前言：由于徐汇版图广阔，房地产市场错综复杂，本文只是简单概述。如果需要更深入的了解，可以添加客服微信单独沟通。
前文《不要错过|徐汇区，上海最有潜力的区域之一（上篇）》中我们概述了徐汇区的基本情况，本文重点关注一下徐汇的房地产市场。
提到徐汇房地产，一定会涉及到学区房，毕竟江湖一直有“徐一杨二”的传说。
而徐汇又以民办教育见长，所以在民办摇号等政策的打击下部分朋友开始看衰徐汇。
关于学区政策更详细的解读我们留作后文，这里仍以房地产市场解读为主。民办学校之前是掐尖现在是摇号，都与划片（房地产）关系不大，所以我们这里重点讨论公办学区。
徐汇的公办学区与行政版图有明显的关联：原徐汇区部分（内环内）非常强势，原上海县部分（内环外）稍显不足。
以小学为例，徐汇的四大公办都在内环，三个位于天平路街道一个位于徐家汇街道。
所以有人戏称，天平路街道是对抗多校划片风险最好的方案：不管你怎么摇号，学校都不会差。
不过今年北京西城区有些学生被分配到了较远的学校，比如原定向阳小学的学区，被统筹到虹桥路小学，家长心态是不是要崩？
当然初中也有同样的现象，最好的几所初中基本都在天平路街道与徐家汇街道。
传统意义上徐汇的“上只角”部分指的是天平路街道、湖南路街道、徐家汇街道（部分），即，肇嘉浜路以北。
这里原来是法租界，解放后是党政机关所在地，当然也是党政干部生活区域，比如解放后第一任市长陈毅就住在这，这样的区域学区通常不会差。
徐家汇街道原来具有浓厚的教会传统，是原租界区的延伸，也是国内现代教育的发轫地之一。
肇嘉浜路以南的斜土路一带原先是工人聚集区，大部分工人工作在徐汇滨江，生活在斜土路。虽说工作不分高低贵贱，现在看来工人区教育还是较为落后。
原上海县部分也有少量历史悠久的学校，不过更多的是合并后新筹建学校，所以总体水平还是有较大差异。
以公办小学为例，天平路、徐家汇的公办小学大部分历史都在60年以上，田林三小、四小都是合并后进入房地产开发时代建成。
田林三小比四小历史更久，口碑上也略胜一筹。
当然区域合并对原上海县地区教育水平有了相当利好，毕竟学校是最容易分配的资源之一。2000年徐汇区在长桥建设了徐教院附中，并且在2003年合并了原来的长桥小学，更名为徐教院附小，水平有了明显提升。
不过华泾镇就没这么幸运，合并后华泾以导入高中、民办学校为主，公办学校起步较晚。直到2020年徐汇想起这个儿子，迁入了高安路一小，在当地引起了不小轰动。
由此可见，由于历史原因，徐汇的学区分布广泛，给了购房者较大的选择空间。
如果预算足够高，比如1500万考虑两房，2000万考虑三房，则可以在内环内兼顾到居住品质以及学区质量。
天平路街道这里优质小区不多，建襄小学对口的小区中太原邸一直是标杆，不过房源稀缺。
向阳小学对口的标杆小区是嘉御庭，嘉御庭是原租界内为数不多的次新品质小区，一经面世便轰动上海。如今三房总价需要3000万以上，已经不是普通家庭可以觊觎。
不过这个小区去年被爆出外立面脱落，打补丁后视觉效果极差。
梧桐花园、年平花苑是次一级小区，总价相对可控。
这片区域是徐汇区精华所在，不仅拥有优质的教育资源，两公里几乎可以触达徐汇全部的三甲医院：中山医院、五官科医院、肿瘤医院、龙华医院以及黄浦区的瑞金医院。
上海整个内环内地铁密度都非常高，内环浦西部分几乎所有小区1公里范围都可以找得到地铁站，天平路街道这里可以触达的主干线就有1、7、9、12号线。
板块内不宜进行房地产开发，并没有太多商业氛围，日常购物可以到徐家汇，当然更多的是去陕西南路iapm。
iapm对面有个标杆小区东方巴黎霞飞苑，可以说位置得天独厚。不过这里对口小学是徐汇一中心，有这个预算的家长更倾向于建襄、向阳。
所以资源上讲天平路街道没有太多短板，尤其是这里在梧桐树下，是能代表上海居住风情的地方。
不过老城区的通病是拥挤，车位严重不足，即使是标杆小区太原邸停车也非常困难。
前面提到过天平路品质小区比较少，这里现在被划进了历史风貌保护区，大部分地皮不让动了。
徐家汇则不同，这里原先是租界边缘，有大量的空地等待开发。2000年前后进入房地产黄金时代——1999年徐汇土拍面积占据90年代的80%以上——上海最先开发的就是徐家汇，所以这里小区房龄也普遍在20年左右。
对口汇师小学的标杆小区是东方曼哈顿，体量大楼层高户型差，所以单价并没有太大优势，反倒是小而美的泰德苑、颐峰苑在当地口碑不错。
这里并不是传统的中心区域，距离几个顶级医院有一定距离，不过优势是直面徐家汇商圈。
虽说徐家汇现在划入CAZ区域，总体地位还是不如淮海西路、南京西路，所以徐家汇的房价在市区也是二线水平。
现在徐家汇进入整修时期，也即将有大体量高定位ITC商场入市，徐家汇将登上新的高度。
不过这里本质上不是富人区，超越新天地这样的地段还是不现实。
如果预算高达千万级，又不需要考虑学区，就可以看一下枫林路街道、斜土路街道。
这里是徐汇、卢湾交汇处，够得到两区的核心资源，生活便利度不错。
这片区域的特点是开发时间跨度长，导致小区新老混杂——原先就有足够密度的工人新村。
而且这里并没有太多的共建配套，甚至2035规划中没有进入中央活动区，所以区域前景相对一般。
徐汇的另一个特点是，拥有大片的老旧小区，无论是内环内还是内环外。
原租界区有大量花园洋房，枫林路、斜土路这里有大量工人新村、电梯老大楼，内外环部分则更为复杂。
田林新村、长桥新村大部分为工人兴建，是当时时髦的工人新村。不过作为当时新式住宅，并不是所有工人都有机会，甚至田林八、九、十村主要分配给了当时文艺界人士和一些科研院所的高级知识分子。
康健这里由于上海师范大学，不少教职工在此居住，由此形成了较为浓厚的教育氛围。
目前长桥、康健甚至田林的学区还不错，与当时的居住定位不无关系。华泾新村开发时导入的客群基本是龙华、万体馆一带的农民动迁，学区氛围就要差得多。
在学区新政出来前，不少家庭买学区房挂户口使用，尤其是2020年之前。其中就有不少选择了田林、长桥甚至康健，当时这些地方一房起价300万左右，甚至250万也可以找找看。
而内环内竞争实在过于激烈，挂户口起步要450万以上。
经过2020年的这波大涨，内环外的学区房单价站稳10万，内环内更是超过15万，大部分家长已经不敢下手。
尤其是学区新政频发，明显可以看出当局的意思是“上家门口的好学校”，学区趋向均等化，存在相当的风险。
如果只是纯粹挂户口，这些房龄30年以上没电梯的学区房，要慎重一些。
内环外的区域中，田林配套最为发达。
这里有繁华的田林一条街，虽说没有大型商业体，生活所需也是一应俱全。大部分小区距离漕宝路日月光也在1.5公里以内，完全可以步行。
这里还有著名的第六人民医院，是徐汇出了内环唯一的三甲医院，也是西南部居民最常去的医院之一。
另一个以学校见长的区域长桥资源则匮乏得多。长桥自身并没有大型商业体，虽说现在给了15号线，公共出行依旧不是十分便利。
罗香路有较多的沿街底商，总体繁华程度还是不如田林。
这样的一个片区，对口上海小学的长桥一村、长桥五村最高单价已经突破12万，学区溢价明显超出理性区间。
价格比较合理的是康健区域，这个片区一直被低估着。
康健拥有干线1号线、沪闵高架，进出市区相当方便；由于原居住定位不错，现在居住氛围也是徐汇内环外最好的之一。
这里学区没有处于一梯队，所以溢价并没有那么夸张。熟悉上海教育的朋友都清楚，在民办学校的碾压下，公办一二梯队差距其实没有那么明显。
而且同处徐汇区，升高中的压力大家均等。
上面文章推出后有不少朋友留言，表示徐汇出了内环感觉就不是徐汇了。纯粹在居住角度，内环外的康健、长桥、凌云等片区，与隔壁的闵行的确相差不大——毕竟大家30年前是一家。
所以建议大家打破区域隔阂，买房最重要的是折中，各方面生活资源、居住品质与自己预算匹配，没有明显的资源短板才是最佳状态。
没必要为“徐汇”两个字支付太多溢价。
当然徐汇溢价最高的区域是徐汇滨江，这里的一线江景房单价已经接近20万。
徐汇滨江是上海下一个潜力区域，在旧文（《深度分析|徐汇滨江的价格上限在哪里？》）有详细论述，这里不再重复。
徐汇的房地产市场相当复杂，如需更详细的了解，请添加客服微信。
▼
以上为正文
编辑∣环线咨询
©本文版权归“环线房产咨询”所有
部分图片来自网络
,
