如果你没有投资过商业地产，建议现在不要再投资商铺，十年前是一铺旺三代，如今一不小心就是三代养一铺，商业地产已是高危房产产品。如果在20年前买商铺，绝对能给自己带来不错的收益，商铺不仅可以收取高额的租金和喝茶费，商铺随着租金上涨也能增值，绝对是一铺旺三代。
这些年楼盘大量开发，同时把人流给分散了，比如十年前一个城市有60万人，商业面积只有5万方。而十年后的今天，城市人口也没有增多，但是商业面积增多到了20万方。无需用数据的分析，大家都明白了。
目前商业广场项目失败的非常多，任何一个城市都有很多，招商不到的商业广场。即便有很多失败的商业广场，多年前万科生活广场引起了我的注意，我觉得未来的商业广场，万科的这种模式是趋势，它比万达广场更可靠。
比如万科生活广场系列，大型房企都有自己专属系列，来应对不同板块的需求。它这种商业项目面积一般都在小几万方，内部结构是0形，均为三层结构。面积控制的非常到位，不大不小，商铺的展示面非常好，像缩小版的万达广场。
好的商业统一招商，统一管理，而个体商铺开发商则不会管。所以在卖的商业广场的商铺，都不会是好商铺，所以说商业广场的商铺都是高危产品。那么就没有好的商铺了吗？
目前最安全的商铺还是住社区商铺，楼盘有固定的常住人口，便利店、肉菜店、房产中介、餐饮、装饰公司、美容院等，对社区商铺非常有粘性。我曾经在考察清远北部万科城，发现它的商业做的非常好。这个社区总户数过万，入住率在20%左右，楼盘外围没有任何的商业配套，这才成就了社区商铺的价值。
它分多区开发，有别墅有洋房，但是住宅底下极少数有商铺，大多数的商铺都集中在商业广场。住在这里的业主，想购物只能在社区里买。所以社区商铺基本都有商户进驻，超市都有大几百平，还有健身房、电影院、社区医院。就是因为楼盘够偏僻，周边没有任何配套，小区有固定的人流，商业能做起来就是水到渠成的事情。
北部万科城这样的项目非常少，那么中小型的楼盘有没有有价值的商铺呢？当然有了，并且好商铺还更好找。我们考察过众多个楼盘底商，每平方租金最高都是便利店租的，并且还是小面积商铺（40-60方），这种商铺有一种特色就是在社区门口，转角位置非转角位的租金又不一样。
租客固定、租期较长、租金高、面积不大、租金总价绝对不是最高，但是每平方的租金绝对是整个社区最贵的。我自己就体验过一次，2017年年初，在碧桂园超市花园一期，位置最好的商铺，那个商铺才30方，我花了4500元每月的租金，从隔壁开开美宜佳老板手上租过来，而这个商铺总共70方，美宜佳老板当初5000元租过来的，分租给我30方就要我支付4500元。
这就是社区商铺的魅力，之前我写过一篇关于社区商铺的文章，我一粉丝的商铺当初想6000元租，后面我给它方案租到10000元每月，并且租客还是中介公司老板。本文总结，投资商铺买社区位置好的小商铺，不仅好租，租客的粘性大，长期可见商铺的价值。
