讲个真事。
我在北区和西区看了一个月二手房后，变得很迷茫。
改善楼盘太少，没有地段可言，到处是机会意味着没有机会，这是我看房后最大的三个感受。不知道看完文章后，你会和我一样迷茫，还是能提供一个不错的建议。
01
今年5月的一天，老婆突然问我，明年我们是不是准备要个孩子。
我说，是。
她接着问，那是不是应该先把两房换成三房？
我想了一下说，的确是。
于是，我们扒拉了一下资金，可以买一套首付60万，月供8000元的三室一厅。
刚开始，我俩还挺乐观，觉得可以买一套不错的房子。于是，提出了各种现在看来，过于奢侈的要求：
1、距离她的公司（文化路农业路）近，不能比现在的距离远（大约6公里）。
中介看了一圈说，大哥，这个楼盘不错，4号线地铁口，紧挨北龙湖，人车分流，价格14000-16000元。
价格这么便宜，让我激动万分，结果一看户型，彻底蒙圈了。
中介又说，那4号线沿线没有了，要不看看7号线？
于是，他给我推荐了三个小区：瀚海泰苑、金晨嘉园、瀚宇天悦。
这三个小区环境都挺好，人车分流，绿意盎然。
但是瀚海泰苑单价18000元左右，三室有103平和137平两种，137平的总价270万左右，超出我们预算太多。103平的户型太差，最小的卧室只有5平方。
金晨嘉园倒有120多平的房子，户型方正，我们非常满意，总价230万，首付加费用70多万，月供9300元，凑点钱，还能拿下。
但是楼层太差，被树木完全挡住了阳台，而且被分的学校也比较差。而高一点的楼层，直接报价260万，超出预算太多。
瀚宇天悦有117平的三房，但单价18000-20000元，虽说有龙门实验小学，但挨着连霍，距离老婆公司太远，而且单价太高，隔壁的新房锦艺金水湾才14000多元。
02
北边没找到合适的房子，我们只好沿农业路高架向西，一直看到五龙口。
五龙口区域人车分流的小区大概有五个：华强城市广场、升龙天汇、威尼斯水城三期、正商金域世家、天誉华庭。
但是，位于地铁口的只有华强城市广场，均价16000元，地铁8号线四五年后将会开通。
而正商金域世家、天誉华庭门口的9号线，估计10年之后才会开通，时间太长，我们等不及。
但我对华强城市广场的位置很不满意，太靠西了，想一想每天开车由西向东，经过农业路高架或者彩虹桥，都能让人毛骨悚然。
至此，我已经特别理解：
为什么万科美景世玠21000元时被一抢而空。
为什么万科民安江山府20000元时，仍然热销。
为什么瀚海思念城可以卖到18000多元。
为什么美景美境16000多元值得推荐。
为什么碧桂园天麓20000元，仍有很多人排号。
因为好地段的改善楼盘太少太少了，而人们对改善楼盘的需求又在日益增加。
如果我不是着急入住，这5个小区，我肯定会选一套。
不要说为什么不加点钱买东区，买高铁东站附近的鬼话。这些地方距离我们上班的地方太远，通勤十二分不便。
你可能会说，那为什么不换个工作，即便现在不换，以后也可能换啊！
能问出这话的人，肯定是对现在的工作不太满意。当你工作稳定，再买房时，你就会明白其中的道理了。而且，再加点钱的道理谁都懂，但加钱，哪有那么容易，强弩之末势不能穿鲁缟。
03
既然买不到人车分流的地铁房，我们只能退而求其次，人车不分流也可以，但环境不能太差。
中介又带我们看了华瑞紫桂苑、正商世纪港湾、九锦台、21世纪、瀚海晴洲等几个小区。
这些小区的位置都还不错。
但九锦台的物业简直不忍直视，到处乱写乱画。
华瑞紫桂苑在及格线以下，电梯坏了半个月都没修。
21世纪就是竖起来的城中村。
瀚海晴洲物业不错，但以前是经适房。
正商世纪港湾物业最好，距离地铁口约1000米，让人十分纠结。
而且，我还发现，地段论在郑州基本无用。
以21世纪为例，双地铁口，和北龙湖只隔一条中州大道，但房价13000元左右的比比皆是。一路之隔，每平相差万元以上，仅因为物业、产品、新旧等等。
西四环新楼盘的房价13000元，紧挨北龙湖的房价仍然13000元，这个价格合理吗？
不止是21世纪，周围的其它小区价格也不高。经三名筑、琥珀名城只有15000元。和管南15000元的房子相比，哪个更合理？
如果你是购房者，你愿意买哪里？
另外，地铁4号线延线人车不分流二手房，有很多均价14000元，而五龙口附近，非地铁房，人车不分流，也是14000元。
五龙口的位置能和金水北相比吗？我觉得不能，但普通二手房的价格却相当，这又合理吗？
所以，对于郑州的房地产市场，目前根本不能以地段做为衡量标准，应该是产品大于地段。
物业好，人车分流，就能卖个好价钱，相反，地段再好，也卖不上价格。
至于什么时候地段能主导房价，估计要等到郑州停止扩张的那一刻吧。
04
在看房的过程中，我还产生过几种错觉，总觉得有些房子是洼地，抓住了就是机会，但看的多了，我才发现，遍地是机会，等于没有机会。
例如某小区的一套140多平的房子，站在阳台能看到北龙湖，下楼就是地铁，才13100元，总价只有190万。户型还不错，主卧20平，客厅30多平。
当时我是这样想的，北龙湖的地位在未来10年内肯定会得到不断强化，总有一天，郑州的北龙湖会相当于杭州的西湖。如果这套房子要好好的装修一下，未来不可限量。
但后来一看，郑州遍地都是位置极好，产品一般，而价格很低的房子。
文化路北三环物业好、产品好的房价在18000-24000元左右，但隔壁老小区的价格只有11000元。
朋友买的经开区，物业、产品好的小区价格20000元以上，但一般的小区只有13000多元。
05
我经常听专家讲，买老破大，因为价格低，房价上涨虽然慢，但你买的面积大，可以数量堆死质量。但在郑州，不是这个样子。
我还经常听专家讲，买老破小，好好装修一下，可以凤姐变冰冰，能赚不少差价。但在郑州，也不是这个样子。
郑州不像北上广深，优秀的企业都集中在几个区域，而且工资远高于其它企业。
郑州特别优秀的企业极少，工资高于普通企业几个等级的公司更是少之又少。
CBD里一大把月薪低于5000元的白领，低于7000元的更是数不胜数。
老城区、花园路商圈也有一大把月薪高于8000元，甚至10000元的员工。
郑州的工资差距没有北上广深那么大，所以，郑州人不容易迷信某几个区域，这就导致地段变得不那么重要。
二环的产品差，我就跑三环，三环的产品差，我就跑四环。郑州人热爱新房，热爱品质，超出一切。
如果站在一线城市的角度看，郑州遍地都是机会，但如果了解郑州，多看几套二手房，你才会发现，哪有什么机会。
总之，在看一个多月二手房后我变得很迷茫。
不同的区位，同样的品质，基本相同的户型，总价相差无几，合理吗？
同样的区位，同样的户型，就因为人车是否分流，总价相差20-50万哪个更好？
更好的区位，同样的户型，但小区品质不一样，房价每平相差6000元，选择哪一个更好？
我很迷茫，不知道你看完之后，是否同样迷茫？
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