中新经纬客户端7月31日电(谢灵均)日前，央视财经《经济半小时》栏目报道，广东省佛山市万科置业有限公司在当地出售的金域中央楼盘，将办公用房包装成公寓楼盘出售。自2016年至今，已经有5800多名购房者购买了该楼盘。有业主反映，购房时的种种宣传显示，万科金域中央销售的是公寓项目，且有销售人员表示，可以办理居住证，落户、上学不用愁。但是，购房时说好的公寓项目，却变成了办公用房，既不能落户、办理居住证，孩子上学等问题都无法解决。为什么会出现这种情况？购房者又该如何避雷？
打“擦边球”的公寓房
公寓分为用地性质为住宅的普通公寓，以及用地性质为商业用地的酒店式公寓。一方面制造业产能过剩造成产业用地空置，另一方面住宅需求旺盛亟待满足，因此，很多开发商利用商业用地建造公寓类产品进行销售。
近年来，全国已经有多地出台政策，明确要求严禁将商业、办公用地更改为居住用途。虽然多个城市已经叫停“商改住”项目，但仍有一些开发商抱着打“擦边球”的心态，试图瞒天过海、蒙混过关，通过销售宣传避重就轻地吸引人们购买。
据央视财经报道，万科金域中央的房屋规划用途为办公用房，而该楼盘却是按照住宅的标准建造，卧室、厨房、阳台、卫生间、客厅等一应俱全，并对外以公寓的名义进行销售。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新经纬客户端采访时表示：“这类公寓房只是表面上具备住宅的基础设施，但在土地性质上却还是办公用地，对于想要买房落户、孩子上学的业主来说，买这样的公寓房根本解决不了实际问题。”
李宇嘉认为，为实现万科总公司制定的销售目标，各个城市公司、区域公司和项目公司要逐级完成任务，在这个过程中可能出现虚假销售的问题。“由于销售压力的存在，底层销售人员的虚假销售行为可能得到了层级管理层的默许。但是，不管是哪个层级出现了虚假销售行为，外界都会认为是万科总公司的问题。”李宇嘉说。
买公寓如何避雷？
虚假宣传的广告、鱼龙混杂的公寓、名不副实的房企....。.面对这些住房市场乱象，购房者要怎么做才能避开卖点雷区？对此，李宇嘉表示，一些开发商建设的酒店式公寓、公寓式办公项目、创新产业用房等宜居宜商的商务公寓，在有些地方政策是允许的，甚至用电用水也是按照住宅标准收取的，但这毕竟是少数。“大部分公寓本质上还是商业办公用地，而很多购房者并不清楚也难以分辨哪些是真正的公寓。”
李宇嘉强调，业主们一定要注意公寓产权证问题。“有些公寓可能产权证上有问题。某些开发商本身是没有资格建设这种土地性质属于商业办公、工业厂房的项目，但却违规建设公寓进行销售。这部分公寓没有产权证，或者产权证办理非常缓慢。”
除了产权证以外，公寓房的另一个雷区在于，开发商一开始承诺有独立卫生间和接入煤气等明显带有居住属性的功能，可能到最后都无法实现。“随着大城市公寓的居住属性开始进一步削弱，有些项目交付的时候可能会出现不能接入煤气，没有独立的卫生间，用水用电的价格是工业价格等问题。”
那么，购房者该如何甄别呢？李宇嘉建议，关键要从项目规划的角度分辨。“购房者一定要注意看开发商项目的五证一书，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证和房地产开发企业资格证书。还要看用水用电价格的征收、单套最小面积、能否分割等因素。”
“另外，政府要加强监管，严厉打击虚假销售，保护购房者的权益。购房者的识别能力相对较弱，因此政府的职能不能缺位。”李宇嘉如是说。(中新经纬APP)
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