自从去年“田园综合体”正式写入中央一号文件起，几乎成了行业的“日经”话题。那么，“田园综合体”到底是个什么东西。是文化?是乡愁?还是吼着口号玩套路?业内已经发明了太多的概念，我们先从理论、从实际发展历程说起，探寻中国田园综合体模式。
百年前英国佬的田园城市梦——靠谱的理论?
很多业内学者提起田园综合体必定会引经据典提到英国城市学家、田园城市的发明者 埃比尼泽·霍华德(Ebenezer Howard，1850～1928)和他于1898年出版的《明日的田园城市》(Garden Cities of To-morrow)。这样会显得有外国理论基础，也显得比较洋气有文化。
这位英国空想家的理论背景是这样的，据1900年统计的伦敦人口已经有658万，是当时全世界最大的都市(当时纽约人口仅344万)，产生了很多我们现在也熟知的大城市病。霍华德针对当时的情况提出了解决城市问题的方案——田园城市，他认为此举可以一举解决超大城市的各种社会问题。
(埃比尼泽·霍华德的田园城市理论图)
那么这个田园城市具体是个什么样子呢?他是这么设计的。
理论上是建设一种把城市生活的优点同乡村的美好环境和谐地结合起来的田园城市。城市四周为农业用地所围绕，城市居民经常就近得到新鲜农产品的供应，农产品有最近的市场。田园城市的居民生活于此，工作于此。
当城市人口增长达到一定规模时，就停止扩张发展，建设另一座田园城市。这个一定规模是多少呢?约9000英亩3600公顷，32000人，30000在城市，2000在农村。若干个田园城市，环绕一个中心城市布置，中心城市面积12000英亩(约4800公顷)，人口为58000人。由6个田园城市和1个中心城市共同形成一个城市组群——社会城市，总面积66000英亩/约26400公顷，人口25万。
说到这里，相信大家对这个田园城市理论都会有些不以为然了，完全是一个理想化的、不可实现的梦。就像空想社会主义一样，不符合经济学和社会发展的基本规律。而且城市群的总人口才区区25万，还不及我们大城市一个街道的人口数。
农业化的人口特征是分散，工业化的人口特征是集中，而且随着高科技和各类服务产业的快速发展，发展趋势是人口越来越集中。这是全世界任何国家发展的必然规律。
霍华德的田园城市理论不仅不适用于当今中国，不适用于现在世界任何一个工业国家，也同样不适合其理论提出时的1900年时期。这位老兄最后还去实践了，这比现在很多空头理论家要好，当然实验最后是以失败告终。
从相关四方的需求出发，探寻中国田园综合体发展模式
既然外国的理论实际上不太靠谱，那么中国的田园综合体究竟应该是什么样子?如何去理解?
我觉得要从和田园综合体直接相关四方的出发点去理解，四方就是：国家、地方、投资方、当地农民。
一、国家战略层面的考量
我觉得主要体现在三个方面：即农业转型的需求，城镇化发展的需求，以及可持续发展的需求。
1、农业转型的需求
中国作为农业大国，根据2016年人口普查的数据，现阶段有5.89亿(占总人口42.65%)的农村人口，外出务工农民有1.6亿，本地务工农民1.2亿。农村留守的多为老人和孩子，空巢现象非常严重，带来不少社会问题。另外，中国有18亿亩的耕地红线，根据2016年国家统计局的数据，目前中国有耕地20.25亿亩。在现有条件下，要保住红线，把农业用地转成其他用途已经几无空间。
如以上两个统计图，近几年农业生产总值同比增长逐步放缓，2016年的农业生产总值同比增长只有2.87%,远低于2016年中国GDP同比增长6.7%的水平。农业总产值占国民生产总值的比重也逐年降低，2016年仅占国民生产总值7.97%。按照这个趋势，农业发展将进一步放缓，农业生产总值占比也将进一步降低。这对拥有众多农业人口的中国来说，不仅仅是一个经济问题，也不利于社会公平和稳定。
2、城镇化发展的需求
上文我提到了经济和科技发展的必然趋势是人口的集中，随着中国经济的快速发展，需要且吸引着越来越多的农村人口进城，可以预见我国城镇化率会加速提升。
根据2016年的统计数据，中国目前有57.35%的城镇人口。2013年发改委作了《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》，提出了在2030年达到70%城镇化率的目标。但是，城镇化建设并不是简单的农村人口往城镇迁徙，城镇化建设过程当中需要考虑到城镇基础设施的配套情况、城镇为了接纳农村人口而进行重新规划、农村人口就业和社会保障、农村人口的转移带来的农业用地的荒废等问题。
田园综合体作为农村小城镇化建设的新思路，可以主动使农村的基础设施建设向城镇靠齐，将农村改造成新型的田园小镇，从而缓解农村人口迁移给大城市带来的巨大压力和诸多矛盾，同时也可以为农村的就业提供新的机会。这也是国家新出台政策中多次提出土地确权、流转、盘活的原因之一。
同时田园综合体内的现代农业，使传统耕作的农民变为现代农业产业工人，大大提高了劳动生产率和单位产值，解放了大量的农村劳动力可从事相关的农业衍生产业。
3、可持续发展的需求
由于常年粗放式的农业种植，目前我国农业可持续发展面临重大挑战(部分数据来自于国家部委相关报告)：
1)耕地质量下降严重，如黑土层变薄、土壤酸化、耕作层变浅等问题日益凸显。同时作为一个缺水国家，农田水利用效率却远低于发达国家，造成地下水超采严重(特别是华北和西北地区)。
2)环境污染问题突出，全国土壤主要污染物点位超标率为16.1%。不仅有大量的化肥、农药、除草剂等长期滥用，农膜回收率也不足三分之二，还有工业“三废”和城市生活污染在农村扩散。
3)生态系统退化明显，全国水土流失面积达295万平方公里，沙化土地173万平方公里，石漠化面积12万平方公里。传统农业粗放式的生产方式导致农田生态系统结构失衡、功能退化，生物多样性也受到了威胁。
继续在传统农业这一条路上深耕，已经不符合社会发展的趋势。科技的发展带来了现代农业的快速发展，不仅农业生产效率将快速提高，同时推进生态循环农业发展，各类污染物残留和排放也会大大降低，渐渐优化土地的肥力和生态功能。
正是基于以上三方面因素和需求的考量，近年来国家在近年来的一号文件多次中对乡村振兴、田园综合体和美丽乡村建设进行了阐述，并推出了一系列的文件和相关政策，安排扶持补贴，加速发展现代农业。
二、地方经济振兴的需要
目前大多数地方政府，特别是中西部地方政府面对的挑战是产业空心化、青壮年人口大规模流出、农村空巢化、财政收入枯竭、土地抛荒等一些列环环相扣的难题。
要缓解这些问题，首先要研究造成这种情况的经济规律。一般来说，国家经济越发达、产业越集中，集中在人口稠密、物流便捷高效的地区，形成大城市、特大中心城市。由于产业的集聚作用，中高端产业会越来越集中在这些特大型中心城市，同时会产生产业溢出，溢出的多数是不适合这些城市的高污染产业，无法承受大城市运营成本的低技术低利润产业，把这些落后淘汰的产业转移到三四线城市和小乡镇去。
这是世界的规律，在中国这样区域差距较大的国家会越发明显。水往低处流，人往高处走。经济规律告诉我们，区域收入差距越大，低收入地区人口向高收入地区流动的驱动力就越大。直接影响到地方的GDP、财政收入、产业结构上，以及居民收入、人口结构上。
所以现在很多地方政府大力推进田园综合体建设，虽然有一定的对上政绩需求，另一方面也是希望以此拉动投资和GDP，提高城镇化率，发展涉农产业，同时吸引农村人口回流和脱贫。同时提升农村土地价值，以房地产开发增加财政收入，形成经济上的可持续发展。
三、投资方的利润追求
但光有国家政策和地方投资依然是不够的，如果由政府主导开发，在商业思维、专业能力和建设运营效率方面都会远逊于在商业化竞争中脱颖而出的专业企业。因此田园综合体项目还必须靠专业的公司引入社会资本，结合政府方面的各类支持和补贴，来进行落地建设。
对于投资方来说，目的简单粗暴就是商业利润，而且应该是可以广泛复制的商业模式，有较高的资金周转率。另外不同行业背景的投资方在诉求上也会有一定的差异。比如农业类公司可能更关注对周边农田和农产品产销的把控和相关利润，旅游行业公司更在意旅游开发有良好的持续现金流和利润回报，房地产企业更期望迅速开发房地产项目实现快速资金回笼和投资回报。田园综合体少不了农业、旅游、社区三者的结合，这三类不同背景的投资开发方可能有主有辅，可能共同协作，看似都同样追求利润回报，但长短期目标诉求的差异如何平衡，是对田园综合体整体模式设计的挑战。
笔者预计会出现很多短期功利的项目，就像前一阵子的特色小镇风潮一样，扯着田园综合体的大旗，以套路和忽悠去开发房地产。另外很多地方的营商环境不佳，地方政治上的不确定性会对项目造成重大影响，换一任书记就可能使项目发生不可知的变化。这也促使很多投资方更倾向走短线，对真正的长期投资者可能造成伤害。
四、农民美好生活的期望
农民的诉求就更简单，自有承包的土地有更好的收益或补偿，有更高的劳动收入，有更好发展前景。如果对当地农民没有妥善的安置，在现在的社会出现任何群体性事件，都可能危及项目的后续进展。
综上所论述相关四方的出发点和诉求，我觉得中国的田园综合体应该是一个以现代农业为主、多种产业的相互融合促进、协同发展，农业旅游社区“三位一体”，皆能实现可观利润，并能在我国不同地域的广大农村具有充足生命力和落地性的联合发展模式。在国家和地方政府的政策、财政引导支持下，由相关专业企业和不同背景组成的专业团队负责经营开发。
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