第五批新房公示后环线接到了大量咨询：实在是不知道怎么选。
选筹是一个系统工程，每个人情况不同适合的项目不同，不可能几篇文章就能讲清楚。
每个项目也都有自己优劣势，无法量化性价比，唯一能量化的是与周边次新房成交价之差，毕竟大部分新房受限价制约。
上海二手房网签价普遍做低，不可能系统查询到，真实成交价散落在各个中介门店手中。
环二对门店手中近期成交进行了汇总，周边没有次新房时根据房龄、品质进行了折算，得到了粗略数据，仅供大家参考。
先上结论再附解读。
限价，首先就要限豪宅、限地王。
想当年汤臣一品10万单价刷新大家三观，中粮海景壹号率先突破20万引领市场，绿城黄浦湾巅峰时期报价35万。
有这些爆炸性新闻市场肯定静不下来。
现在好了，豪宅纷纷被按住了，所以也成为倒挂最严重的市场——别说30万，15万的都不批。
较多朋友在对比九庐与绿地海珀外滩，计算下来九庐性价比更高，是因为北滨江正处于风口浪尖：
北滨江是内环内最后一块可供整体开发土地，而且江景得天独厚，同时陆家嘴又在向北扩张。
目前陆家嘴滨江壹号院看江户型单价超过24万，九庐二线江景房单价也要23万。
绿地海珀外滩所处董家渡地块开发周期长，目前热度有所下滑。
碧云尊邸、绿地海珀外滩去年的一炮而红是市场复苏的起点，今年纷纷再次上市。
不过碧云尊邸没有江景加持，目前成交价低得多。
核心地段、一线江景、次新房、高楼层，这四个因素集中在一起，对价格的想象空间就上天了。
02 普豪新政出了这么多，许多人失去了购房机会，于是大家纷纷说自己是刚需，即使是看内环的客户。
其实过千万的都称得上豪宅了，真正买得起的没几个。
第五批新房中千万以上项目也是神仙打架，大家又开始激动起来，就像当年高考时一样难以抉择：选北大还是选清华呢？
前滩目前处于巅峰时期，热度不低于1992年的周星驰，所以新房上市必火。
目前前滩二手房挂牌价格18万左右，成交价16-17万，这样看来新房还是具有相当性价比。
这批千万豪宅中杨浦居多，不过杨浦整体价格上限不高，标杆豪宅翡丽甲第成交价16万左右，还是好楼层。
几个项目都没有东外滩的地段优势，减分；
保利天汇、东外滩爱国里都是中小户型，仁恒也有许多小户型，定位均不如翡丽甲第，减分；
项目品质更不用多说，减分，限价之下能有多高？
不少朋友对仁恒保有较大希望，等样板间开了再决定吧。
虹口这边，瑞虹新城九期地段其实略优于外滩玺，不过瑞虹整体是大户型，单价上讨不到便宜。
综合性价比而言，肯定是瑞虹高一些，地段已经具备了冲击豪宅区的基础。
安康苑有些高估。华侨城、中粮价格高，很大程度是因为无敌视野，安康苑原本高区也可以眺望陆家嘴，无奈正南方一栋300米以上写字楼挡个严严实实。
后续开的两栋楼略好。
新湖青蓝国际处于宝山路街道，地段上比安康苑差不少。
安康苑向南一直到苏州河，全面进行旧改；宝山路街道就中兴路一号工程大一些，其他大量老公房继续保留，城市界面低了不止一档。
不过新湖青蓝国际小区大开大合，在新房中品质稀缺。
普陀两个项目，苏河望、新湖明珠城倒挂都不大。
苏河望亲哥哥融创香溢花城单价仅10万左右，隔壁宝华城市之星单价12-13万，不过宝华的品质苏河望大概率达不到。
而且光新这个片区整体不受认可，整体居住水平不高，老龄化相当严重。
新湖明珠城与前面几期处于同一小区，目前三期单价也仅11万多，新房并没有太大优势。
徐汇鑫耀中城积分会相当高。
项目定位是漕河泾的大型综合体，会成为区域公共活动中心，更重要的是，鑫耀中城是徐汇独苗，或者说西南上海独苗，潜在用户相当广泛。
03 中产中产客群的项目普遍分布在唐镇、大虹桥。
唐镇的融创未来金融城倒挂并不严重，因为这里与鼎鼎大名的唐镇三兄弟完全是两个地段。
唐镇、张江一带特点是标杆学区房价格高到离谱，张江汤臣曾经创造过15万记录，唐镇三兄弟也打破过10万大关。
张江的非学区房，许多才6-7万单价；唐镇原标杆小区保利御樽苑成交单价都不到7万，品质不见得比融创低。
融创未来金融城学区未定，当地配套也还在规划中，地段比不了三兄弟不说，可能也比不过保利御樽苑。
所以大家用脚投票，该项目积分不高。
大虹桥三盘连开：万科天空之城、俊灿星城、金地虹悦湾。
万科天空之城很特殊，之前二手房曾经创造过9万单价记录，不过并不能代表徐泾均价。
徐泾南山雨果、绿中海名苑等小区成交价都在6万以下。
这说明万科天空之城之前的成交价只是个例。
去年房价大涨后部分长宁客户已经找不到房源，只能后退至徐泾，第一站就找到标杆小区万科天空之城。
徐泾的其他小区，他们之前根本不太了解。
至于万科是不是值9万，其实不太重要，他们拿着9万的预算也没地方买去。
所以硬生生的拔了上来。
俊灿星城距离南山雨果一公里都不到，面对南山5.3-5.8万的单价，去化也存在一些难度。
浦发东悦城有些被高估。
周浦次新均价的确已经高达6万5，但是这些项目品质、地段都比浦发东悦城好不少。
不过便宜就是硬道理，浦发东悦城售楼处门槛依旧被踩破。
04 刚需总价越低的项目，与二手房价格越接近。
中海阅麓山垫底，是因为这批新房中有部分联排别墅，拉高了均价。
上期预售证洋房单价3.7万左右，与二手房相比也并没有优势，小昆山的地段的确让人提不起兴趣。
金地丰盛道同理，没有别墅一定批不到将近5万4的价格。
不过目前预售证没出，高层价格也无从可知。
看地段，金地丰盛道并不是松江新城核心，单价4.5万以下才会有性价比。
奉贤是这次供应主力，几个项目性价比都不错：400万以下的地铁房，不多了。
萧塘的阳光城未来悦将起价压到300万以下，必火。现在去哪找300万以下的地铁新房？
奉贤新城二手次新已经超过4万，保利明玥霞光集地铁、龙湖商业、上海之鱼于一身，上市价格4.5算合理。
当然针对的是奉贤本土居民，市区客群当然距离市区越近越好，没必要跑到南桥。
嘉定、青浦的新房中规中矩，不做赘述。
后记：
1、大部分新房是期房，交房尚需1-3年时间，中间也会存在较大风险，与二手次新价格并不能直接划等号。本文为了便于对比，忽略了以上因素。
2、受限于篇幅无法深入分析单个项目，后续会推出详细评测，敬请关注。
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