前言:由于徐汇版图广阔,房地产市场错综复杂,本文只是简单概述。如果需要更深入的了解,可以添加客服微信单独沟通。

前文《不要错过|徐汇区,上海最有潜力的区域之一(上篇)》中我们概述了徐汇区的基本情况,本文重点关注一下徐汇的房地产市场。

上海徐汇区位置怎么样(不要错过徐汇区)(1)

提到徐汇房地产,一定会涉及到学区房,毕竟江湖一直有“徐一杨二”的传说。

而徐汇又以民办教育见长,所以在民办摇号等政策的打击下部分朋友开始看衰徐汇。

关于学区政策更详细的解读我们留作后文,这里仍以房地产市场解读为主。民办学校之前是掐尖现在是摇号,都与划片(房地产)关系不大,所以我们这里重点讨论公办学区。

徐汇的公办学区与行政版图有明显的关联:原徐汇区部分(内环内)非常强势,原上海县部分(内环外)稍显不足。

上海徐汇区位置怎么样(不要错过徐汇区)(2)

以小学为例,徐汇的四大公办都在内环,三个位于天平路街道一个位于徐家汇街道。

所以有人戏称,天平路街道是对抗多校划片风险最好的方案:不管你怎么摇号,学校都不会差。

不过今年北京西城区有些学生被分配到了较远的学校,比如原定向阳小学的学区,被统筹到虹桥路小学,家长心态是不是要崩?

上海徐汇区位置怎么样(不要错过徐汇区)(3)

当然初中也有同样的现象,最好的几所初中基本都在天平路街道与徐家汇街道。

上海徐汇区位置怎么样(不要错过徐汇区)(4)

传统意义上徐汇的“上只角”部分指的是天平路街道、湖南路街道、徐家汇街道(部分),即,肇嘉浜路以北。

这里原来是法租界,解放后是党政机关所在地,当然也是党政干部生活区域,比如解放后第一任市长陈毅就住在这,这样的区域学区通常不会差。

徐家汇街道原来具有浓厚的教会传统,是原租界区的延伸,也是国内现代教育的发轫地之一。

肇嘉浜路以南的斜土路一带原先是工人聚集区,大部分工人工作在徐汇滨江,生活在斜土路。虽说工作不分高低贵贱,现在看来工人区教育还是较为落后。

原上海县部分也有少量历史悠久的学校,不过更多的是合并后新筹建学校,所以总体水平还是有较大差异。

上海徐汇区位置怎么样(不要错过徐汇区)(5)

以公办小学为例,天平路、徐家汇的公办小学大部分历史都在60年以上,田林三小、四小都是合并后进入房地产开发时代建成。

田林三小比四小历史更久,口碑上也略胜一筹。

当然区域合并对原上海县地区教育水平有了相当利好,毕竟学校是最容易分配的资源之一。2000年徐汇区在长桥建设了徐教院附中,并且在2003年合并了原来的长桥小学,更名为徐教院附小,水平有了明显提升。

不过华泾镇就没这么幸运,合并后华泾以导入高中、民办学校为主,公办学校起步较晚。直到2020年徐汇想起这个儿子,迁入了高安路一小,在当地引起了不小轰动。

由此可见,由于历史原因,徐汇的学区分布广泛,给了购房者较大的选择空间。

上海徐汇区位置怎么样(不要错过徐汇区)(6)

如果预算足够高,比如1500万考虑两房,2000万考虑三房,则可以在内环内兼顾到居住品质以及学区质量。

天平路街道这里优质小区不多,建襄小学对口的小区中太原邸一直是标杆,不过房源稀缺。

向阳小学对口的标杆小区是嘉御庭,嘉御庭是原租界内为数不多的次新品质小区,一经面世便轰动上海。如今三房总价需要3000万以上,已经不是普通家庭可以觊觎。

不过这个小区去年被爆出外立面脱落,打补丁后视觉效果极差。

上海徐汇区位置怎么样(不要错过徐汇区)(7)

梧桐花园、年平花苑是次一级小区,总价相对可控。

这片区域是徐汇区精华所在,不仅拥有优质的教育资源,两公里几乎可以触达徐汇全部的三甲医院:中山医院、五官科医院、肿瘤医院、龙华医院以及黄浦区的瑞金医院。

上海整个内环内地铁密度都非常高,内环浦西部分几乎所有小区1公里范围都可以找得到地铁站,天平路街道这里可以触达的主干线就有1、7、9、12号线。

板块内不宜进行房地产开发,并没有太多商业氛围,日常购物可以到徐家汇,当然更多的是去陕西南路iapm。

iapm对面有个标杆小区东方巴黎霞飞苑,可以说位置得天独厚。不过这里对口小学是徐汇一中心,有这个预算的家长更倾向于建襄、向阳。

所以资源上讲天平路街道没有太多短板,尤其是这里在梧桐树下,是能代表上海居住风情的地方。

不过老城区的通病是拥挤,车位严重不足,即使是标杆小区太原邸停车也非常困难。

前面提到过天平路品质小区比较少,这里现在被划进了历史风貌保护区,大部分地皮不让动了。

徐家汇则不同,这里原先是租界边缘,有大量的空地等待开发。2000年前后进入房地产黄金时代——1999年徐汇土拍面积占据90年代的80%以上——上海最先开发的就是徐家汇,所以这里小区房龄也普遍在20年左右。

上海徐汇区位置怎么样(不要错过徐汇区)(8)

对口汇师小学的标杆小区是东方曼哈顿,体量大楼层高户型差,所以单价并没有太大优势,反倒是小而美的泰德苑、颐峰苑在当地口碑不错。

这里并不是传统的中心区域,距离几个顶级医院有一定距离,不过优势是直面徐家汇商圈。

虽说徐家汇现在划入CAZ区域,总体地位还是不如淮海西路、南京西路,所以徐家汇的房价在市区也是二线水平。

现在徐家汇进入整修时期,也即将有大体量高定位ITC商场入市,徐家汇将登上新的高度。

不过这里本质上不是富人区,超越新天地这样的地段还是不现实。

如果预算高达千万级,又不需要考虑学区,就可以看一下枫林路街道、斜土路街道。

这里是徐汇、卢湾交汇处,够得到两区的核心资源,生活便利度不错。

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这片区域的特点是开发时间跨度长,导致小区新老混杂——原先就有足够密度的工人新村。

而且这里并没有太多的共建配套,甚至2035规划中没有进入中央活动区,所以区域前景相对一般。

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徐汇的另一个特点是,拥有大片的老旧小区,无论是内环内还是内环外。

原租界区有大量花园洋房,枫林路、斜土路这里有大量工人新村、电梯老大楼,内外环部分则更为复杂。

田林新村、长桥新村大部分为工人兴建,是当时时髦的工人新村。不过作为当时新式住宅,并不是所有工人都有机会,甚至田林八、九、十村主要分配给了当时文艺界人士和一些科研院所的高级知识分子。

康健这里由于上海师范大学,不少教职工在此居住,由此形成了较为浓厚的教育氛围。

目前长桥、康健甚至田林的学区还不错,与当时的居住定位不无关系。华泾新村开发时导入的客群基本是龙华、万体馆一带的农民动迁,学区氛围就要差得多。

在学区新政出来前,不少家庭买学区房挂户口使用,尤其是2020年之前。其中就有不少选择了田林、长桥甚至康健,当时这些地方一房起价300万左右,甚至250万也可以找找看。

而内环内竞争实在过于激烈,挂户口起步要450万以上。

经过2020年的这波大涨,内环外的学区房单价站稳10万,内环内更是超过15万,大部分家长已经不敢下手。

尤其是学区新政频发,明显可以看出当局的意思是“上家门口的好学校”,学区趋向均等化,存在相当的风险。

如果只是纯粹挂户口,这些房龄30年以上没电梯的学区房,要慎重一些。

内环外的区域中,田林配套最为发达。

这里有繁华的田林一条街,虽说没有大型商业体,生活所需也是一应俱全。大部分小区距离漕宝路日月光也在1.5公里以内,完全可以步行。

这里还有著名的第六人民医院,是徐汇出了内环唯一的三甲医院,也是西南部居民最常去的医院之一。

另一个以学校见长的区域长桥资源则匮乏得多。长桥自身并没有大型商业体,虽说现在给了15号线,公共出行依旧不是十分便利。

罗香路有较多的沿街底商,总体繁华程度还是不如田林。

这样的一个片区,对口上海小学的长桥一村、长桥五村最高单价已经突破12万,学区溢价明显超出理性区间。

价格比较合理的是康健区域,这个片区一直被低估着。

康健拥有干线1号线、沪闵高架,进出市区相当方便;由于原居住定位不错,现在居住氛围也是徐汇内环外最好的之一。

这里学区没有处于一梯队,所以溢价并没有那么夸张。熟悉上海教育的朋友都清楚,在民办学校的碾压下,公办一二梯队差距其实没有那么明显。

而且同处徐汇区,升高中的压力大家均等。

上面文章推出后有不少朋友留言,表示徐汇出了内环感觉就不是徐汇了。纯粹在居住角度,内环外的康健、长桥、凌云等片区,与隔壁的闵行的确相差不大——毕竟大家30年前是一家。

所以建议大家打破区域隔阂,买房最重要的是折中,各方面生活资源、居住品质与自己预算匹配,没有明显的资源短板才是最佳状态。

没必要为“徐汇”两个字支付太多溢价。

当然徐汇溢价最高的区域是徐汇滨江,这里的一线江景房单价已经接近20万。

徐汇滨江是上海下一个潜力区域,在旧文(《深度分析|徐汇滨江的价格上限在哪里?》)有详细论述,这里不再重复。

徐汇的房地产市场相当复杂,如需更详细的了解,请添加客服微信。

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以上为正文

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