北京市丰台区郭公庄中街18号院5号楼，这个曾经闲置的办公楼，如今变成了一个有728套房屋的保障性租赁住房（简称“保租房”），这也是北京市首例“非居住”建筑改建保租房项目，因而引起广泛关注。
业内人士分析称，这标志着北京“非居住”建筑尤其是闲置低效商办建筑，改建保租房的全流程已经跑通，未来预计将会有更多低效、闲置商办项目通过改建纳入保租房体系（简称“纳保”），最终寻求通过公募REITs形式实现退出。
曾经闲置的办公楼变身保租房项目
“我在总部基地上班，总部基地周边我都实地看过，很多是公寓房或合租房，隔音差，且人员杂乱。选来选去，最终我选择了郭公庄地铁站这边的冠寓。实地看过后很是满意，不仅租金更低，一个月起租，押一付一，毕业生还有一些折扣，且是民用水电暖。整栋楼都是一体管理，更有安全感，装修方面也具有高级感。”2022年大学毕业的苏玮如是说。
郭公庄中街18号院5号楼，曾经闲置的办公楼如今变身成一个保租房项目。新京报记者获悉，近日，该项目对接大学毕业生的129套房源已经完成登记审核，将于本月完成选房。不少租客对该项目表示满意：“考虑到这是保租房，咱们老百姓住着也更加安心。”
郭公庄中街18号院5号楼是北京市首例“非居住”建筑改建保租房项目。
据悉，上述项目距地铁9号线、房山线郭公庄站50米，它成为北京市住建委出台保租房管理条例后北京首例改建保租房项目，项目产权属于北京京投资产经营有限公司，由北京庆冠寓商业运营管理有限公司承租其中部分区域，经装修改造后经营租赁住房业态，租赁范围1层及4-21层，租赁面积约2.89万平方米。改建完成后，其变身拥有728套房源的保租房——龙湖冠寓。
龙湖冠寓方面表示，目前一期277套房屋已具备入住条件，其中4至10层148间房屋将对外出租；二期451套预计将于3月完工。该项目以20-40平方米为主力户型，包括一居室和一室开间，服务客群以丰台科技园新市民、新青年为主，目前公寓租赁价格为3500元-6000元/月。
郭公庄中街18号院5号楼已作为北京市首例非居住建筑改建的保租房项目顺利入市。对此，景晖智库首席经济学家胡景晖分析指出，这标志着北京“非居住”建筑尤其是闲置低效商办建筑，改建保租房的全流程已经跑通，未来预计将会有更多低效、闲置商办项目通过改建纳入保租房体系，最终寻求通过公募REITs形式在资本市场实现退出。
保租房来源多样化趋势愈加明显
事实上，2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称《意见》）发布，各地拉开了加快发展保租房的大幕。在“十四五”期间重点发展保租房的试点40城已经出台的相关文件中，充分体现“因城施策”的特点。
众所周知，保租房一直以来都是坚持多主体投资、多渠道供给的推进方式，在来源上的多样化趋势愈加明显。在筹集渠道上，《意见》提出，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，这五种保租房筹集渠道。
据ICCRA统计，在40个重点城市的相关政策中，除以上五种渠道外，还有部分城市也提出符合城市发展特点的更多筹集渠道。如北京、上海、天津、重庆等多个城市都提出“支持将存量住房改造、转化为保租房”。存量住房的范畴包括保障性住房（公共租赁住房等）、其他政府剩余房源、国企通过各种方式获得的租赁住房等。重庆特别明确提出“新增保租房以盘活存量为主、适当新建为辅”；深圳、南京、石家庄、合肥等城市则提出了实物配租和货币补贴两种方式。
与此同时，据ICCRA住房租赁产业研究院统计，在深圳市人才安居集团保租房REITs项目申报材料中，还出现了“规模化租赁”这一房源筹集方式。除深圳外，在广州也存在“规模化租赁”的筹集方式。这与两地存在较大规模“城中村”的现状有关，在城市更新过程中，鼓励支持专业化规模化住房租赁企业整租未纳入全面改造计划的城中村以及整治类城中村住房，既有利于城中村提升品质，又有利于通过存量改造更好地实现职住平衡。
在此背景下，近年来，闲置的商业、工业类等项目进入保租房的情况也不断增多，尤其是商业办公、厂房、科研教育用地等更是表现明显。58安居客房产研究院分院院长张波分析指出，郭公庄中街的闲置办公楼就属于非居住建筑“纳保”，这是盘活闲置资源，低成本、高效率扩大保租房源规模的一项重要举措。“此类区位良好的办公物业改建后，除了可以有效保障新市民、新青年，尤其周边工作人群的居住需求，还有助于提升片区形象、完善片区功能、更高效实现资源的集约化、最大化利用。”
“居住是刚性需求，租赁住房业态满足刚需，穿越经济周期能力更强，同时人的聚集可带动其他业态发展，带来更多收益项目。发展保租房符合国家政策导向，且已有明确退出路径，可为企业回笼资金提供新途径。因此，这是低效闲置‘非居住’物业改为保租房的驱动力。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然称。
非居住建筑“纳保”仍面临相关限制
展望未来，胡景晖称，应鼓励更多“非居住”建筑通过依法合规改建纳入“保租房”体系。
具体来看，其好处之一在于，有助于北京建立起保租房房源长效筹集机制，筹集保租房仅通过新建并非长久之计，毕竟位置较好、可用于租赁住房的土地资源较少，而新建保租房建设周期较长，所以对现有低效闲置建筑进行改建“纳保”是快速提升房源规模，并持续筹集房源的好机制；其二，有助于推动城市更新、盘活资产，与城市更新相结合，盘活老城区低效闲置存量商办建筑，避免资源浪费；其三，有助于促进产城融合、职住平衡，由于城市发展，产业和人口的转移，原有城市核心区出现大量闲置低效的商办建筑，其大都占据很好的交通、配套资源，通过改建“保租房”，可以更好地方便项目周边的办公人群居住。
此外，胡景晖表示，此举也有助于空置“商办”和“商住”项目解套。“非居住建筑改建保租房，这对空置率较高的商办建筑以及大量商住项目是个解套的契机，可以通过依法合规改建纳入保租房体系，并通过发行公募REITs，实现资金回笼。”胡景晖如是说。
问题在于，非居住建筑“纳保”，目前在实际操作层面还存在哪些障碍？
对此，张波分析，非居住建筑“纳保”目前面临的主要障碍还是“非改租”的限制，“一般需要经当地政府的相关审批，对于如何申请、审批条件、改建验收等，各地大都没有相对应的标准，实际操作难度依然不小。尤其是水电收费是否可改为民用，消防安全是否能符合居住需求，都是实际操作中较为关注的问题。”
在赵然看来，在实际操作层面，一方面需要考虑建筑条件，比如办公的层高通常在4.2米左右，这样的层高对保租房来说过高，会对居住的舒适性产生影响。同时，办公物业也往往没有上下水，如果通过后期装修改造进行弥补，势必会增加改造成本。另一方面，也要考虑“非居住”存量物业的剩余土地年限，一般办公、酒店的土地年限通常为40年，如果剩余土地年限低于20年，则未来即使改为保租房，在发行保租房公募REITs时，也会对估值产生较大的不利影响。
新京报记者 张晓兰 供图/龙湖冠寓
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽
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