在重庆，有两件事会对房价的提升起到关键作用。
一是，轨道交通。
二是，商圈。
关于轨道交通，我们已经分析过太多次了，万变不离其宗，“地铁/轻轨一响，黄金万两”。
那么今天，我们就来好好说一下商圈这个话题。
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首先，我们需要弄清楚的一个地方是，我在这里所说的商圈，它并不是那些社区底商、普通商铺、临街门面等，而是shopping mall，商业体。
或许在其他城市，产业的权重明显大于商业体的权重，但重庆却不是。
我举个的例子。
就像“北上广深”这样的传统一线城市，光看一个产业园周边的房子，那就是要比其他地方的卖得贵。
再回过头来看重庆，产业园周边的房子却并不见得比商圈附近的房子卖得贵，曾经就有个大V说过这样一句话。
“重庆的白领真不一定有卖火锅的商家赚钱。”
那么就目前来看，在重庆的商业体，但凡周边房子集中，周末一定是人满为患，因为在大部分人看来，住在生活方便的地方，才是真正的刚需。
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事实上，从去年的一些数据就可以看出一点信号。
图源克而瑞重庆
按照第三方数据机构统计，去年重庆中心城区成交量上100万方的板块只有两个，中央公园是其一，并以155万方的成交量排在榜一位置。
我们不妨来思考一下这是为什么？
我想在回答的标准答案中，两江国际商务中心的首期开业这个节点，是一个决定性的关键，龙湖公园天街、新城吾悦广场、中粮大悦城等商业体的相继开业，除了能填补板块留白，还有什么？
带动周边消费。
刺激房价浮动。
当然，这些都是去年的一些大动作，我们看看就好，而2022年，也就是今年才刚刚起步，又有哪些新的商业体在酝酿“卍解”？
重庆中心城区，拟开业商业体，29个，新增商业体量261万㎡。
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江北区，3个，体量均在10万㎡以下。
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「重庆时代中心」
- 观音桥。
- 集天际餐厅、星级酒店、健身、民宿、医疗、美容等业态于一体。
- 轨道交通9号线一期和3号线与它的地下负2层商业无缝连接。
「重庆光华学汇公园」
- 冉家坝。
- 轨道交通环线南桥寺站附近。
- 一站式亲子教育MALL。
「重庆方圆·LIVE」
- 观音桥。
- 24H潮流社交新物种，剧本杀、脱口秀剧场、live house、IP美食、街舞、滑板、说唱、街球、汉服、Lolita、JK……
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渝北区，8个，体量在10万㎡以上的有5个，10万㎡以下的有3个。
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「重庆T CITY桃源天地购物中心」
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- 空港。
- 空港一站式家庭乐享购物中心，以零售、餐饮、儿童业态为主，休闲娱乐与生活配套为辅。
「龙湖龙兴天街」
- 龙兴。
- 直接接驳轨道交通4号线和8号线交汇的生基堡站。
- 龙兴首个购物中心，涵盖超市零售、品牌影院、健身中心、儿童乐意、趣玩游艺、品质餐饮六大业态场景。
「重庆中国摩」
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- 空港。
- 轨道交通3号线举人坝站和14号线附近。
- 集居住、购物、休闲娱乐、教育、医疗等于一体的文旅大城，采取国内少有的“乐园 商业”的全新复合形态，引入亚洲第一个室内“尼克主题乐园”。
「龙湖爱加两江星悦荟」
- 鸳鸯。
- 与轨道交通3号线、15号线金童路站接驳。
「合景·悠方」
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- 中央公园。
- 顶层为都市屋顶花园，有6个功能不同的区域。
- 东区定为文化交流空间，西区为品质购物空间，U8酒吧街区为娱乐社交空间。
「重庆T23艺创游购村落」
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- 由渝北区人民政府、重庆日报报业集团与重庆文投集团联手打造。
- 轨道交通10号线长河站附近。
- 23栋服装厂房改造而来。
- 1栋多功能时尚发布中心、4个盒子零售馆、9座商业独栋、天台主题街区，以时装零售和文创设计产业集群为核心，配套信息发布、服饰博览、时尚生活、休闲娱乐等业态为一体的国际时尚艺术生活街区。
「泽科空港星泽汇」
- 空港。
- 已开业。
- 主要以“MALL”与“特色街区”两种商业形态为主，MALL提供一站式消费体验，街区补充美食街区、休闲娱乐、儿童教培等消费需求。
「重庆渝北森活大融城」
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- 空港。
- 轨道交通10号线渝北广场站附近。
- 以“潮趣小镇”为主题，内部设计为欧洲小镇的模式布局，致力于打造区域内首家“时尚家庭型购物公园”。
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渝中区，4个，体量在10万㎡以上的有1个，10万㎡以下的有3个。
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「龙湖重庆半岛天街」
- 解放碑。
- 前身是日月光广场。
- 解放碑商圈最大的购物中心。
「重庆中心」
- 两路口。
- 最高380米的地标塔楼可俯瞰全城。
- 集精装华宅、大型商业中心、五星级酒店、商务写字楼、公寓于一体的超大型城市综合体。
「重庆陆海国际中心」
- 化龙桥。
- 458米，100层，重庆第一高楼。
- 直接接驳轨道交通9号线一期化龙桥站。
- 以综合购物中心、5A甲级写字楼、天季酒店、观光层于一体的垂直物业。
「龙湖时代天街E馆」
- 大坪。
- 主打潮玩次元新空间、欢聚下午茶空间、新势力潮流LAB、摩登超复合空间等以迎合重庆青年的喜好及需求。
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沙坪坝区，3个，体量在10万㎡以上的有2个，10万㎡以下的有1个。
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「重庆华宇城」
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- 凤天大道。
- 拥有屋顶婚礼花园、垂直浪漫水幕、3D网红立体开放景观等。
「龙湖重庆高新天街」
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- 西永。
- 定位区域智领品质生活空间，打造集吃、喝、玩、乐、购为一体的商业综合体，占据主流消费高地。
- 临近龙湖魔方。
「重庆融创山前后海」
- 西永。
- 重庆融创文旅城二期项目。
- 重仓“沉浸式空间场景、定制式娱乐体验和整合式娱乐运营”为特征的娱乐业态，配置沉浸式体验、潮玩空间、潮牌零售、潮流餐饮及住宿体验等，更加倾向于迎合年轻人多元的喜好。
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九龙坡区，4个，体量均在10万㎡以下。
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「重庆盘龙中央广场」
- 盘龙。
- 集运动、休闲、历史、文化、餐饮、亲子活动为一体的都市综合体。
「重庆五洲书店」
- 滩子口。
- 以五洲书店为核心，将呈现20万众、80万册海亮图书，25米高的书塔、彩虹书墙以及科技感“黑匣子”等，还涵盖特色沉浸体验、时尚购物、文艺展演活动等业态。
「重庆仁和时光里」
- 华岩。
- 超体量公园场景的旗舰综合体。
- 计划引入超100家品牌。
「重庆巨延玩家」
- 石桥铺。
- 以场景体验式消费为核心，打造中国本土IP，魔幻二次元ARAG动漫国风商业基地，集聚模型玩具店、动漫产品店、潮玩店、主题咖啡馆、动漫主题餐饮店、萌宠店、汉服店、女仆店、JK店、Lolita店、国风首饰店、国潮品牌店、主题剧本杀店、密室逃脱店、动漫主题KTV等。
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南岸区，1个，体量在10万㎡以上。
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「重庆盛汇·鑫苑广场」
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- 南坪。
- 重庆乃至西南区域城市级的智慧购物中心。
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巴南区，1个，体量在10万㎡以下。
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「重庆巴南大融城」
- 李家沱。
- 拥有重庆商圈内面积最大的户外儿童主题公园，将打造家庭沉浸式滨江购物中心，由A区（购物中心）及B区（滨江休闲餐饮街区）两部分构成。
- 由时髦零售、美食荟萃、休闲娱乐、精品超市、亲子娱乐等全业态的组合。
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北碚区，4个，体量在10万㎡以上的有1个，10万㎡以下的有3个。
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「重庆大有境」
「重庆橙光里」
- 蔡家。
- 是中南集团旗下中南商用的入渝首作。
- 「重庆橙光里」以打造“蔡家全新生活磁场、新生代活力生活理想地”为愿景，拥有约7万方的商业体量，分五个楼层，规划有品质零售、娱乐体验、社交聚会等多重业态。
- 「重庆橙光里」与「重庆橙光里」互补共，主要聚焦在对夜间经济 益智亲子 家庭生活的打造之上。
「重庆北碚吾悦广场」
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- 月亮田。
- 规划有餐饮美食、素质教育、高端定制、休闲娱乐等品牌。
- 拥有约2万方的青年不夜街，集电竞潮玩、KTV唱K、星轶影城、密室逃脱、VR游戏、SPA护肤等多个娱乐休闲项目。
「重庆蔡家中央大街·森活荟」
- 蔡家。
- 汇聚餐饮、购物、休闲娱乐等主力业态。
- 拥有风情美食街区、创意集市、儿童互动乐园等全新体验。
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大渡口区，1个，体量在10万㎡以下。
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「重庆中冶熙城商街」
- 建桥。
- 产品业态包括产城商业、星级酒店式公寓、甲级写字楼、独栋商务办公等四大类产品，构建商业消费、品质人居、商务办公的全方位产业园生活体系。
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综合来看，重庆中心城区2022年拟开业的体量在10万㎡以上的商业体，有10个，渝北区依旧是“大户人家”。
但是，值得我们特别注意的是，尽管有的板块给自己注入了新鲜的商圈血液，但并不是所有的商圈周边房子都值得被疯抢，我的建议是。
- 要看这个商业体的体量是否较大，且开发商是谁，这个很关键。
- 要看板块自身其他配套的齐全程度，是否有轨道交通，是否有城市路网，是否有医疗、学校、公园等，这些同样重要。
- 要看商业体的具体位置，越靠近城市中心，价值越高。
- 要看板块房价浮动的曲线是否正常，如果时高时低，则说明它并不稳定。
简单来说，商圈只是给我们的房子附加了一个生活便利的BUFF，但实际来看，影响房价上涨的因素，至少应该在两个到三个及以上。
所以，我们千万别只闻商圈笑，不看其他就“下叉”。
对此，你怎么看呢？留言区见。
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