上一篇文章，说的是武汉具备比较竞争优势的优质项目，该如何破局？
主要是从线下的新房分销、解决上客量的角度。除正视自渠团队作用，明确新房分销不仅仅是单纯上分销，自渠团队下店培训与上分销二者重要性等同、缺一不可外，具体再补充两点：
1、重视新媒体渠道的应用，具体就是抖音创意小视频的拍摄。这又是一个需要花钱养团队的事，但和项目快速去化、快速回笼资金预期相比，养团队的费用，都是小钱。
重点在于视频内容和创意如何做，老实讲，现在的抖音原创小视频太稀烂，有营养的优质原创小视频凤毛麟角，绝大多数都是些不学无术、哗众取宠的辣鸡。
把握几个原则：
1、视频内容切忌硬卖、强推项目，这样易陷入“过度营销”陷阱，让受众反感；
2、话题必须积极、正面，能引起受众情感共鸣、最关键点是能不着痕迹切入项目、宣传项目，春风化雨、润物细无声；
3、新房销售，是一个专业性很强的事，更需要严谨和专业！那种跳梁小丑般的上窜下跳，短期内可以博取到关注，但审美疲劳过后，再想翻红，基本上再无可能！
推荐几个方向：
方向一：专业方向，做有深度的原创视频。
抖音小视频里面，有几个账号值得关注。@全说商业，我说清楚没有？@何青绫，懂了啵？都是很优秀、分析和解答问题深入浅出的创作者，房地产项目做抖音推广吸客，可以参照这两个账号模式，以房地产热点话题为切入点，从专业角度深入浅出剖析，做专业人设。
方向二：情感方向。最打动人心的，其实是情感共鸣。
有一个做三兄弟明面上相互算计、暗里相互帮衬的账号，很有温度。房企在线上推广项目时，也可以参照这种方向，比如物业和业主的关系、售楼部和客户的关系、公司和员工的关系、领导和员工的关系、员工与员工的关系，不应该是利益体之间的相互算计，而应该是换位思考、服务心态的代入者思维，这样的企业、这样的项目和氛围，更能被客户追捧和接纳。
方向三：自爆行业或正话反说方向。
融创一个离职的小姐姐，做过一个视频，主要讲自己入行以来的成长以及收入的增长，也是一个很好的切入点。可以让更多的人正面了解这个行业。
一个做全国各地美食的自媒体，奉劝外地人不要去新疆，原因居然是因为新疆的羊肉串太好吃，去了容易长胖；不要去山东，是因为山东人好客和酒文化豪放，还没见到主菜就喝趴下，这都是正话反说的例子，很有意思。
2、重点做门户网站客源信息的精准营销。
武汉很大，大到所有的想熟悉武汉市场的策划都望而却步的地步；武汉新房项目很多，多到几个月甚至半年时间，才能跑熟武汉大汉口区域的所有项目。更何况是还要上班的购房者，更没有精力和时间去熟悉区域和项目。
专业地产门户网站，绝对是准购房客户了解项目信息的一个重要途径。
所以，门户网站客源信息的购买以及跟进，是一个相对精准的准客户信息获取渠道，可以充分利用和把握。
以上为武汉具备比较竞争优势优质项目如何破局的一个补充。
下面，再重点聊一下那些不具备比较竞争优势的普通项目，甚至无竞争力项目该如何破局的话题。
大汉口区域的江岸、江汉、硚口、东西湖、盘龙城、横店6个区域，在售新盘约150个，具备比较竞争优势优质项目约20个，优质项目和普通项目之间的比例约为1：7.5，也就是7-8个项目内，会有一个相对优质的项目，优质项目相对于普通项目而言，解决项目去化问题，相对更容易。但更多的普通项目和无竞争力项目该如何去化，这才是当前武汉数量众多的房企急需解决的问题！
解决项目营销问题可以分三步走。
第一步，熟悉市场后的大局观；
第二步，纠偏项目定位进而使项目重获市场竞争力；
第三步，正视自渠团队作用。新房分销不仅仅是单纯上分销，自渠团队下店培训与上分销二者重要性等同、缺一不可；同时重视自媒体渠道的应用、以及来自门户网站客源信息的精准营销。
优质项目可直接跳到第三步；项目优质、但定价过高项目，需解决第二步后适用第三步；无竞争力项目，则是另外的解决思路。
我想问一个问题，
抖音上每出来一个吹牛逼的武汉房地产自媒体账号，都是号称10年以上项目总，我想问一下这些所谓项目总，武汉三镇汉口、武昌、汉阳，是否熟悉？所有在售项目优缺点及项目营销动态，是否清楚？
同样的问题，武汉所有项目的项目策划，项目所在区域，是否熟悉？具体到单个项目，区域内所有在售项目优缺点及项目营销动态，是否了解？
都是一群渣渣，10个里面，有1个熟悉区域和所有项目，都可以被称为有担当的营销精英！
要解决项目面临的营销及去化问题，首先必须解决区域和市场熟悉问题。有且仅有熟悉区域和市场，才能站在城市的高度、区域的高度，俯瞰所有项目优劣势，才能看清楚项目在市场中的占位，找到解决项目营销问题的正确方向。
说第二个步骤，纠偏项目定位进而使项目重获市场竞争力；
80-90%的普通项目和无竞争力项目中，有部分项目品质、品牌尚可，但定价过高。定价过高又分两种情况，一种是带精装做溢价，另外一种就是单纯的外部条件或市场环境发生变化，导致的当前项目定价高于项目实际价值。
举2个例子，吴家山老城区某项目，旁边是1800亩张毕湖公园，临金山大道、6号线二雅路站，项目周边有吴家山最优质的中小学教育资源，项目现场、卖场、样板区营造氛围高端，再加上央企开发加持，妥妥的区域内标杆项目。如果是市场上升周期，其首开均价17800毛坯，问题不大。但以现在的市场环境，则定价偏高！还好项目新加推7号楼，网传价格回调到13500-14000，那项目营销问题基本解决，如果再解决分销上客量问题，则项目短期快速去化，问题不大！
项目二：宋家岗片区某项目，国企现房，临地铁2号线航空总部站、品质感佳。小高层均价11500-12000精装，叠墅17000-21000毛坯。同样的观点，如果是市场上升期，项目定价和去化，甚至户型面积偏大，均不存在问题！但现在的市场环境变化，以及绿地天河国际会展城项目胎死腹中，让宋家岗区域地位直线下降、规划利好加分归零，所以项目现在最突出的营销问题即成了定价过高和户型面积偏大的问题，项目最直接竞争对手为叶店片区盘龙湾梅苑且竞争力不如盘龙湾梅苑，目前的营销对策为以盘龙湾梅苑为参照调整价格，然后才是后面的分销解决上客量问题。
还有一种情况，硚口区长丰大道沿线项目，尽管周边龙湖、绿地、万科等品牌项目扎堆，但受限于城市早期功能定位于产业园区影响，即使现在处于城市焕新阶段，区域发展仍不尽如人意。该片区项目营销对策，仍是以价格调整为主，跳出硚口区，做东西湖区品质、价格标杆。虹吸东西湖区客户，承接汉口中心城区中低端客户流入。
这是可以挽救的项目，至于其他既无品质、品牌，又无价格优势三无项目，那就只能做最低端的营销策略，价格战倾销。
现在的武汉市场，所有的项目营销问题，最后居然都要归结为价格问题，这是行业的悲哀！[笑哭][笑哭][笑哭]
