公寓到底能不能买？ 谁买谁傻？
文章内容仅代表我个人的观点，与签约的房地产协会无关。
公寓到底还能不能买？有人认为，坚决不买公寓，谁买谁傻。而又有人认为，公寓算很好的产品，不买才傻。
上周末房大侠在成都做了两场线下的沙龙，有好几个朋友在交流环节都提及了公寓。今天就来聊一聊公寓。内容较长，大家预留半小时的时间。半个小时后，你会感谢自己。
先说结论：公寓到目前为止，依然是个非常不错的理财产品，但投资公寓决定比比投资住宅所要求专业能力更高。
我呢简单总结了一下，针对公寓这类产品的四个客观存在的事实以及三个观点，接下来全文将针对这七个点分别进行详细的阐述。
四个事实：
①每5个购房者里面，就会有一人购置了公寓
②住宅对房产投资者不友好，实操难度大门槛高
③住宅对房产投资者基本已失去杠杆效应
④公寓类产品的居住成本被大部分人严重高估和误读
三个观点：
①公寓核心优势是低基数且不限次数的2倍杠杆，是非常好资产配置产品
②并不是所有人都适合投资公寓
③不是哪里的公寓都值得购入
事实①：
每五个购房者里面，就有一人购置了公寓
公寓是目前市场上最重要的产品之一，而且这种重要性一直在增强。无论是成都深圳还是上海，都呈现这种上涨趋势。我统计了一下过去几年，几个核心城市，如成都，深圳和上海的公寓成交情况，事实上公寓的成交量和占比一直在往上走。每年买公寓的人数占到总提购房者的20%-30%。也就是说，至少每五个购房者里面，就有一个是购置的公寓。市场上对公寓的需求量依然是非常大的。
成都在2017年住宅被彻底限购后，公寓的价值瞬间就提升了，首先第一批买公寓产品的几乎都是来自外地的北上广深的投资客 ，当时成都的本地人几乎没人能接受公寓这种产品。再到后面慢慢的很多成都本地人也开始接受这类产品，再后来是很多成都以外的四川人来买公寓的比较多，现在市场上主要是很多蓉漂刚需性的小年轻偏多。
所以说成都的公寓类产品，可以说是刚发展不久，从2017年初到现在 仅此而已。
成都公寓被市场认可无非以下三个原因
1、成都住宅的限购，部分投资的资金在市场恐慌性的影响下流入公寓市场。
2、成都住宅价格的快速上扬，为商业公寓产品创造了价差基础。
3、城南等核心位置城市成熟度的兑现，造就了公寓生存的红利。
成都的限购新政让一部分买不到住宅的购房客继续转战商住，另外因为目前公寓市场持有租赁回报不错，投资客也不会少。
从市场上公寓占商品房成交比例来看，总体呈现稳步上升的趋势，说明购房者对公寓的需求是非常旺盛的。
事实②：
住宅对房产投资者不友好，实操难度大门槛高
毫无疑问，房地产依然是目前中国最好的储存居民财富的地方，也是老百姓实现财富保值增值最佳手段。大多数人都想买住宅，因为住宅始终是个基数大、安全系数更高的产品。但也正是因为这样，政府对于住宅投资的政策一直是比较紧的。
你知道现在住宅产品对改善型客户和投资客户有多么的不友好吗？对于成都而言，以家庭为单位用户口为资格你最多买两套住宅，除非去三圈层或者周边区域。相反，公寓的核心特征就是总价低、不限购不限套，可以随意买。对于没资格的客户而言，公寓是非常好的资产配置产品。这也是为什么公寓产品成交量一直稳居不下的主要原因。
事实③
住宅对房产投资者基本已失去了杠杆效应
对于购买首套住宅的人来说，因为可以贷款七成，所以杠杆率肯定是高过公寓的。但只要你买一套以上的住宅，甚至在某些城市，只要以前有过贷款记录，你的杠杆率都是比公寓低的。这个我相信大家都知道哈。首先是限购严格，另外一方面，哪怕某些特定方法有了购房资格，但因为没有了贷款的加持，对于很多购房者而言，购买难度也大了很多，最终的收益也会更低。
而公寓则不存在这方面的问题，随便你买多少套，都可以最高贷款五成，可以1:2使用杠杆。这对于提高投资回报率来说，是比较有利的一个条件。
事实④
公寓类产品的居住成本被大部分人严重高估和误读
在不买公寓的理由当中，往往会出现一个原因，商水商电居住成本很高。这个很高到底有多高？我特意花了些时间查了下成都的居民用水用电和商业用水用电的差异，然后发现这个说法经不住考验。
成都目前居民用水用电都是按梯度收费的，而商业用水用电则是统一标准。
居民用水第一阶梯是3.03元/吨，第二阶梯是3.90元/吨，第三阶梯是6.51元/吨。商业用水则不分阶梯，都是4.43元/吨。
居民用电第一档按0.51元/度，第二档为0.61元/度，第三档为0.81元/度。而公寓的商业用电也是固定的，具体存在区域化差异，最高也才0.84元/度。
说完了客观存在事实，咱们再来聊一聊我对公寓的三个观点。观点越辩越明，也欢迎各位朋友留言区表达你们的观点。
观点一：公寓核心优势是总价低且不限次数的2倍杠杆，是非常好资产配置品种
公寓最核心的投资优势是：无论你买多少套，都可以贷款50%，即使用1:2的杠杆。由于公寓的总价又比较低，再加上能无限次利用2倍的杠杆，即使涨的慢、即使还有高额的税费成本和贷款利息成本，公寓投资回报长期来看，仍不输住宅。甚至如果单纯只看租金收益的话，公寓的租金投资回报率完胜住宅。
公寓的位置相对而言，普遍处于比较好的地段。因为前面提到的各种原因，同等地段，公寓基本比同区域的住宅便宜50%左右，但租金基本上相差不大。意味着，出租回报率来看，公寓的出租回报率，基本上是住宅的2倍左右。
成都目前住宅的出租回报率普遍在1.5%-2%之间。但公寓的出租回报率，大部分能去到5％～7％能够长期、稳定的产生现金流。从这个角度来说，公寓是非常好的资产配置的产品。
观点二：不是每个人都适合投资公寓
最起码我觉得以下几类人是不适合买公寓了，网上很多认为买了公寓就是个巨坑的人，我估计大概率应该都属于以下几类：（投资角度）
以买卖住宅投机的心态来买公寓的人。这类人主要想以短期炒作、转售获利为主。因为公寓本身产权年限相比住宅短、交易成本比较高的原因，导致以住宅的操作方式去操作公寓，往往会碰到比较多的问题，从而产生了诸如公寓谁买谁傻的感叹。
对房产投资完全没有概念的人。这类因人为对这个行业完全不了解，对公寓产生了短期增值过高的期望，往往就会出现很多的问题。
那什么样的人适合买公寓?（投资角度）
①已经没了住宅名额，但有投资需求的客户。
②投资种类比较多，需要优化资产配置的群体。
③手上有些闲钱，买住宅不够，放银行又担心贬值、其他投资渠道又不稳健这类人
④准备长期持有，且希望能可持续产生稳定现金流收益的群体，这类很多。
观点三：不是所有公寓都值得购买
因为公寓更适合当成是一种长期的资产投资和更加多元的资产配置。所以对产品的要求会更高。我认为，具备以下条件的公寓是值得买的：
1，占据了城市核心资源的公寓。
什么叫核心资源？我给大家列几个参考条件，能符合这些参考条件的，公寓都不会差。
A下楼就是轨道交通站点，最好还是两条以上地铁交汇那种最佳。
B楼下就有大型商业综合体，最好是中高端一类有电影院星巴克等等，如果商场连成片，那就太完美了。
C旁边商业人口聚集地，直白的讲就是写字楼，最好还是一大片写字楼那种。如果码农成片、金融科技金领成群，那就特别完美了。
D旁边就是学校，最好还是出名的小学和中学那种。如果连着有好几所，那也是一种加持。
E对面就是江/湖/河，最好还房间可望江/湖/河那种。如果旁边再有个5A级的名胜景区，那就更完美了，现在成都很多旅居地段有很多小商墅总价几十个达不溜那种。
这些条件不一定要现在都有，已经在动工、或者已经明确列入了政府规划文件的，每个城市基本上都有自己的规划馆，都可以计算进去。以上五种资源， 拥有一种就很棒了。如果拥有2种，估计就销量很快了。如果有三种以上，基本上可以放心随便买。
2 最好能够部分拥有和住宅一样的资源绑定。
因为市面上大部分公寓是无法解决落户的问题。如果能够解决这一块的问题，当然这类公寓的价值会更高。比如成都的公寓，根据最新的政策，目前买住宅也不能马上落户成都。需要满足落户条件。上学的话居住证➕社保一样能够上公立学校。
最好能够拥有和住宅接近的小区环境和居住体验，市面上有部分的楼盘，同时会有住宅和公寓。如果公寓和小区同小区同大门，能够共用小区的生活设施，那也算加分项。当然目前成都有很多的类住宅围合式公寓，除了土地产权年限40年，其他的话和住宅没有任何区别，有的品质比住宅还高！
3，最好拥有以下几类产品特征
loft最佳。如果层高够，装修能够隔两层双钥匙，投资那就是加分项了。
欢迎各位买过公寓的朋友，留言聊一聊你们的心得、经验和教训。我自己我有投资2套公寓，欢迎交流探讨。
,
