Sophie苏菲:毕业于中山大学,10 年房产实战经验,公众号:苏菲说房。

加入“广州买房交流群”详见置顶微头条(点击我的头像-微头条)。

我们在之前的详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔、琶洲以及珠江新城板块的中高端楼盘。接下去,会继续带大家了解广州余下的各个改善型以及豪宅楼盘,为准备置业的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》

从094期天翔花园开始,我们对天河北板块的楼盘展开了详评;未来,会继续介绍天河北板块的各大优选小区,敬请追看后续详评文章。

板块优势(天河北)

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(1)

在珠江新城还没发展起来的时候,天河北是继“环市东”之后的广州新一代CBD,曾经的广州第一高楼--中信大厦以及中国市长大厦等建筑均为广州的知名地标。

时至今日,天河北依然是广州较重要的商务区之一,详见我们之前的文章《广州发展东进南拓,珠江新城王者地位还保得住吗?| 粉丝提问》。

商务区是天河北的一个重要角色,但了解天河楼市的人都知道,天河北的“学位房”属性才是整个板块当前的价值支撑。

小学方面,这里有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学华康小学,均为广州中学教育集团成员校。另外还有华师附小和长征小学,这两所小学主要招收举办方(高校)的教职工子女,我们暂不讨论。

中学方面,上文提及的3所知名小学,按现行政策全部直升广州中学,即同一教育集团内解决9年义务教育。

居住在天河北是一种什么体验?在义务教育阶段,优势明显比天河其他区域强:小学对口的是天河区一梯队小学,小升初既有省一级广州中学保底,更可以稳中求进,参加华附初中部、天外、清华附中、执信天河华颖外国语这5间优质中学的摇号。

注:

(1)华阳小学省一级学校,在天河区乃至全广州的口碑都不错。

(2)龙口西小学是2007年取消省一级学校评选之后快速成长起来的“后起之秀”,属天河区第一梯队小学。

(3)华康小学,硬件设施、办学成绩和民间口碑都不错,是一所英语特色学校

小区简介(德荣小区)

上期文章为大家介绍了金海花园,下图是天河北板块的部分优选小区(后续会不断添加),本期为大家介绍的是该板块的德荣小区

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(2)

德荣小区是宏城早年在开河北开发的优质小区,现已更名为天河东小区。小区面积大,大部分为8层小高层,密度低,带优质幼儿园。

小区户型涵盖54平方2房~118平方米3房,适合刚需自住家庭,推荐指数:3.5星

德荣小区基本信息:

别名:天河东小区

小区地址:天河区天河东路218-268号

当前均价:60621元/平方米

建筑类型:塔楼

建成年代:1995

开发商:宏城发展

物业:城建物业

物业费用:1.5元/月/平方

总户数:839

总车位:约300

容积率:2.5

绿化率:40%

下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍,请耐心阅读哦!

公共配套资源(德荣小区)

德荣小区位于天河区天河东路218~268号,教育、医疗、商业等公共配套资源十分完善,详见下文。

(1)公园

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(3)

天河北板块没有大型市政公园,但广州最有名的体育场馆--天河体育中心就在板块内,这里也是盛极一时的恒大足球队主场,很多大型体育赛事和演唱会都会选择在这里上演。

德荣小区距体育中心东北角约550米,观看体育赛事或演唱会非常方便,时间充足的时候也可以到这里进行休闲锻炼。

(2)交通

德荣小区北临天河北路/广园快速,南临天河路/中山大道,东临华南快速干线,西临广州大道,四通八达,交通优势突显。

●地铁:

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(4)

地铁3号石牌桥站小区西南角800米,通过地铁换乘到达广州各区域,出行方便快捷。

另外,在建的地铁11号线天河东站距小区东北角约300米,传闻该线路将于2023年底开通。

●自驾

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(5)

小区停车场出入口距华南快速干线最近入口的最短线路为2700米,不堵车的情况下7分钟左右能上高速,自驾出行十分便利。

(3)教育

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(6)

幼儿园:小区自带幼儿园,广州幼儿师范学校附属幼儿园就在小区内花园南端,家长接送非常方便。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(7)

此外,小区附近幼儿园非常多,1500米内有帝景苑幼儿园、金海艺术幼儿园岭南中英文幼儿园等,如上图所示。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(8)

对口小学:地段对应的公立小学为天河区龙口西小学,帝景苑校区位于龙口中路2号,距小区北门约350米,家长接送非常方便。

该校为天河北板块的巨无霸小学,办公成绩和口碑都不错,共有瑞安、帝景和龙口三个校区,每个校区开设的年级不同,但距地段内的住宅小区距离很近。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(9)

对口中学:龙口西小学对应直升初中为广州中学(名雅校区),距小区约700米,初中学生自行上学放学完全没问题。

因广州中学近两年报名人数超过招生计划,因此部分初一新生将安排到本校天润校区就读,天润校区位于天寿路20号距小区约710米,上学放学更方便。

PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式,届时中学学位或存在不确定性,具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。

注:更多天河区学位攻略,详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来,天河TOP学位房汇总》。

(4)医疗

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(10)

●社区医院:石牌街社区卫生服务中心位于天河北路571号1楼,距小区约350米。疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(11)

●大型医院:离小区最近的三甲医院是中山大学附属第三医院,距小区约950米;此外,附近几公里内还有广州华侨医院、天河区妇幼保健院、广州市妇女儿童医疗中心和南部战区空军医院等,优质医疗资源非常丰富。

(5)商圈

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(12)

小区地处天河北商圈,天河北路沿街商铺林林总总,距小区北侧350米处的太古汇,是广州著名的综合商业体,日常消费非常方便。

(6)文化资源

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(13)

天河区少年宫创建于1988年,多年来到该馆参加培训学习的少年儿童近12万,每年学位数为5000个,其中合唱和舞蹈表演科目多次获得国际金奖。

现馆址位于龙口西路8号,距小区约300米,步行用时约5分钟,自驾车约3分钟车程。

据悉,天河区少年宫新馆将选址金融城,但建成后当前的旧馆依然会正常使用。

小区详评(德荣小区)

01小区实景

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(14)

上图为小区南门,位于小区西侧的南端,靠近天河东路。从小区的牌匾可知,德荣小区已改名为天河东小区。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(15)

上图为西二门,即西侧天河东路上最北端的门口,访客和车辆坐此门进,汽车出口则在中部的西南门。图片显示的两栋住宅为天丰阁和天兴阁,均为18层建筑。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(16)

上图为小区花园的一角,附近楼栋均为8层楼梯房,没有设计地下停车场,因此业主车辆只能停放在道路两帝,停车问题较为紧张。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(17)

小区花园除了人车不分流外,在景观设计,绿化保养方面比不少90年代初期的小区都要好,整体环境不错,见上图。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(18)

高层之间的花园(上图),保养得非常不错,环境怡人,也不需要担心汽车会闯进这块绿地。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(19)

小较多楼梯房已经加装电梯,上图为20栋的加装效果,另外还有16栋等。加装的电梯,每层需走半层楼梯,居住体验比原装电梯楼稍差。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(20)

上图为天兴阁的首层电梯厅,地板老旧,且电梯间比大堂高出几个台阶,虽然有无障碍通道,但对老年住户不太友好。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(21)

上图为天兴阁中高层的梯间,两端预留了窗户通风和采光,光线尚可,不需要人工照明。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(22)

天兴阁靠近天河东路,部分房间直面熙熙攘攘的车流,马路噪音和灰尘影响较大,见上图。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(23)

往小区南面走,靠近最南端天顺阁的位置,是小区内的公立幼儿园(上图),“广州市幼儿师范学校附属幼儿园”的金漆招牌就是家长的信心保证。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(24)

上图为天顺阁的9楼梯间,整体感觉比小区北端的天兴阁要新,保护也好一点,环境也比天兴阁安静。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(25)

上图为天顺阁低层露台的东侧景观,图中小河为猎德涌,河中绿色为青苔,河水清澈见底,并无异味。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(26)

从天顺阁中楼层看东侧的猎德涌,基本上被两旁的绿化遮蔽。对面小区的楼龄较近,视野不算开阔。

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(27)

上图为小区住宅的外立,外墙铺贴90年代流行的马赛克,不同楼栋有不同的颜色,如白色、粉红色和蓝色等,整体较有年代感。

02

房源展示

德荣小区户型从54平方2房到118平米3房不等,本期为大家介绍一套118平方的最大面积房源,请欣赏。

▼户型图▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(28)

▼景观阳台▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(29)

▼客餐厅▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(30)

▼主卫▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(31)

▼公卫▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(32)

▼主人套间▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(33)

▼卧室2带房出阳台▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(34)

▼卧室3(书房)▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(35)

房源点评:

因为是楼梯房,所以公摊面积少,户内实用率非常高,整体每个开间宽阔大气。

对比电梯高层,本户型最大的优点是带厅出阳台,且阳台进深和宽度都不错。小区是90年初期的设计,阳台并且新时代建筑那种全景式落地窗设计,而是小门带围墙的设计。所幸围墙是大面积透光玻璃,舒适度打了折,但采光性能不打折。

在居住体验方面,双卫设计很友好,在90年代初期能做到带套间的设计,是非常超前的,到现在依然符合大众的需求。

缺点方面,除前面说的阳台围墙问题之外,因为是小高层,楼层不高,视野较差,但均为望花园设计,不靠近天河东路一侧的住户相对更安静。

03户型楼栋

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(36)

(1)楼栋户型简介

德荣小区是天河北面积最大的封闭式花园小区,总共21栋住宅。其中,18层的电梯房共4栋,分别是小区北端的天丰阁和天兴阁,以及小区南端的天康阁和天顺阁;小区中部,则是17栋8层楼梯房。

小区自带幼儿园--广州幼儿师范学校附属幼儿园,是一所知名的公立幼儿园,位于小区花园南端。

(2)户型详解

德荣小区比上期介绍的金海花园还要早3年建成,因此在户型上更后者更偏刚需,起步户型为54平方2房,最大户型只有118平方3房。小区各段位户型图和户型汇总表见下文。

▼54平方户型图▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(37)

▼65平方户型图▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(38)

▼76平方户型图▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(39)

▼81平方户型图▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(40)

▼95平方户型图▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(41)

▼100平方户型图▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(42)

注:此户型原为3房户型,上图为业主改动后的现状。

▼110平方户型图▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(43)

▼118平方户型图▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(44)

▼小区户型面积汇总▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(45)

注:以上户型汇总仅为标准楼层标准户型,不同楼层会有些许偏差。

04户型小结及买家预算

和上期介绍的金海花园一样,德荣小区也有高层和小高层之分。

德荣小区的高层住宅仅18层,带原装电梯;小高层仅有8层,为楼梯房,但大部分楼栋已加装电梯。不过加装电梯的效果会比原装电梯的楼栋居住体验稍差,出电梯后需走半层楼。

在户型方面,电梯房的格局整体偏刚需,单阳台设计,部分厅出阳台会有高围墙阻挡,影响通风和采光,且部分户型为房出阳台。

楼梯小高层户型多带厅出阳台,格局方正,采光也较高层好,最大户型118平方也分布在小高层楼梯房里面,建议选择加装电梯的小高层楼栋。

在市场方面,从最小户型到最大户型均有放盘,显示当前置换卖出的业主较多。

在价格方面,加装楼梯的小高层和高层电梯房挂牌价在7.5万左右,未加装电梯的小高层放盘价在6.5万左右,两者价格拉开1万左右。

▼含税价格预算▼

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(46)

注:以上预算以成交均价计算,仅供参考,具体以实地看房时业主报价为准。

升值潜力

德荣小区于1994年开盘,1995年交房,开盘均价约为3500元/平方米,当前二手成交均价为60621元/平方米;那么这些年来,小区的升值速度又如何呢?请看以下增长曲线图!

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(47)

从下方图表可看出,德荣小区开盘以来的年均增值速度为10.72%,28年间增值16.32倍。

看好天河北学位房,但不知道哪个盘增幅最大?哪个盘增值率最高?哪个盘最适合自己?欢迎继续追看后续文章,将不断为大家详评天河北板块的其他优选楼盘!

首付24万的楼盘大全(楼盘详评102-天河北)(48)

*注:以上增值速度数据统计至发稿时月份,如对数据存在疑问,或想了解同一时间点各小区的增速,请评论进行咨询。

总结

本期主要介绍了天河北板块的德荣小区(天河东小区),户型涵盖54平米2房~118平方3房,适合刚需自住买家。那么,它的优缺点有哪些呢?

优点方面:

(1)义务教育资源突出。小学对口天河北的后起之秀--龙口西小学中学直升广州中学,9年义务教育均为天河区口碑佳的学校;按现行政策,上述学位具有较高的确定性。

(2)小区自带优质幼儿园,且靠近小学,两者口碑不错,接送方便。

(3)区位优势明显,南临天河路-中山大道,东临华南快速干线,北临临天河北路/广园快速,西临广州大道中,自驾出行非常方便;地铁3号石牌桥站距小区约800米,在建的11号线天河东站距小区约300米,公共交通方便快捷

(4)邻近天河区少年宫龙口少年宫等文化场馆,方便业主子女拓展素质教育。

(5)地处繁华区,靠近太古汇万菱汇等商业中心,周边商业氛围好,生活便利度高

(6)小区花园面积大,保养好,环境怡人。

(7)小区楼栋不高,整体密度较低。

缺点方面:

(1)1995年交房至今已27年,楼龄偏长。

(2)小区缺少地下停车场,停车问题较为突出。

(3)4栋高层为2梯8户设计,户数较多,高峰期会拥挤。

(4)加装电梯的小高层,每层住户需走半层楼栋,体验不如原装电梯楼。

(5)小区主干道人车不分流。

查看往期楼盘详评文章请点击我的头像。

加入“广州买房交流群”详见置顶微头条(点击我的头像-微头条)

,