说到豫系房企，很多人首先想到的可能是建业、正商、康桥、永威。
但是很少有人会拿新田和以上房企作比较，正是因为新田低调且独特。
这几年，新田商业方面动作频频，还走出了中原，勇闯上海滩。
今天我们就通过大量的资料和近期实探，一起看看新田的商业运营情况。
经常有人讨论，未来郑州城市商业的天花板，是由外来资本大鳄撑起，还是本土商业发展商通过迭代更新造极？
虽然无法预料，但无论如何，新田的地位和标杆作用都不容忽视。
但郑州商战竞争压力之下，新田需要的不是量变，而是一场质变，进一步扩大圈层。我们一起来看这些新落地商业有多少"质"的改变。
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4万㎡的商业起点——新田360广场郑州国贸店
在今天的花园路商圈，仅4万㎡的国贸360依然是大家心目中当之无愧巨头之一。
多年来国贸360保持着业绩的稳定增长，在疫情冲击的2020年，销售额更是突破了12.5亿元。
来到繁华的花园路商圈，国贸360依然是不少年轻人的目的地。
工作日，近40度高温，人依然不算少
开业于2010年的国贸360，是新田在商业方面的初次尝试。
没有人会否认国贸店的成功，它依靠着4万㎡的体量成为了郑州坪效最高的商业体之一。
（坪效：指的是每坪的面积可以产出多少营业额。计算公式：坪效=销售额÷门店营业面积）
一开业就创造了郑州多个第一，在郑州的商业格局上，新田都有着极高的战略地位。
河南第一家星巴克，
河南第一家优衣库，
河南第一家H&M，
河南第一家无印良品muji……
当年这些店铺开业时的轰动，不知道还有多少人记得？
作为一家本土地产商，商业方面只是初出茅庐，当年的新田一定是花了很大的功夫才引入了这些首店。
但是，实际逛下来的直观感受，国贸360商场动线过于混乱，这个与建筑形态先天不足有很大关系。
当初国贸店最初物业形态是开放性街区，随后新田加了玻璃屋顶，挖出了负一层，改造成室内街区，才有了现在的格局。
楼层平面图
但主动线无法发挥最大价值，存在死角区等问题，只能依靠运营来解决。
2013年，开业3年后的国贸360首先开始了对内部动线的调整与改造。
通过内部品牌和业态的调整，并配合有针对性的运营活动，为动线死角疏导客流。
让曾经的死角区成为热点区，比如把三楼向里走的部分改为儿童活动区。
如果不是带娃，很少有人会逛到这里
比如把主力店MUJI放在二楼的廊街，为偏街引流。
这些策略当时确实能起到一些作用，但现在来看，MUJI无印良品的品牌号召力已经大不如前，国贸店里的MUJI偏居一隅，说不定会自身都难保。
还有我特别想吐槽的一点，商场有玻璃屋顶那么多，为什么国贸店的三楼格外热？偏偏这里还是餐饮区。
穹顶下一圈的美食我都无心品尝，因为实在热得人吃不下饭。
国贸店成功的秘诀在于不断填充新品牌、IP活动等，强化“年轻、时尚、潮流、品位”的定位。
新田给当时的郑州商业带来了一股潮流时尚的清风，但想在花园路商圈立足，就不能吃老本，必须和不断调整升级，以赶上潮流更迭的步伐。
几乎每一年都有新品牌入驻，并对重点区域做集中的品牌升级。
2014年，新引进的有Snidel、MISS SIXTY以及L’OCCITANE等逾50个新品牌，这一年国贸360营业额超过9亿，成为全国坪效最高的购物中心之一。
2015年，引进了如玩具反斗城、许留山、阿玛尼腕表、香港米芝莲奶茶、Innisfree等31个品牌。这一年，360广场国贸店的业绩已经上浮到了10.2亿元
2016年，引进了包括Dior、Fresh、伊蒂之屋、施华洛世奇、ED Hardy在内的40多个新品牌。并对原有店铺进行店面优化与体验升级。比如星巴克新增加了手冲咖啡这一颇具吸引力的互动式体验。
并在这一年开始更注重营销活动，举办了“虫虫的微观王国科普体验展”、明星见面会、甜品嘉年华、圣诞市集等活动，让消费者成为“粉丝”。
2017年是关键的一年，国贸店开始往更加精致、网红的形象和气质方面转变，比如通过快闪店铺“断茶”举行以《断舍离》为题的快闪活动。
品牌方面除了原有店铺的升级，还引入了首进花园路商圈的时尚潮牌［INXX］、西西弗书店&矢量咖啡、美学社等更注重个性与体验感的品牌，与此对应是客群消费维度的提升，由单纯的物质消费转向精神消费，从商品中感受创新、创意。
不断培养起来的不仅有招商运营能力，还有品牌意识。
当年的新田，并没有很强的品牌意识，很长一段时间，大家只知国贸360，并不知道背后的开发商是新田。
新田逐渐意识到了这个问题，开始不断强化品牌，2017年正式更名为新田360广场【郑州国贸店】。
2018年，继续延续精致、网红、潮流的路线，并借助著名IP的影响吸引粉丝。
“熊本主题展”、“Molly胡桃夹子主题展”等为购物中心聚集了大量客流。
引入KUMA CAFE（河南首店）、S FLORAL BOUTIQUE、香港设计师品牌——initial等。
……
2020年是新田360国贸店10周年庆，与知名IP Happy Heart联名开展了一系列营销活动。
从商场方得知，十周年店庆郑州国贸店当天客流10w ，同比提升25%，业绩破千万，同比提升122%。
国贸店即将开业的新品牌以及正在进行的活动
新田360广场【郑州国贸店】面对的是竞争日益白热化的花园路商圈：
正弘城以其高端定位，多业态和地铁上盖的好区位，成为花园路商圈的新贵；
建业凯旋广场，以首店经济为卖点，吸引大量流量；
再加上已经成熟的老对手丹尼斯、万达中心等。
反观新田360国贸店，由于体量太小，硬件不足，餐饮娱乐业态占比太少，后续的延伸发展受限。
花园路商圈早已不是那个靠着快时尚就能呼风唤雨的年代了，新田360国贸店地位早已不复从前，
本来旁边的大商新玛特可以与360互相引流，但大商在郑州市场已经日渐没落，起不到多大作用了。
未来，花园北路的鹿港小镇附近还将再添一个新田360广场，体量升级，是新田参与花园路商战的筹码。
不过如今郑州的商业格局早已不是以前模样，曾经被称为商业荒漠的惠济区也有了万达商圈。
同在花园路，夹在中间的新田360广场花园路店，规划多年迟迟没有进展，或许就是源于现在的竞争压力。
未来如果不能在规划上进一步升维，拿出点真本事，很难应对未来花园路的激烈商战。
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紧抓核心商圈，新田的差异化定位
新田的商业板块从诞生起就在郑州的核心商圈，三个商业中心直接占据了郑州二七、花园路、高铁商圈的核心位置。
新田对三个项目做了差异化定位，比如新田360广场【绿地新都会店】定位轻奢，主打时尚品质消费。打造理想的艺术商业空间，引导人们精神文化的提升。
但从实际运营情况来看，有亮点，不过对于高铁商圈来说，还远远不够。
2018年率先开业的B馆并不符合轻奢的定位，各层业态混乱，入住品牌连常见的快时尚类都不多。
二期A馆在整体业态方面都有了大幅提升，新田期望将其打造成打造成为一个精品化购物中心的样本。
前几天，盒马鲜生郑州首店落位新田360广场【绿地新都会店】A馆2楼，获得了不少关注，直到现在依然排着长队。
目前一楼还有大片铺面在等待开业，定位轻奢。
MUJI中国旗舰店，拥有众多特色限定服务；
Y-3，是由世界顶级设计师山本耀司担任创意总监，与adidas合作的全新品牌；
Aquascutum，成立于1851年的英国知名奢侈品牌；
……
举办的活动也更注重艺术感与格调。
目前正在进行艺术展览活动，广告一直做到了地铁站里。
不过，这个大型商场当初并没有完全按照成熟的购物中心标准去做规划和设计，目前进入和停车都不是很方便。
因为我是打车去的，没有体验停车服务，但打开大众点评发现，不少怒打一星的人吐槽的都是停车问题，看来这方面确实需要做些改进。
高端写字楼林立，人流量众多，消费水平不低的高铁片区，商业却一直不尽如人意，体量小，业态同质单一，缺乏商业新体验。
新田360绿地新都会店，虽然进一步丰富了高铁片区商业，形成了一定集聚效应，但由于自身设计、商户、品牌等方面的局限性，对于东站附近来说，还远远不够。
新田360广场【郑州太康路店】2021年初开业，开业至今我才第一次去逛。
可能那天我去得时候有些晚了，客流量不是很多。
商场1层和6层
主力店有快时尚UR、海底捞、VANS、新零售连锁品牌KKV。
KKV是这次开业引进的首店之一，确实很好逛，适合年轻人。
首店、大牌不多，可能因为定位是面向年轻人的“潮Buy地”，也是为了与大卫城、万象城定位错开。
负一层还有名创优品等品牌等待开业。
与万达合作的电影院也正在装修。
开业才半年左右，新田360广场【太康路店】仍在一个不断调整适应的阶段，面临着很大的压力。
首先必须要做的是如何在商场林立的二七商圈，与大卫城与万象城等近身肉搏，打响自身的商业特色。
目前新田360广场【太康路店】定位年轻潮流“潮BUY地”，差异定位没问题，但如何收获年轻人的喜爱，还要再下功夫，花心思。
比如电玩城、沉浸式密室、剧本杀这些在二七商圈随处可见，新田360广场同类业态需要在体验等方面更胜一筹，才能吸引年轻顾客。
新田360广场8层一整层都是剧本杀场地
二七商圈商业面临的共性难题，是正在经历的改造阵痛。
目前到处围挡，路况不佳。改造工程进展缓慢，耗时较长，很长一段时间内都会对人流有很大影响。
西太康路
乘坐地铁会方便很多，乘坐3号线人民公园站下车可达新田360广场【太康路店】，但人流量更大的1、3号地铁换乘站下车人流可能直接会被万象城等商场截去。
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走出大本营郑州，到下沉市场，也去一线练兵
2015年新田360广场【许昌亨源通店】开业；
2017全资并购上海华侨城商业中心项目；
2018新田360广场【南阳摩根店】开业；新田360广场【武陟国贸店】开业；
2021年位于上海的新田360广场【康桥店】开业；
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董事长田中飞对太古商业、恒隆集团的市场打法颇为欣赏∶“每选择一个城市、一个项目，要立志为城市送上能代表品牌量级的一个代表作。”
田中飞认为，当下，国内消费市场环境已不能支撑零售商凭品牌优势、标准化的跑马圈地，同城的不同项目也是如此。就如将郑州国贸店4万平方米运营方案，全盘复制到二七商圈太康路店项目身上，没有赢的可能。
因此新田商业不做连锁化，标准化运营，讲究因地制宜，因需求而异。
但从上海康桥店来看，新田的因地制宜性体现不多。主力店大多是在郑州都十分常见的快时尚品牌，到了见过了“大世面”的上海人民面前，能成为大家的购物目的地吗？
新田为什么要进入上海？正是因为当前的升维困境，郑州市场已经不能给出答案。
过去，新田在抓年轻客群，玩时尚潮流消费方面收获了一批忠实粉丝。
但未来无疑需要聚拢、黏住更多的消费者，获取更丰厚的利润，经营多个消费层，在中高低不同档次开拓差异化门店。
这其中最难的就是做产品线的升维，获得国际化品牌认同，是新田未来发展必须走出的一步。
国内商业资源布局所存在的显性地域差，二线城市在商业方面更多是一线城市的跟随者。直接到一线城市去接触，去实践，去获取资源，会更快成长。
因此新田更多把进军上海看做一次练兵的机会，未来的长期策略依然是深耕河南。
司小伟说，短期内仍以河南为主，除了在郑州布点外，对省内一些消费力较好的城市也要进一步深耕。在上海的经营稳定后，如果风险把控特别好，不排除在其他地方还有新的动作，但目前不是重点。
根据官方发布的信息，新田接下来的几个商业项目分别是：
开封小宋城店、郑州花园北路店，是典型的轻资产运营 品牌输出，与物业方合作项目；
郑州荥阳新田城店，是集团置地公司的自有物业供给；
郑州市白沙象湖店，是区域板块对新田商业提出了投资需求，由此带动新田置地对项目实现了“整箱开发”。
……
由此可见，新田地产 商业双轮驱动战略已经发展到了新的阶段，独立行走且能相互赋能。
新田在商业这条路上一直走得很稳，最近两年步伐明显加快，在郑州新一轮商战背景下，新田面临着很大竞争压力，国贸店没落后，出圈新作其实一直没有出现。
未来新田能够有什么样的改变，我们拭目以待。
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