合肥首批学区房指导价要公布了。
有网友希望：栢悦公馆回到3.6万/㎡、书香门第2.8万/㎡。
PART 壹
合肥首批学区房指导价将公布
关于合肥学区房指导价，今天网上又出现了几则消息：
来源：微博@话说合肥楼市
1、首批16家学区二手房指导价，可能在国庆节之前出来；
2、网传政务区柏悦公馆3.6/㎡，滨湖区书香门第2.8/㎡。
当然，消息是网友猜测的，具体还是以官方通知为准。
我们根据网友所希望的，栢悦公馆真的会回到3.6/㎡，书香门第回到2.8/㎡吗？
来源：摄图网
对于这种情况，网上也是众说纷纭：
有人表示：也不算腰斩，行情没启动前比这要便宜
有人表示：房东有可能捆绑销售，比如房子总价500万，房子300万，字画200万，画可以单买。
还有人表示：政策好，栢悦公馆、书香门第等就应该是这个价...
这两个小区分别作为政务、滨湖的代表，房价如何走，对整个区域都有着至关重要的影响。
根据安居客数据，栢悦公馆目前均价49828元/㎡，2020年9月均价43155元/㎡、2019年9月均价34659元/㎡。
若指导价参考2年前的均价来执行，不是没有可能回到3.4-3.6万/㎡左右。
再看书香门第，也是同样的情况。
目前书香门第东西区均价在4.8万上下，2020年9月在3.2万/㎡，2019年9月则在2.6万/㎡。
按照网友希望的打7折，实际上比今天传出的2.8万/㎡，价格要高上不少。
市场现实行情中，近日书香门第出现了不少降价出售的房源。
西区一套92㎡的三房，总价降到280万，高楼层，单价仅需3万/㎡。
再看小区在链家的同类型挂牌房源，基本在360万甚至400万 ，单价高达4万/㎡左右。
我咨询了中介成交情况，最近的一次成交价在360万。
虽说房东最后经历了“涨回330万”→“又降回317万”的过程，但不可否认的是，现在诚心卖的，基本价格都压到了3.5万以下。
PART 贰
合肥各区最新房价曝光
本站盘点了首批16个学区二手房2019-2021年价格变化，网友希望会打7折左右。
根据网友猜测，本站也做了一些价格折扣，数据来源于二手房平台，或有所出入，具体还是以后期的官方公布为准。
1
滨湖区
滨湖区首批执行指导价的是：46中 师范附小学区房
双本部学区房有11家，通过数据可以看到，除了滨湖家园回迁小区，其他现在的挂牌价，基本在4万 。
文华阁、书香门第等一些炒作过热的小区，更是将近5万/㎡。
不过对比前两年可以发现，大多数小区价格在2.3-3万/㎡。
若指导价执行，初步猜测会压到这个标准。
另外，还有不少网友建议，应该将46中中山路校区、南宁路校区也列入学区房指导价范围。
但我个人认为，政策的连带效应是非常有力的，滨湖即使不列入这些小区，但在双本部学区房带动下，价格也会下探。
举个简单的例子，文华阁只卖3万以下了，万科蓝山、万科城还会卖3万 吗？
2
政务区
政务区首批执行指导价的是：五十中学新校（天鹅湖校区）＋奥体小学／翠庭园小学学区房。
虽西园南 50中新不在首批内，但我还是放一起说了，一共31个小区。
从数据来看，政务区可谓遍地是学区房，价格一直以来也非常坚挺。天鹅湖板块均价41513元/㎡，全市所有板块中唯一破4万/㎡。
来源：中信评估
匡河一带的小区，近1年来涨幅还是很明显的，如九重锦、国贸天琴湾等等。
若指导价执行，很多小区价格会被重新打回3万以下吗？
3
庐阳区
庐阳首批执行指导价的是：
第四十五中学六安路校区＋南门小学（本部）/六安路小学
第四十二中学＋南门小学（本部）/红星路小学（本部）/六安路小学
第四十五中学森林城校区＋南门小学森林城校区
少了45中 安庆路三小，但多了45中 南小森林城校区，共统计79个小区。
了解实情的应该知道，若不是超过5万的不能显示，现在庐阳很多学区房均价，或许会在5万 、6万 。
如果指导价给压到了3.5万以下，对于投资客来说，无疑当头一棒。
首批执行的还加了45中森林城校区，虽说学校实力一般，但价格涨幅丝毫不弱于庐阳第一梯队。
相较于其它板块，该板块均价几乎是被该万科森立公园等二手房拉起来的，典型的一个小区带动一个板块，所以均价并不符合该学区的实际成交均价。
最近这段时间，相信有人看到了万科3万、2.9万出售的案例。
别急，还有下降空间。
4
蜀山区
蜀山区首批执行的是：
五十中学东校（西园校区）＋西园新村小学北校（西园校区）
五十中学西校（贵池路校区、合作化路校区）＋安居苑小学（安居苑校区）/安居苑小学（天鹅花园校区）
据数据统计，共27个小区。
蜀山区热门学区房如通和易居同辉，贝壳上挂牌基本都在4.5万/㎡以上，小户型接近5万/㎡，中介内网还有挂价6万 的。
还有求实领势学府，小户型也都是逼近5万/㎡，一般户型也差不多在4万/㎡左右及以上。
如果按照一两年前的价格执行，预计会打6折，甚至5折。
果然有句话说的对：爬的越高，摔的越惨。
5
经开区
经开区首批执行的是：
一六八玫瑰园学校初中部／小学部
一六八玫瑰园学校南校区初中部／小学部
据数据统计，共33个小区。
经开学区房借势飞快上涨的就是近一年时间，在这后半年买入的，现在基本是高位当了“接盘侠”。
别看小区目前部分房源挂牌价仍然非常高，在“取消直升” “二手房指导价政策”双重威压下，很多挂4万 的挂牌价，业主要么不真心卖，要么就是死扛。
真心出售的、投资客，都会选择悄默声儿的套现跑路。
毕竟，当指导价出来后，这样的房源可能真的会打6-7折，重新降到2.5-2.8万左右。
自取消直升消息出来以后，降价、急售的房源信息，可出现了不少。在二手房指导价政策出来以后，消息似乎更多了。
据微博博主爆料，168东校学区房，不少降了。
来源：微博@合房研究所
5
高新区
高新区首批执行的是：科大附中高新中学＋梦园小学教育集团天柱路学校／桂花园学校教育集团桂园校区
据数据统计，共27个小区。
可以发现，在科大附中高新中学未来之前，一批小区售价多在1.4-1.6万之间。
1年前，很多小区涨到2万 。
如今，政策已来，预测应该会回到1年前的价格，比较合理。
6
包河区
与指导价消息一并出来的，是包河48中 屯小纳入限购范围，并作为首批学区房执行。
根据统计，共15个小区。
看了现如今3万 、4万 的挂牌，你或许会明白为何要纳入限购了。
而在一两年前，这些小区价格还是在2万上下。
指导价政策下，猜测会将这批小区价格重新打回2万左右。
7
瑶海区
瑶海区38中 和平小学，也是同样的道理，在一些投资客的恶意炒作下，以保利熙悦府、鼎元府邸为首的学区房，房价飞速上涨。
根据统计，共17个小区。
将时间拉回1年前，这批学区房价格基本没超过2万，且2019-2020年间，涨幅也非常微弱。
现如今，挂牌2.5万 、3万 的却比比皆是。
房价泡沫，终将被指导价击碎。
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