先看一张图。
如果我不告诉你，我想你不能想象到这是2019年某楼盘抢房的盛况。
毕竟从去年的遇冷到今年市场转好，也仅仅是回暖，没有到疯抢的地步。
而如果我告诉你照片上的楼盘是距离城区边界外十五公里的远郊盘，是不是更为惊讶？
远郊盘的坑，时至今日依然有一波又一波的韭菜排队往里跳，拦都拦不住。
为此，我们今天重新梳理一下，为什么我们总劝你别碰远郊盘。
01
远郊盘的标准
何为远郊盘？正如其表面含义——“远”和“郊”的楼盘，我们称之为远郊盘。
但一个楼盘多远多郊才能算远郊盘，才是大多数人最疑惑的点。
具体怎么去界定远郊？大胡子说房有一套自己的定义逻辑：
第一，距离。
以一座城市第一第二第三的中心，向外计算通勤距离，注意不是直线距离。
一线城市，距离城市前三核心区25公里的位置基本就可以称之为远郊。
二线城市，距离城市前三核心区超过15公里基本就可以称之为远郊。
三四线城市，只要和建成区有明显三公里断裂带基本就可以称之为远郊。
比如北京，中关村、国贸、望京都可以称之为中心。
第二，时间。
以片区中心为例，到达城市前三中心最近一个中心的公交时间超过一小时，地铁通勤时间超过30分钟，特别是出城快线。这样的时间距离基本都算远郊盘。
第三，没有清晰定位。
如果一个片区虽然当下属于通勤时间通勤距离都比较远，但城市有明确的中心转移规划，并已经公示并推进落地，也可以排除在远郊盘的行列。
但没有明确城市方向性发展的或所谓某区中的新区、开发区的，应当归属于远郊盘，特别是逆城市发展方向的片区，即便是通勤距离时间和距离都不远，仍然可以归属于远郊盘，比如深圳的盐田。
02
为什么不能碰远郊？
摸清楚远郊的标准，我们来聊一聊为什么劝大家不要碰远郊盘。
第一，抽丝剥茧看距离。
很多人对于买房，最介意的是所谓的距离，拿一个工作点或者城市某中心点，拉一条线去测量距离，距离参考意义很大，但不应该是测量直线距离，而是打开你的高德地图，规划路线之后的距离。
通勤距离满足标准之后，我们再回过头来聊一聊距离，一个城市多久可以向外发展成熟5公里呢？正常的时间是5-10年，城市动能特别快或者有特殊政治任务的区域，可能更快。
以正常的二线城市来算，一个5公里的空白区域要发展，5年恐怕是勉强够一个村子的旧改到交楼，从荒野到成熟5年根本不够。
而如果一个区域距离城区边界超过5公里，你基本上需要等待10年才能真正成熟，这个是保底估计，毕竟过去十年飞速的城镇化正在放缓。你有多少个10年可以等？
第二，距离远的背后，你损失的不仅仅是时间。
导航规划的路线时间决定了你的实际每天要通行的里程和时间，如果你是上班族，早晚高峰正常还要增加20%-50%的通勤时间。
前文中我们在时间标准中，按照一个小时的公交通勤时间来衡量，而非自驾时间，是因为纯自驾时间并没有太大没有意义，除非你是隐居山林的别墅业主，如果你愿意开，而且你的起始点都在高速口附近，100公里的路程也用不了一个小时，可能比市区10公里的时间都还要短。
另外一个方面，你的家庭成员不可能所有人都可以开车通勤，也不是所有人都愿意开车通勤，没有便捷的公共交通，甚至连打车都难的远郊，生活的便利度120%会大大降低，没有意外。
再抛开时间成本说，要知道，通行成本和机会成本都在根据距离不断的增加。
人的生活半径都是有限的，当你在中心向某一方向20公里的地方居住时，你的活动半径基本不会触及到剩余三个方向。换个角度来说，你的生活将会成为孤岛型生活。
你的孩子的成长范围，相对而言，则会更小。甚至，你的正常社交都会受到影响。
第三，你在等未来，未来却悄悄转了向。
很多人选择远郊盘，有两个心态，一是赌城市的发展方向，前边我们已经说了，城市的发展速度即便再快，一年一公里的成熟推进时间是要有的。如果一切按部就班朝着一个方向发展也倒不是完全不能等待。
但中国的政治生态下，上任长官的意识，能不被现任和下任冷藏已经算是好的结果。在很多时候，一任长官的调离，就注定了一个片区或者一个发展方向的戛然而止。
没有强硬长官意识的推动，远郊盘的成熟速度便会立刻降低，这是活生生赤裸裸的现实，每年都会在不同的城市上演。
你以为，买的时候便宜，以后随便涨点就能赚，实际上你会发现，虽然售楼部的新房一直在涨，但二手房不仅涨不上去，还卖不出去，也租不出去，小区的阳台上都是挂的急售抛售的横幅和电话号。
03
坑上坑
养老 远郊 旅居，这三个因素，单拿一个出来或许是有价值的，即便是远郊盘，也一定有自己定向的适合客户，但这三个元素如果同时出现在一起，那恭喜，坑上坑来了。
首先声明，如果你已经买了，能退退，不能退就在能卖的时候第一时刻卖掉。
为什么这样的盘叫坑上坑？
回到文首那张图，那张图是西安恒大文旅城前几天抢房的盛况，网传大约有10000多人参与，这一的盛况不仅仅在陕西的恒大文旅城，在全国各地的文旅城和童世界都会有类似的盛况发生。
不明真相的购房者以为的是，这么多人抢，大家又都不是傻子，跟着大家买肯定不会错啊，你看别的楼盘为什么就不抢？为什么就卖的不好？
殊不知，像是恒大这类的远郊超级大盘，仅仅在一个销售节点的营销费用可能比很多楼盘三年的营销费用都要多，动辄几亿的营销把广告做到铺天盖地。
公交候车亭、地铁、广播、网媒、抖音、纸媒、电视、商场...，几乎你平时生活所能触及的媒介都会出现同一个楼盘。
楼盘周边的路口，其他楼盘的门口，甚至是城市的大人流量路口都是发传单的主阵地，这还不算，一套房几万到数万的返佣，可以让全城市的中介把咨询任何房产的客户都想办法带到售楼部。
加上到访领礼品，包吃住带旅游的营销政策，附近县市的人也被一大巴车又一大巴车拉到售楼部，再加上水军冒充顾客抢房带动情绪，几千套房子轻松抢光。
而所谓的千亩大城，所谓的高端配套，所谓的涨幅不过是停留在沙盘停留在口头。
以后怎么样，先卖了再说，卖一期盖一期，韭菜割完了就撤。
毕竟离城市二十公里甚至三四十公里，土地便宜到爆。
这样的楼盘，不仅仅不可能成为城市的发展方向，有些甚至未来将会成为鬼城，甚至一辈子可能都不会有地铁。
想升值转手？谁接盘？
想出租?租给谁？租给小区的保安和保洁么？
04
结
远郊盘的坑，很难填，如果你不理解，请计算一下，直径10公里的圆和直径20公里的圆，面积差了多少？
一个是78.5平方公里，一个是314平方公里，差了3倍。
换个角度来看，相对于10公里的圆，20公里的圆只是向四周每个方向拓展了5公里而已，面积便增加了200多平方公里。
纵观中国，北上广深的主城区才多大？
一个小小的二三四线城市，远离主城区十几二十几公里的远郊盘，何年何月才能真的成为有价值的成熟区？
总结一句话，远郊盘十有八九都是坑，赌徒的心态在房地产前些年的楼市中可能还有市场，但在当下，是万万不可有的。
后续慢慢有地铁的，城市发展主方向的远郊，尚且可以小赌一把，如果连这两个都不满足，请果断放弃，不要有任何纠结。
如果有人向你推荐类似恒大文旅城这样的项目，他大概率是拿了开发商的佣金。
来源：大胡子说房
,
