过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商业地产发展总体复苏向上我们可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和ESG的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量，今天小编就来说说关于北京商办怎么破局?下面更多详细答案一起来看看吧!
北京商办怎么破局
过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商业地产发展总体复苏向上。我们可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和ESG的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。
于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析，于2022观点商业年会现场重磅发布《表现力指数·2022年度商业地产表现报告》。
以下为《2022年度商办与办公空间发展报告》及系列研究成果：
受疫情影响，今年以来国内部分重点城市娱乐、商业、租赁等活动受限，商办与办公空间市场短期面临较大压力，租金有所下滑。部分企业为提高出租率，旗下许多项目开始压降租金，以吸引需求锐减的租户。
在背景下，凭借盈利能力强、可持续发展等特性，商办资产成为资本投资的宠儿，不少投资者持续关注商办市场的长期发展。
同时，上半年不少商办运营商凭借运营管理优势实现收入增长，多个企业商办收入实现同比超10%的增长。
办公空间运营商方面，盈利问题仍横亘在前，部分企业亏损持续扩大，宏观经济波动及疫情反复等多重因素，对企业的业务开展仍带来较大的挑战。
短期承压，广州深圳租金波动较小
截止到9月，全国办公楼新开工面积累计值为2438万平方米，累计下降36.6%，竣工面积为1271万平方米，累计下降23.6%。两项开发端数据均出现下滑，新开工和竣工项目面积增长步伐变慢，新入市的项目面积有所下滑，办公楼市场开发渐趋理性。
与此同时，办公楼开发投资的力度也有所减小，1-9月办公楼开发投资额录得4006亿元，累计增长-9.9%，销售额累计值则为3293亿元，累计增长3.6%，以上两项投资数据的累计增长较上月的涨幅有所增长，其中开发投资力度不及去年同期，办公楼投资热度下降，销售则呈现波动上浮趋势。
从办公楼开发及投资数据变化可以看出，上半年上海、北京、深圳等重点城市疫情反复，对写字楼市场亦造成一定影响，但随着疫情得到有效管控，预计下半年办公市场将稳步复苏。
空置率方面，根据戴德梁行最新数据，三季度北京、上海、广州及深圳的甲级写字楼空置率水平分别为14.6%、10.2%、12.9%和22.7%，环比出现空置率上浮的情况，低迷的市场需求让写字楼市场持续承压。
9月，全国10个重点一二线城市中，4个一线城市的日租金水平均超3元/平方米/天，其余的二线城市则均在2-3元/平方米/天之间。同比来看，大部分城市较去年同期出现租金下跌的情况。全国办公物业出租挂牌量达6.93万套，相较上月下降23.67%，办公物业的供给量下降给商办运营商实现项目去化带来一定助益。
1-9月，四个一线城市中租金单价最高的是北京，同时是唯一平均单价每月均突破5元/平方米/天的城市；其次是上海，9月平均租金单价为4.4元/平方米/天。广州及深圳的办公租金差距不大。
9月除深圳办公租金与上月持平外，北京、上海及广州办公租金均出现不同程度的下跌，跌幅从0.63%到5.44%不等，其中北京降幅最大。
总体来看，广州及深圳的办公租金变动幅度较小，变动幅度基本在5%以内。
具体来看，9月，北上广深四大城市中办公租金最高的区域分别是北京西城区，办公租金均价为7.03元/平方米/天，环比下降13.53%；上海黄浦区，均价为6.13元/平方米/天，环比下降2.08%；广州天河区，均价为3.75元/平方米/天，环比下降3.6%；深圳福田区，均价为4.23元/平方米/天，环比下降0.24%。
总体1-9月广州及深圳的重点商务区租金变动幅度较小，维持稳定发展趋势，而北京西城区、北京朝阳区及上海黄浦区等重点商务区今年的租金波动变动较大。
运营商扩张意愿强烈，企业加快轻资产步伐
商办运营商方面，中海商业、华润万象生活、陆家嘴商业、招商商管等企业的规模优势明显。
项目扩张上，中海商业和招商蛇口均有新增写字楼项目入市。其中，前者在北京的中海财富中心B座写字楼项目入市，总建筑面积为7.1万平方米。招商蛇口则在海口新增海口招商局中心写字楼项目，持股70%，项目建筑面积为3.87万平方米。
陆家嘴商业、嘉里建设、恒隆地产、太古地产等商办运营商以管理自持项目为主，上半年无新增开业项目，在管规模方面无明显增长。
据观点指数了解，嘉里建设前海嘉里中心二期将于今年后期推出。
值得注意的是，太古地产表示颐堤港项目将迎来扩容，扩建的颐堤港二期计划分两个阶段，分别于2025年及2026年落成。太古地产、远洋集团双方于颐堤港二期的合作不变，同时北京颐堤港二期股东之间的投资比例、股权比例目前没有变化。
据观点指数了解，颐堤港二期是一个以写字楼为主导的综合发展项目，将建设7栋写字楼，1个购物中心及1家酒店，总建面超56万平方米，待二期落成后，整个颐堤港项目将成为一个极具规模的商业综合体。
除此之外，9月太古地产在上海亦有所动作，与陆家嘴集团签约前滩国际商务区21号地块的合作意向书，这也是继前滩太古里后，太古地产再次落子前滩。据了解，前滩21号地块位于前滩太古里东侧，总开发体量约60万平方米，包含12万平方米办公，体量超兴业太古汇项目。工程进展方面，两栋办公塔楼预计年底封顶，整个项目于2026年完成开业。
加上新增合作的21号地块项目，目前太古地产共有4个管理项目（不含洋泾项目），其中兴业太古汇及前滩太古里项目为已开业的在营项目。
此外，中海商业今年在轻资产管理规模上不断扩张，新增外部轻资产项目太原红星国际广场。同时创新推出专注于“一体化办公解决方案”的商办服务平台，上线三维资管解决方案。
除中海商业外，回顾1-9月商办企业相关动态，运营商的轻资产化发展趋势明显。
远洋集团的轻资产化路径是让已持有的重资产变轻，同时保留项目的运营管理权。在地产行业下行期，降低重资产持有，出售资产落袋为安，以提升不动产资产的流动性。
6月14日，远洋集团以总价50.15亿元将北京远洋锐中心项目出售予项目合作方中国平安人寿，同时继续运营管理项目。交易文件显示，项目公司34.5%的股份对价为34.18亿元。此外，交易还包括15.97亿元的债权收购。
据观点指数了解，远洋锐中心是远洋集团继远洋大厦、远洋光华国际、远洋国际中心后在北京的第四个超甲级写字楼项目。
但这并非远洋首次出售北京核心区域项目，远洋集团早在今年4月即为颐堤港项目引入大股东中国人寿，成功置换近30亿元资金。通过让重资产变轻，远洋共套现80亿元，同时远洋商办轻资产化的路径亦逐步明晰。
商办运营商稳健增长，疫情反复考验运营沉淀
今年以来，房地产行业整体下行，叠加疫情反复，给商办市场带来了一定的压力，降租保出租率成部分运营商的主要应对举措。
从已披露上半年业绩情况的企业来看，写字楼项目在疫情反复下仍维持稳定。
上述企业中，仅陆家嘴及北辰实业的写字楼收入同比出现下滑，跌幅分别为5%和4%。据观点指数了解，陆家嘴商办收入缩减主要由于二季度上海疫情反弹，全市各类办公经营、文化娱乐等活动出现暂时性停滞，对办公以及商业活动等相关业务影响较大。
陆家嘴目前在营16个办公项目中有15个位于上海，截至6月底，上海成熟甲级写字楼项目平均出租率约为85%，平均租金8.11元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率约为61%，平均租金3.45元/平方米/天。
其他企业的收入同比增长幅度从0.7%到37.2%不等。商办营收同比增长超10%的主要有恒隆地产、越秀房托、合景泰富及招商蛇口。同时嘉里建设表示办公室项目在内地非常健康和稳定，上半年办公室收入12.5亿港元。上海封城期间，嘉里建设为租户提供了短期租金宽减以作支持。
凭借规模优势和运营管理能力，中海商业今年上半年的写字楼业务收入居于样本企业首位，达17.5亿元，同比增长0.7%。
同样有自持商办项目以及轻资产输出模式的华润万象生活，在商办运营方面亦有所增长。上半年，华润万象生活在写字楼运营及物业管理服务上的收入为7.51亿元，同比增长8.9%，其中92.8%的收益来自为写字楼提供物业管理服务。
具体项目方面，今年上半年样本项目平均出租率为88.17%，出租率超90%的商办项目占比达63.16%，其中科技大厦和上海兴业太古汇项目达成满租。
与去年相比，科技大厦保持满租的同时实现了租金稳步提升，从去年6月底的115.3元/平方米上涨至122.3元/平方米，主要租户为深圳市前海蛇口自贸区医院。
同比来看，19个样本项目中共计10个项目较去年出现出租率下跌，跌幅在0.8%到18.1%之间，其中约九成的项目跌幅在5%以内。环比来看，47.37%的商办项目其出租率较去年年底出现下滑，幅度同样在5%以内。
整体来看，疫情反复下商办项目仍能维持长期稳定发展。
资产变现成交易驱动力，上海热度依旧
商办资产大宗交易方面，据观点指数不完全统计，截至9月末，今年内地共计录得31宗商办资产大宗交易事件。
和去年同期相比，商办资产交易宗数实现增长，成交总金额为529.68亿元（不含北大方正资产包，中粮置业案例取交易总价均值），平均每单交易金额为17.66亿元。
其中，最大的交易金额由复星国际创造。3月32日，复星国际发布公告称，复星国际间接全资附属公司与中融信托签订协议，拟以63.42亿元现金收购复星外滩50%的股权。公告显示，复星外滩持有唯一物业是上海外滩金融中心（BFC）物业。
截至2021年底，BFC物业的价值约为230.78亿元；复星外滩未经审计的总资产及净资产分别为243亿元和126.84亿元，2021年除税前净利润为5.07亿元，相比2020年除税前净利润10.69亿元下降52.57%。
据观点指数了解，复星外滩是由复星国际和中融信托各持股50%，交易完成后，复星国际将间接拥有复星外滩100%的股权。
回顾去年同期，最大交易金额为平安人寿以330亿元收购凯德来福士六个项目。最高交易金额大幅收缩的原因，除了资产机会异同，还和投资者的风险偏好趋于保守有关。
值得注意的是，虽然上半年上海因疫情管控封城两个月，但仍是最受商办投资者青睐的城市，主要与其产业结构相关，金融、TMT及专业服务等落户上海，引领办公租赁行业的发展。
据观点指数统计，1-9月，上海商办资产交易宗数以及交易总金额均位居内地城市首位，共计12宗商办资产交易事件，交易总金额达367.24亿元，平均每单商办资产交易金额为30.6亿元。
观察资产交易买方可以发现，上海商办资产买家以自用型为主，如奈雪的茶收购万象企业中心、鄂尔多斯26.73亿元购买上海静安区上海苏河湾中心写字楼、中谷物流29亿元收购上海佳兆业金融中心等案例。
企业选择购买而非承租物业作为第二总部，除了基于办公用房目的外，或有资产保值增值的考虑。
二季度疫情反复给上海商办市场带来的不确定性增加，而商办大宗交易仍展现了较强的韧性。下半年疫情得到有效控制以及复工复产后，预计上海大宗交易市场维持积极，同时自用型买家购置办公物业的趋势将持续。
同时，观点指数发现，今年商办资产交易市场明显的特点是部分债务承压、销售下滑、面临资金压力的房企选择出售手头上的核心资产，交易标的折价幅度明显加大。出售商办资产成为房企缓解资金流动性紧张的重要途径。
如富力地产为保障"16富力4"债券持有人利益，将苏州天鹅港华庭项目和南宁富雅国际商业基地项目用于债券的质押增信。6月份，公开市场表示合景泰富正寻求整体出售写字楼，这可能会筹集55-57亿元，用于偿还即将到期的债务。
越来越多的房企将商办资产摆上货架也将为市场带来更多投资机遇，优质资产折价流出，或成资方低成本入手的好时机。
办公空间盈利困境仍待解
办公空间运营商方面，优客工场在管理规模上占据极大优势。截至2022年6月30日，优客工场管理项目数达284个，已开业项目数达220个，开业工位数66500个，管理面积达958985平方米，较去年年底865150平方米增长10.85%，管理规模得到有效提升。
同时，创富港、办伴、IWG等办公空间运营商在规模方面亦有所增长。
其中，9月16日，办伴母公司堂堂加集团AgiiPlusInc.正式向美国证监会（SEC）提交招股书，拟首次公开募股筹集约4000万美元，募集资金计划用于提升技术能力，扩展业务以及并购机会等，股票代码拟为AGII。
堂堂加早于去年就考虑通过合并方式在纳斯达克上市，彼时其与特殊目的收购公司（SPAC）Goldenbridge正式签订合并协议，开启上市之路。
今年5月，双方宣布，同意终止此前达成的合并上市协议。此次堂堂加拟纳斯达克IPO上市，也意味着放弃了以SPAC的方式上市。
招股书数据显示，截至去年年底，堂堂加在管规模实现增长，总管理面积约256291平方米，工位数约41455个。
而筑梦之星9月更新的招股书数据显示，在管项目规模和出租率均出现缩减。相较2020年，筑梦之星2021年除新增布局1个城市外，办公空间项目数缩减3个至46，年末工位数量为36246个，缩减14%，出租率从81%下滑至73%。
虽说多项运营指标出现下滑，但基于降本增效策略的落实，2021年筑梦之星收入达3878.96万美元，同比增长12%，主要是基于调价实现整体收入的增长，收入成本占比降至101%，较2020年缩减21%，总运营费用从2020年的43%降至33%，同时亏损总额亦有所缩减，有效提升运营管理效率。
结合规模缩减情况，筑梦之星舍规模保效益的意图较为明显。不过从企业已披露财务指标数据来看，办公空间运营商的盈利困境仍难解决。
堂堂加招股书显示，2020年和2021年度净亏损分别为2.28亿和2.91亿元人民币，与WeWork和优客工场一样并未实现盈利，行业仍面临增长慢，亏损高的难题。
此外，最新财报数据显示，今年上半年优客工场营业收入为2.97亿元，同比下跌40.66%，净亏损2.52亿元，同比去年有所缩减。整体来看，营收与亏损似乎总是难以同步改善。
回顾优客工场2021年季报可以发现，全年归母净利润大幅下跌主要是由于第四季度亏损加大，前三季度归母净利润分别为-1.33亿元、-2.98亿元、-1.77亿元。四季度优客工场净亏损16.97亿元人民币，而2020年同期录得的净亏损则为1.49亿元。
优客工场在四季报中表示，经调整后，公司净亏损为1.56亿元，其中不包括股权激励费用、长期资产减值损失和长期待摊费用、商誉减值损失、权证负债公允价值变动、长期投资减值损失、处置子公司损失等。
也就是说，公司的股权激励费用、长期资产减值损失和长期待摊费用、商誉减值损失等因素是亏损加大的主要原因。其中，2021年优客工场的商誉减值损失达15.05亿元，2020年为0。
对此，优客工场表示，商誉减值损失主要是由于公司业务受到疫情的不利影响，三个报告单位的账面价值超过了各自的公允价值。该公司将新冠疫情称之为“影响公司经营业绩的关键因素”。
本文源自观点网
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