北漂第一个(北漂上车第一站)(1)

文 / 子木团队

2007年,有部电视剧火遍大江南北,名字叫做《奋斗》。

剧中,刚毕业的6位大学生进京闯荡,艰难前行,愤世嫉俗、叛逆迷茫与情感混沌牵扯着观众的心,剧中有两句对白,让我至今记忆犹新:

“如果我一辈子穷困,你还会爱我吗?” “如果你一辈子努力,即使穷困我也爱你。”

那年,这成为北京无数情侣坚持下来的理由。但《奋斗》也让全国人民窥见一个残酷的真相:

北漂与北京人之间的距离,就是一套房。

这些年,为了在北京有一个家,北漂们掏空家里六个钱包,拼命打怪升级,从周边城市买到六环,再从六环买到五环甚至四环三环……

一趟征程,恐是半生。

前几年在顺义买了房子的一位读者跟我讲述:

每天5点就起床排队坐车,来回通勤3个半小时,小区旁边什么都没有,周末想逛个街,带孩子玩,也只能坐地铁去望京。别人以为我是北京人,我知道我还是城外人。

通勤时间长,生活配套缺失,“刚需首站无生活”,是北漂年轻人面临的最大“痛点”。

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前几日,看了好评与差评整理的《北京年终总结系列》。大部分内容在预期之中,但有些数据还挺让人震惊。

据统计,2021年北京二手房成交19.31万套,同比上涨14%,新房成交6.28万套,同比上涨29%,各项数据均创下自2017年以来新高。

同时,2021年北京新房供应也飙升到了5.59万套,这也是5年来,供应最多的年份。

供需双旺,不愧是老大哥,任风起云涌,依然坐怀不乱,让全国见证了北京的购买力。

但我也从中看到了刚需的艰难。

首先成交上涨,带动房价持续上行,新房总价中位数达到478万,比去年涨了34万,刚需上车门槛持续上升。

其次2021年,北京90m²以下的新房,成交近3万套,然而全年的新增供应量却只有1.8万套,中间断档近1万套左右,供求失衡。

这意味着,2022年,无论是购房门槛还是选择空间,都在加速压缩,对于北漂来说,可能会迎来历史上最难买房的一年。

大概从2020年开始,整个北京楼市都在“改善化”,豪宅话题不绝于耳,而478万以下的刚需产品逐渐消失在大众视野,无人谈及。

但事实上,每天还有成千上万的年轻人怀揣着梦想和希望,踏上北京这片热土,买不起478万房子的北漂才是主流,上车的第一站往往比这个数字低很多。

前几天有一个读者问我,300万以下,能不能在北京买到好房?

答案不多,但是有。

今天聊的项目叫中骏·云景台:

北京楼市300万以下的年度销冠。一个2021年北漂们用真金白银投票出来的项目,一年网签近千套。

从拿地到开盘,再到一二期热销,这个项目我跟踪了很久,剥丝抽茧后,我发现它对“北漂上车第一站”,有着自己特别的理解。

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2019年的双12,中骏以底价在房山良乡拿了一块热门地块,楼面价1.1万元/㎡,是北京当年的面积地王,云景台雏形已现。

规划之初,这个项目就被定义为全北京品质刚需盘,以改善级的标准打造北京最低总价、最全配套的精装洋房社区。

这几年中骏给我的感觉,挺稳的。它凭借“一体两翼”( 住宅、商业综合体、长租公寓)战略打法,实现了多点开花,2020年,销售额突破千亿。

在北京市场,中骏也很早证明了自己出色的操盘能力。

拿高端改善来举例子,从最早的二环回归之作中骏·天宸,到京西中骏·西山天璟和中骏·世界城天峰。在市场都取得了不错的口碑。

这次在房山,项目取名“云景台”,最初的规划思路就是造一座“城”。

建筑规模达50万方,占地约70个国际标准足球场大小,也是北京近年来最大的纯商品房社区。

北漂第一个(北漂上车第一站)(2)

中骏·云景台项目效果图

大的好处很直接,就是有足够的空间挥洒笔墨,在里面规划业主所需的生活配套。

约3200㎡幼儿园、约950㎡室内体育馆、约200㎡全时医疗站、约1300㎡老年颐养活动中心、约4920㎡全业态商业、每个住宅组团配备1个300㎡主题会所、门口约2万㎡市政绿化公园、1.9万㎡小学教育用地和多条公交路线始发的大型公交枢纽……

每一个空间都承载着特有的功能,基本覆盖了业主购物、吃饭、娱乐、运动、上学、就医等所有生活场景,而且各个年龄段都能在这座城中,找到属于自己的“慢节奏”。

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中骏·云景台配套学校效果图

比如对于孩子,家长不用很早起床,送完娃又赶着去公司,楼下就是学校,孩子放学后还可以带他们去公园散步,操场锻炼身体,跑步、踢球,或者去楼下的会所,阅读、娱乐、参加亲子活动等等。

牺牲在通勤上的时间,都会被空间所平衡。

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超级大盘,有自己特有的魅力,房价具有较强的竞争力。

我们看到,中粮万科长阳半岛,总建面达到113万方,目前二手房房价4.5万/平,超出周边小区0.5万/平;鸿坤理想城,总建面140万方,二手房房价5万/平,超出周边小区1万/平。

这些二手房挂牌价远高于周边普通小区的大盘,是因为除了自有生活配套齐备以外,非常在意对“生活品质”的把控。

在我身边采访的大多数北漂人,对于“第一站生活品质”的认识大都是:

有个家就好了,不敢对“品质”有所奢求,要啥自行车。

近几年,影视作品给我们展现的故事,也都是外来年轻人在大城市安家多么不容易,6口之家住50平米的老破小,逼仄、拥挤,不断灌输“刚需只能凑乎”的思维。

久而久之,拉低了购房者第一站的“预期”,北漂们变得极易满足,而开发商们也开始敷衍了事,逐渐“营销大于产品”。

是他们不想要更好的生活吗?

并不是,这只是对现状的“妥协”和预算的不自信。

中骏·云景台虽然体量庞大,但不臃肿,而是在“大而全”中藏着“小而精”。

2.2的容积率,80%以上都是11层以下的小洋房,得房率约80%-81%,并且所有楼栋高度都控制在17米至45米,平均楼间距约45米,最大楼间距做到了近62米。

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中骏·云景台项目效果图

有经验的人明白,这基本上就是市面上的纯洋房社区,是降低利润后追求改善房的结果。

中骏·云景台的项目负责人跟我说:

用户是有感情的,交朋友得将心比心,选的稳当。

这种不将就,体现在所有的细节中。比如精装材料都用的知名品牌,除此之外,还要赠送客餐厅管藏式空调。

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中骏·云景台项目效果图

更用心的是户型设计,77平米的两室一厅,带上下水功能的阳台,独立玄关和大飘窗。

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在89平米的户型,做到了三室两厅两卫,两个卫生间都是全明的全通透的,这在北京极为少见,也是为了让“刚需第一站”不憋屈,可以住得下三代人。

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中国楼市40年,三代人的安居梦,发展到现在,所有项目都在追求“赋能”和“创新”,营造最刺激眼球的词语,博得用户好感。

真正的“赋能”和“创新”,到底是什么?

其实就是提供用户最想要的产品和服务。对于北漂第一站,则是真心诚意帮助北漂们,不将就不妥协,为他们打造一个“家”,而不是单单一套房。

某种意义上讲,中骏·云景台的出现,打破了人们之前的固有观念。

在激烈的市场环境下,凭一刚需盘之力,中骏·云景台闯到2021年全北京住宅网签套数TOP6,除央企国企背景项目外,纯民企开发卖得最好的项目。

北漂如星野之火,绵延不绝。

“第一站”得到幸福感,那么第二站、第三站,也同样会站在让他们生活不“将就”的朋友身边。

“投之以桃,报之以李”,这是做人的道理,也是做生意的道理。

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