“对商业的进步永葆好奇心”
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Copywriter: Rebecca
本文所有城市风景图片均源自未署名网络资源
如今，中国四大城市中广东地区就占据了两席——广州和深圳，两城距离最近点仅十公里，口语间常被合而为一，称为“广深”。两座城的实际“年龄”相差甚远，实体商业的发展也似乎各有其道。我很好奇，广州和深圳，谁更接近你心中的「华南商业第一城」？
据某机构发表的《2018中国商业地产活力40城》报告显示，在整体商业地产活力指数排名中，深圳紧随上海及北京之后，位居第三；广州被成都反超，排名第五。为了更直观地对比两座城市的居民消费特征，我们制作了这样一张图表，罗列了体现零售商业市场表现几大基本面信息：
这两座城市相距之近、实体商业的发展差异之大，实在令人着迷。
01读数据
首先，从宏观数据来看。
2018年深圳人均GDP高于广州近20%，“赚钱能力”很强。有趣的是，广州城市常住居民人均消费支出、增速都高于深圳，特别是人均可消费支出几乎高出一个百分点。
通过对比消费结构发现，高昂的房价、离香港近，钱都花在住或者金融投资上，加上外地人口将收入转回老家等因素，都分流了深圳相当一部分的消费力，最终导致了深圳的消费数据没有想象中高，“旺丁不旺财”的现象。
其二，从已开业的优质零售商业项目总体量对比来看。
广深两地总体量接近，近三年开业商业项目增量都保持在100万平米以上，呈现稳定的增长态势。
但从分布情况来看，深圳更为平均地分布在各个区域，而广州因受限于土地开发程度及周期，新供应项目数量较低且分布区域较为偏远。据统计，花都、增城、萝岗等非老四区合计的近三年新增项目数量为全市的一半。
此外，除了看“量”，还要看“质”。
从对比全市商业的平均租金水平可见，广州核心商圈租金水平较深圳高，但对比非核心商圈来看，深圳这些区域的租金水平并没有与核心区域呈现折半的差距，且远高于广州。
这一点与上述第二点关联起来，或许能够说明广州人民的出行消费习惯，依然停留在市中心最核心的区域，而深圳“关外”的新增供应量，则很显然能“绑定”周边人口的地缘性日常结构性消费。
其三，“首店经济”逐渐成为发达城市商业繁荣的标志之一。
2019年上半年，上海、北京、成都、深圳分别引入首店498家、328家、237家、198家，而广州一直大比分落后于上述几个城市。
从结果上看，深圳获得知名品牌开设的第一家店数量更多，说明从他们的角度也认为深圳的商业活力更大。
广州政府近几个月也开始研究促进“首店经济”的发展，鼓励国内外知名品牌商和零售商开设品牌首店、旗舰店，并探讨开设首店服务“绿色通道”，支持举办大型全球新品首发活动，培育新品首发平台和服务机构，打造新品发布地标性载体。
对比发现，广州潜在消费力更强，但是消费习惯传统、场所集中在核心城区；而在深圳，更高的人均收入同样意味着更高的刚需支出，超快节奏的生活需要强大的赚钱能力，在此城市大环境下，消费习惯的“快餐化”、消费场域的“就近化”、消费力的“透底化”，成为深圳商业市场的三大特征。
细品之下，兴趣盎然。
这两个截然不同的商业发达城市，正在华南广袤富饶的土地上，联袂演绎着一出华南地域独有的、充满粤地韵味的“商业双城记”。
02找原因
对比后了基本面信息后，我们尝试从城市规模及属性、城市建设者构成、消费习惯、消费场域4个维度，来进一步挖掘这两座华南重镇的商业差异。
首先，从城市属性来看。
深圳空间资源紧张，新增土地主要来源于城市更新，而广州的总体土地面积约为深圳的3.7倍，深圳的人口密度是广州的3倍，人口红利明显。
特别值得我们关注的是，深圳常住非户籍人口比例和数量都显著高于广州，外来人口能够为商业发展提供更多元化的发展土壤。
而从城市“标签”来看，广深呈现出近乎“相反”的城市属性——
根据同济大学建筑与规划学院教授唐子来先生的研究，基于城市的外向辐射度和内向集聚度，大城市存在“中心城市”和“门户城市”两种属性。
城市的外向辐射度越高，中心城市属性就越显著，反之，如果城市的内向集聚度越高，门户城市属性就越显著。
根据这一理论，上海、广州的门户城市属性更显著，中央部委、跨国公司、外事机构都会倾向于把大区总部放在这两个城市，但这两个城市的内生能力并不突出，本土特别厉害的企业确实少。
不过，值得注意的是，广州一直延续其历史悠久的贸易基因，跨境电商全国第一、各国驻广州总领事馆数量居全国第二位、港口货物吞吐量连续多年位居世界港口前列等等。
再来看深圳。“创造”作为其基因，在强大的政策支持下这座城市培养了诸如平安、华为、腾讯等各个领域的龙头企业，使之存在很强的本土经济内扩实力，对外则体现出超强的辐射力。
但深圳缺少外事机构，机场的国际化水平也较低，对跨国公司的吸引力就不如上海和广州了，门户属性较低。
通过企业异地设分公司的数据进行分析也可以发现，广州是外地机构在华南区域设立分支机构的第一首选，而深圳则是本地注册公司在外地设分支机构的最大来源地——广深城市性质的截然相反，可以说是理解两者不同的首要切入点。
第二，谁是城市建设者？这是一个非常重要的视角。
深圳拥有以上列举的那么多国资背景企业和先进产业，加上去年8月中央给予深圳社会主义先行示范区的头衔，使得深圳在擅长“造城“方面的地位不可撼动。
全国十大房地产开发商的席位基本上都是深圳在占据，如华润置地、万科、华侨城、卓越、招商蛇口以及近几年势头很猛的鸿荣源。
他们在深圳打造出了多个总部“试验田”和综合体项目，成为国内除上海外第二座拥有多个精品优质商业项目的标杆城市。
而对比之下，恒大、保利、碧桂园、富力、雅居乐、合景泰富等组成的广州“华南军团”则是开创了住宅大盘开发组团，就目前来看，他们更擅长高周转高效率的传统地产运作模式。
因此，在广州可以看到的优秀商业综合体项目，大部分都出自港资开发商的作品。但港资开发商开发周期长，拿到的项目体量有限，也使得老城更新面貌速度远远不如深圳。
第三，轮到零售商最关心的消费者是谁这个问题了。
深圳在人才吸纳能力上远远超过广州，也导致了广深的人口结构组成的截然不同。
深圳是一座由五湖四海年轻外来人口组成的新移民城市，就业人口辐射全国，新鲜的事物和思想更容易在这个城市繁荣开花。
这也导致了目前很多品牌首进华南地区会选择到深圳而不是广州，不少品牌拓展方认为，深圳人民对于新事物的接受度会更高，“首店”进驻深圳会是一张安全牌。
而广州的消费者们则在近些年演变为本地化和国际化两极分化的态势：
本土的传统消费观念及消费习惯根深蒂固，代代相承，推动了不少非物质文化遗产的有效传承和发展；
另一边，新一代的广州人，由于城市的门户属性极强，接触国内外资讯的通路极为广阔，他们更像是本土与国际文化交融后的新族群，消费习惯与发达国家接轨度很高。
第四，从广深整体城市规划、特别是商圈分布的角度来回应两城间最大的差别——去“哪里”逛街的消费习惯。
广州是极度单一中心化发展的城市格局。政治、文化、经济中心都集中在同一点，二十年前规划的天河商圈直至今天仍然是屹立不动的地位，可以吸引佛山和中山等多个二线城市，甚至成为广州旅游的必到之地。
曾经的中轴线原点越秀区也因为新增项目有限，综合地位被逐渐削弱。
广州的中心毋庸置疑是天河区，准确来说是珠江新城，仅仅6.19平方公里的占地面积，把行政中心、金融中心、文化中心、国际交流中心、现代旅游中心、医疗中心都包揽其中，会展中心（琶洲）、第二CBD（金融城）均与珠城仅15分钟车程以内，这么多中心叠加在一起，导致广州单一中心的现象十分明显。
广州房价也在说明单一中心的现象：以珠江新城作为房价最高点的圆心，周边区域二手房价格依照与圆心的距离递减。
增城、从化、花都都是历史上形成的独立城镇，这些从前的县城的生产、生活社区对广州中心城区的依赖性很小，他们是行政上的次中心而不是城市结构上的副中心。
遗憾的是，他们却霸占了城市副中心的定位，剥夺了真正可能发展副中心的地区的公共财政投入机会，掩盖了广州都会区亟待多中心化的现实。
2000年以来广州城市战略拓展的特点是以产业外拓为主，在边郊产生了大量功能单一的新区，城市发展的多组团实现了，但是多中心仍是遥遥无期。
再来看深圳整体发展规划，方向是是自东向西横向发展。
改革开放以来，“深圳的中心在哪里”这个问题的答案从罗湖、转移到福田，南山也将很快取而代之——对于一座年仅40岁的城市来说，罗湖、福田、南山三大区都能发展均衡是非常不易的。
这都有赖政府从新城规划建设之初，便以分散人口、多中心并行发展作为原则。深圳早已是多中心区分散城市职能的发展格局，不再像以往的办公、消费、聚会都选择在罗湖。
现在的发展格局来看，罗湖作为的是传统老城区，福田则是目前CBD行政中心，南山则是担任未来的金融中心的重任。
而从下面的深圳商圈分布图也可以看出，商圈分布是严格遵循着行政区域的划分，自上而下的痕迹非常明显，大区下必定先有一个靠近行政中心的商圈，逐渐成熟后带动同区的其他商圈，而且受地形影响，商圈之间也并非连贯的 。
深圳与广州商圈分布示意图
深圳新建小区非常多，政府已经注意到如何留住优质人才扎根在深的问题了，于是几乎每个大型住宅小区就会配备一个体量级次都不低的社区MALL，同时也和地铁交通结合得很好，很容易就形成分区消费模式：从“关内”商场的“繁花一朵朵”，到“关外”的“遍地开花”。
但也因为这样的快速落地卫星城，不免走向严重的同质化。无论在哪里逛街，看到买到吃到的品牌重复率非常高，就连建筑形态也大多是千篇一律，缺乏新意。
03谈体会
广州的整体城市确实不如深圳那么利于现代商业发展，但比较并不是为了要复制，毕竟对广州来说，无法再造一座城，规划层面的不足是无法走回头路的。
但对于深圳来说，历史根基不是瞬间能填补，一旦结合到未来商业的展望，广州这样一座更富有人文气息及内涵的老城，或许潜力和魅力都会更大。
近年来实体零售业受到线上所谓“新零售”的巨大冲击是有目共睹的，在新土地上打造一个“合理”的消费场所并不能激发新消费，满足人们精神层面上的追求、能叙述产品内容和价值的商业体，才是线下零售的改革出路。
最后，我想从商业体形态、商业内容吸引力两方面，斗胆为广州商业的发展，提出一些基层商业工作者的建议：
第一，广州的文化和历史底蕴，是商业发展最大的宝藏。
广州无需一味考虑集中的“盒子”商业，开发商或许应该大胆尝试因地制宜地发挥这座城市的独有美学，延续广府“街坊”那些“好逛”的城市肌理。
譬如，“骑楼”作为广州传统建筑形态当中的代表，在其出现之初，有一点很重要的就是为了将底层作为商业街铺使用，人们在骑楼下方可以有所遮挡地逛街，骑楼上方则是住所。
熟知广州水土的本地人偏爱这样的建筑形式，哪怕在不少现代住宅楼宇也沿用这样的手法，也因此形成了这个城市相较大尺度城市来说更完整、连续的商业界面。
但过于遵循传统、死板的店铺划分形势显然不合适现代商业场所需求，新建项目如果能够考虑到取“骑楼”之精华，通过灵活的、崭新形式的街或者街区来承载现代的商业内容，相信能成为吸引年轻人来消费甚至来共同打造的一种“街头”文化。
更重要的是，这才是能最代表广州的商业面貌。
第二，除了形式上的革新，强化内容吸引力才更需要琢磨。
千年商都在文创文旅商业项目上能发挥的空间、能讲的故事还很多。
广州正更多从挖掘自身本土文脉出发，大力发展体现老城的历史情怀文商旅项目，例如恩宁路上的万科永庆坊项目、北京路的高第街复兴项目以及粤海泰康路项目等，这些项目从今年起将接二连三地开业。
从消费品的档次价格来看，广州也具备档次多样性这一特征。
一味地“追高”并不能符合本地人向来实在低调但挑剔的消费观念，而高性价比、精致、创意，已经成为新一代广州人所崇尚的新兴消费理念。
这也使得商家早已从单纯打价格战时代蜕变到思考如何用力发展本土文创产品、新中式餐饮，甚至“广味”西餐。
广州美食总是让人魂萦梦牵
撰写本文，无意挑起广深两地的商业PK或口水仗，更多是希望通过客观理性对比，找到两座城市各自的商业特质，看到越来越值得我们为之努力奋斗、生生不息的华南商业，在充满特色的道路上，开出一朵朵美丽的永生花。
眼下时局艰难
我还能说什么鼓励的话呢
阳春三月来了
我在的城市下起了一场春雨
你那里呢
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独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。
