01
前不久在查看美国城市卫星地图的时候，观测到了一个颠覆我认知的发现。
在中国各大都市圈内，填补圈内各城市之间空白的是农田。但在美国的都市圈，如纽约、波特兰、洛杉矶，填补城市之间空白的，没有一寸农田，全部是连片的低密度住宅区。
比如波特兰。
上图中左侧河岸一带是波特兰市区，波特兰向南，是米尔沃基和克拉克门斯，向北可以到华盛顿州的温哥华（非加拿大温哥华），向东，则连通因特拉肯、格雷舍姆。
在波特兰和这些城市之间，有一片数百平方公里的广袤而规则的土地，起初我以为那里都是农田。
但打开一看，才发现大错特错。
它们全部是低密住宅区。也就是在美剧中经常出现的那类独栋为主的中产社区。
纽约更是如此。
真正的闹市区就在我标注的地方，大约1000平方公里。市区东侧那条长长的半岛，就是著名的Long Island（长岛）。差不多有约170公里长，超5000平方公里，相当于上海除崇明以外的面积。
其中一半以上也是类似波特兰都市区的低密住宅区！
这还仅仅是长岛，纽约往东北100公里，到耶鲁大学，往南40多公里到东不伦瑞克，中间也全部是这类住宅区。
宁波市区到慈溪的直线距离也就50公里左右。宁波到杭州的直线距离是约120公里。你能想象填补这120公里的，都是成片的一眼望不到头的别墅吗？
在美国就有可能。就如洛杉矶都市圈
从其海岸线到内陆的圣贝纳迪诺国家森林之间，大约130公里之长，就全部是市区或住宅区。
按我们的理解，建成区即市区，因此居住区当然也是市区的一部分。所以美国的城市人口虽然不比中国多，比如波特兰的人口也就大约只到宁波一半，但建成区面积远超同级别中国城市，动辄几千平方公里。若不是有山脉和海洋，真不知道美国城市会扩张到何种程度。
美国中产居住区容积率基本都在1以下，甚至0.5以下。同样的面积，中国城市能容纳的人口可以是美国城市的四五倍。
今天，我并不想夸美国人住的比我们舒适，事实上美国人正为此叫苦不迭，因为这场城市版图的大跃进背后，是一场持续数十年的中产逃离老城区的浪潮。
02
美国的城市化远比中国早，所以到上世纪上半叶，一些较发达城市就纷纷患上了城市病。人口剧增，空间拥挤，界面陈旧、配套滞后。人居环境逐年下降。
而郊区就不一样了，土地空间广阔，又没有中国的18亿亩红线，房子随便造，圈一块地在规定的容积率内，想怎么盖怎么盖。
这些新开发的社区圈层稳定、治安良好，远离喧嚣，诱使着一代代的中产趋之若鹜。
然而事物总有两面性，在和田园居所时代厮守了半个多世纪后，一系列问题接连爆发。
对中产来说，因居住地离市中心越来越远，导致通勤成本剧增，有些洛杉矶的上班族，每天的通勤距离，差不多等于从宁波到慈溪开一个来回，上下班动辄两三小时。
城市侵蚀土地，生态威胁也日益严重，森林退却，尾气量排放直线上升，严重威胁到区域生态平衡。
同时由于低密住宅区过大，造成土地利用率低，税收不足，而管理成本却在增加。
城市框架拉大也导致了人们对汽车的过度依赖，尤其在那些成片的住宅区，马路上人烟稀少。难以重现城市昔日的温度。
市中心的问题更为严重。中产流失，导致市区市民出现了严重的阶层向下更替现象。
以芝加哥为例，芝加哥事实上已经成为两个区域的组合，其一是黑人聚居的芝加哥市区，有大约150万非裔黑人居住在此；其二是多达260个的郊区市（镇），在1970年到1990年，这里增加了整整100万人口，几乎全部来自市区的中上阶层。
由于中高阶层几乎流失殆尽，一系列社会问题在市区爆发。如治安、社会平等、高薪岗位减少、税收减少、城市破败、不动产价值下滑、优质城市资源外流等等。
总之，一旦阶层持续向下更替，城市必然走向衰败。
03
你认为这些现象和我们距离遥远吗？不，很糟糕的是，宁波市区也正面临阶层向下更替的压力，西方城市的部分问题，也已经在宁波露出端倪。
宁波的大规模城市化运动起始于2000年左右。一些周边的乡镇市集，一个个被并入到主城区。
先是鄞州中心区，老城区的中高收入者，迅速填满了从宁南路到东裕之间的城市空间。然后是东部新城、南部商务区、庄市、集士港，新三江口（姚江北岸），宁波在城市的四方寻找着新的空间。
友frenk chen 摄
到2010年前后，那些离老城区不远，且资源配置优越的城区相继后来居上，在人居环境、基础设施、教育资源、城市界面等各层面超越了老城区，因此引来中高收入群体的全力追捧。
其中，东部新城已经取代了三江口，成为富豪的新宠，其次则是鄞州湿地公园板块、姚江北岸、湾头、长丰、南部商务区、江东北板块，以及高新区。
因中高收入者的持续迁徙，老城的房子找不到更好的客源，无论租金还是售价都举步维艰，
通过房产成交信息，我们可以窥见问题的冰山一角。
根据贝壳的一份价格表显示。
天一广场附近的二手房均价仅为28000左右，对面东胜、东柳、白鹤的均价也仅在3万上下，距离东部新城价差达万元，如果去掉东部新城最近挂牌量较大的安置房，存量商品房的价差会更触目惊心。
中河街道也属于较新城区，因一些网红级学校的存在，这里的二手房价格可达37000。百丈板块得益于拆迁传闻（划船），以及较大力度的更新，价格在老三区一枝独秀。同样更新力度较大的老江北，二手房价格也在30000 。
从个案看，环城西路超十年房龄的商品房，如在水一方、丽园鑫都、文苑风荷，再如老江东的锦地水岸、江东新世纪。这些当年众星捧月的白月光，而今纷纷人老珠黄，门庭冷落。
反映在单价上，前三个楼盘最近的实际成交都仅在20000出头，老江东的那些也仅是30000出头，甚至曾在二十年前风靡一时的日月星辰、甬城金大地，如今在二手房市场也仅能卖到20000出头。
新房市场也是如此。
老牌国宾馆旁的新芝源境，海外内一流设计师执笔，2020年圣诞节开盘，到现在还有约300套在售。而同年位于较新城区的新盘，基本都已售罄。
2022年8月15日，官方房产网站数据截图
更早入市的海语天下，央企和杭系名企联手背书，产品同样高举高打，均价和东部新城和南部新城的同档次楼盘，价差达五位数。但销售三年多，至今还有几十套库存。
这两个楼盘统一的特点是，面积大，总价高，动辄5、6百万。这个价格在东部新城或南部新城不过尔尔，但在老城区就显得鹤立鸡群。
这些案例都在证明一点，在具有购买力的市民搬离后，留存的，以及取而代之的新市民，整体购买力远为不如。
新阶层购买力的下降，还在影响老城区的基础教学质量。和美国各大城市一样，师资力量和生源质量共同影响着中小学的教学质量。部分老城区优质生源的流失，以及优秀初中的缺失，正在导致这些区域小学生数量的逐年下降。
老城区的还有一个现象也与美国城市雷同，即界面陈旧，建筑质量滞后。
据浙江省统计局近期发布的有关数据，宁波钢及钢混结构的住房比例不到46%，省内仅高于衢州。
图片归属【宁波楼市报道】公众号
大部分住房还是砖混甚至砖木结构。而这大部分住房主要就是位于老城区。这些住房大多没有装设电梯，且多数建成于2000年前。居民中的老人占了较大比例。
种种劣势叠加，让老城区在城区竞争中越来越落于下风。
04
人口迁出和界面的落后还进一步导致商务资源的外流。
友frenk chen 摄
如今，东部新城和南部商务区已经成为最炙手可热的CBD，其次也有高新区、前洋的次一级商务区。三江口的商务优势被逐年分流，同步分流的还有优质的产业链、理想的工作机会，高薪的职务。金融和外贸主要集中在东部新城，文创和商贸主要集中在南部商务区，高新技术企业，以及相应的服务机构、研发机构集中在高新区。而这又反过来加速了老城区种种优质资源的外流。
如今，即使是能直接俯瞰三江口的十来年的商务楼，如汇金大厦，日租金也仅在2块出头。那些年代更久，停车困难，电梯老化的写字楼，空置率更日益上升。
图片来自沃德地产
上两幅来自沃德地产上月制作的图表显示。在需求方面，海曙商务区仅排在第三，第一第二分别是南部商务区和东部新城。
在租金层面，东部新城、老江东和江北的高位租金都在海曙之上。
说到底，中国和美国城市的老城问题，内在逻辑都是相似的。都是在原先的主城区在发展到一定阶段，因为界面和配套滞后，空间拥挤，迫使有支付能力的市民去新城区寻找更优越的生活环境。
包括欧洲也是如此。据一位旅居希腊雅典的友人说，雅典虽然历史沉淀世所公认，旅游业强大，但老城的住宅售价比新城低了30%还多，中产以上更偏爱居住在新城。
那么，如果仅靠新城，能否挽救宁波的城市形象？
表面上似乎是，老城给人的感觉还停留在世纪之交，新城才有点现代都市的气象。
但打开热力图，新城的弱点就暴露无遗。
2022年8月20日中午热力图
因存在城市设计上的遗憾，新城烟火气始终不如老城。即使是开发已久的鄞州中心区，人气也难以与老城区比肩。更不用说东部新城和湿地公园板块。南部商务区由于存在较明显的职住分离，商业形态也过于单一，到了晚间人气便即消散。
只有在老城，依然有最活跃的消费。
新城的底蕴欠缺是另一个问题。同样的新城几乎可以出现在任何城市，其中的宁波本土元素非常匮乏。如果你不特别提醒别人这里是宁波，他也许以为是在苏州或杭州。
如果宁波只有新城，而没有老城，底蕴和人情味都会消失不少，一座没有根的城市，只是一片找不到来源的钢筋水泥的丛林。
所以复兴老城，不仅关乎老城的命运，也关乎宁波。它是宁波必须面对的课题。
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