境和城建结合最好的区域，离香洲城区只有十多公里，大交通已经打通。整个岛可以媲美欧洲的环境，占据面积最大的大小横琴山，有两条水道贯通，四面临海，全部管道埋在地下，这种城建和自然环境，可以确保这个岛50年的青春活力，可惜啊，要搞啥产业，拿来盖别墅爽歪歪。但是人家的任务是要搞高端产业，规划的居住区少得可怜，还不能一下卖掉，得慢慢卖，普通人是没有机会上车这个小岛了。
在没有户籍红利情况下，我更加看好横琴岛的品质豪宅，普通刚需楼盘和珠海市区的价格在二手市场随着时间会逐步缩小差距，不至于贵50%吧。因为横琴岛不是封闭的，人员是可以自由流动的，不是非住横琴不可呀，对于刚需来说同等品质便宜是硬道理。如果可以盖别墅，横琴岛的别墅肯定是全珠海最贵，毫无疑问的。就是希望未来的开发商搞多点品质楼盘养眼一点吧，现在这些房子真的很多品质很一般，可惜了这个环境。
至于十字门和保税区，要从南湾城区讲起。看下图，黄色圈起来的是大南湾城区，将沿着将军山建造环山路，把整个区域连通。很显然，从自然环境来看，目前的南湾，湾仔，十字门，保税区，洪湾这一面，背山靠海，对面是横琴岛，比南屏科技城靠中山边缘那一面更好。
再次，从政府定位来看，南屏科技城是产城融合区，和三溪小镇一样，是安置香洲区的产业为主，居住区是为了产业园服务的。目前大量的旧工业厂房也很难搬迁，只能改造。洪湾定位也是产业为主，住宅是很少的。保税区因为历史原因，目前还是以产业为主，这两年也在陆续卖住宅地，鹤州新区成立后，我估计会重新规划保税区这片地，拆掉围栏，商业和住宅都会有，加上延伸过来的情侣路，美美的中央绿谷，景观也是不错的。当然，如果保税区不拆，那就只能是靠近河边的部分搞住宅了。
十字门延伸到保税区，背靠将军山，前面是十字门水道，金融岛和澳门交汇处，这个城市界面将是珠海未来的CBD区域，夜景无敌。
南湾城区未来是横琴新增企业人员居住需求溢出的第一站，以及香洲城区刚需溢出第一站。工作在横琴，得益于将军山隧道和南湾大道，居住可以从整个南湾范围来挑，其次是金湾那边，住到香洲城区的是极少数了。十字门，湾仔，南湾都会兴旺起来，湾仔旧改，作物村那块地确实也不错，背靠将军山脉，难得的好地段了。北山村旧改，也会让片区城建大幅提升，2030年那时，这两大旧改，以及南屏那边的旧改，应该有很大进展了。唯一的问题是，这些旧改居然全部由华发来操刀，没有竞争对手引进，绝对是房价的压舱石。
南湾-湾仔-十字门这个区域，地块狭长，被南湾大道分开，土地面积来讲，比新香洲是差一点，建不了大建筑，也只能开发下山体公园了，也比不上横琴岛的环境大气，区域均价可以达到新香洲的价格，但豪宅价格预计还是香山湖周边高，十字门的海景房可以媲美香山湖价格。
新香洲价格涨上来后，南湾因为区域新，再次进入购房者眼中，新房和次新房都迎来时机，随着居住的本地客户增多，这个区域的学区肯定会比现在好。其实十字门144平以内的四房，总价400-500万左右的房子卖得超好，包括中海寰宇天下和琴澳新城，小四房更受欢迎，琴澳新城有部分楼栋的四房甚至没有对外销售，内部关系认购掉，几乎都是本地客户购买，去炒作四房的投资客屈指可数。南湾的二手房，预计在十字门新房卖完后，迎来交易的机会。
4，吉大九州湾一带。
吉大自然环境很好，曾经的富人区，有无敌的海景，可惜区域房子老化，拆迁又艰难，九州湾旧改后住宅是很贵，但也拖不动那些奔向30年楼龄的老房子，要想恢复吉大的往昔荣光，只有大规模拆迁。显然，是个难题。
珠海是一个有山有海的城市，自然景观超好，2030年的珠海，我们可以预见及想象一下这个城市面貌。整个东区土地开发完毕后，大体上就是这些区域均价最高了，按照就近居住原则，南有横琴十字门，北有后环前环，中间地带有新香洲，喜欢海边的去住九州湾。
房住不炒确实是最好的投资，从居住角度，从地理位置，自然景观角度，买大多数人都喜欢住的房子，买政府未来重点开发的区域，就是最好的区域。而学区是由居住人群素质决定的，当这个区域居住的人群年轻，高学历，父母重视教育，那么他们的孩子读书也会好，新的学校师资大体不会差，多重叠加下最有可能形成好的学区。
研究区域，是为了避免换房时被动，就像新香洲忽然供不应求，你以为是顶部，然而环顾市区，发现没有比它更好又更便宜的，市场变化就是在你不知不觉中形成的，趋势一旦形成很难逆转，想住就多掏钱咯。
当然，你也可以退而求其次选个不是热门的区域，找个房子长住。但是依然有很多人想要换房，想进入最好的区域，生活都是自己选择的，不比较，就啥烦恼都没有啦。
还是那句话，你不能把珠海的山给劈了，海给填了，也不能跑去外市生活，土地就这么多，只能接受本地状况。
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