城西银泰开业(西大街银泰退场)(1)

老西安都知道,一条西大街,一条东大街,一座钟楼,这里堪称西北半部商业史,至今还树立着多个商业体。

但随着城市化进程的不断推进,西安建成区面积已经逼近1000平方公里,多极多中心化的模式正让城市外围崛起越来越多的商圈。接踵而至的便是城市人口、商业资源、商业客源的快速倒流,而互联网、疫情,这些关键词更加剧了商业变革进程。

就在这几天,网传钟楼中环银泰申请破产清算,悦君多方核实,确定西大街银泰百货即将于本月底撤出,我们似乎可以预见,钟楼商圈正变的越发艰难。

曾经的西安时尚之芯


在很长一段时间里,不论西大街、还是东大街,都拥有超强的商业价值吸附能力,不仅仅因为居于核心老城区,而是形成规模最早、发展历史最久,是逐渐向周边辐射形成的商业聚集区,以钟楼为核心,客流、物流、信息流一直都很丰沛。

城西银泰开业(西大街银泰退场)(2)

所以,彼时银泰首店诞生于此,相当于含着金钥匙而生,引起业界瞩目。

商场于2007年开业,选择古香古色西大街,距钟楼仅300米,营业面积3.8万平米,虽然比较迷你,但高峰时期年销售额依然能达3.5亿。银泰选址西大街,是银泰布局西北的第一步,但因其坐落鼓楼正对面,历史风韵与现代商业的视觉冲击,相比较全国其他城市的银泰项目而言,显然更富特色。

要说明的是,由于开业时间较早,钟楼银泰依然是接管物业的商业管理模式,并非像当下诸如华润、恒隆、九龙仓这类企业自持物业,自行设计的购物中心,这种老旧的百货模式,也注定了发展方向。

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彼时大众对银泰最为喜爱的,还是商场是一座富有国际化审美的建筑,传世风华与现代创新的碰撞、重组与融合,更好的展现出了西安城市时尚的一面。

品牌也不敷衍,像是曾经开出的ZARA,2000平米的店面规模达到了旗舰级别,作为当时的西安首店,开业当天就创下数十万的营业额。还有喜多屋,开创了西安高客单价自助餐的新篇,美妆品牌丝芙兰,都赚足了眼球。

开业十五年来,西大街银泰给西安人留下了许许多多的“时尚回忆”、“消费故事”,相信企业闭店,也有自己更佳的选择,因为相距几百米之外,尚且还有银泰百货开元店。

不过,十五年的陪伴,确实难说再见。

超大城市的多中心化


其实按照长远计划,不论是银泰,还是西大街,是完全可以达到巅峰的,但是核心商圈却一再的“滑铁卢”。

过去3~5年,是西安城市的快速扩张时期,这决定了城市发展的重点是版图的延伸,也造就了诸多新型区域商圈的崛起机遇。

城西银泰开业(西大街银泰退场)(4)

城墙范围内闭店商业体 制图©悦西安

2018年对于西安商业市场而言,绝对是一个巨大的分水岭,商业地产在这一年如雨后春笋般勃发,大悦城、大融城、MOMOPARK、西安SKP、华阳城、高新大都荟、大华1935......

这些动辄10万平米、20万平米的大体量购物中心下饺子般亮相,给消费者的购物习惯和生活方式带来巨大冲击。

从结果现象看,西安城市原始商业物理界面彻底打破,形成以钟楼南门为引导,小寨、高新、曲江、经开、西咸、浐灞为骨干,甚至包括三桥、龙首、红庙坡、纺织城、锦业路、太华路等多个区域商圈为支撑的商圈发展布局结构。

直至2022年,西安大大小小购物中心达到了110多个,而不论是钟楼、东大街、还是西大街,商场则越来越少。解放路大商新玛特百货、东大街百盛百货、北大街大洋百货、西大街民生百货、西大街百盛百货、北大街民生百货、南大街世纪金花百货、群光广场,如果算上西大街银泰百货,这已经是闭店的第9家了。

城西银泰开业(西大街银泰退场)(5)

商户已经开始撤场

如今,即使是周末前往东西大街,往日的繁华和时尚感也已经悄然退去,核心地段尚且如此,别的地段更是不用多说。

百货太多,地标购物中心太少


相比于其他城市,西安的商业气氛浓郁,出成绩难度并不大。纵观西安各商业商圈成功历程,都离不开开放程度高、眼光超前、品牌稀缺、交通方便这几大因素,再加上消费者的从众心理,一个名声凸显、人声鼎沸的消费场所就会诞生。

钟楼商圈的问题,恰恰就是与上述几大因素南辕北辙。

城西银泰开业(西大街银泰退场)(6)

其一,基本没有头部开发商,少了那条“鲇鱼”。我们来看看同等量级的省会城市,核心商圈都是什么商业作品?长沙IFS,25万平米商业航母落在长沙五一广场;武汉市中心一个取水楼商圈,就云集了恒隆广场、K11、万象城,体量都超过了10万平米,成都更不用多说,IFS和太古里就位于春熙路。反观西安,核心商圈均为九十年代感官的百货大楼,城墙内闭店9家,8家都是百货商场。

其二,地块切割太小,体量难以支撑现代消费需求。规划层面,整个区域的地块都切割太小,加上老城保护容积率有限制,导致很难有符合现代人消费需求的大体量购物中心诞生。这也意味着没有更多现代硬件设施来支撑,在群光广场开业之前,这里甚至没有现代化的停车场。

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西安商圈分布 制图©悦西安

而商圈发展初期的大量散售项目,更是一言难尽,部分商户“一把搂买卖”,消费环境也使商圈美誉度大打折扣。

其三、超大城市效应,外圈层商圈虹吸。城市外圈层的虹吸效应,无论怎么翻新,还是赶不上外圈层新建项目的“白纸好作画”,小寨、高新、经开、曲江,甚至沣东、三桥、浐灞......几乎每一个区域都有不止一个商业体,都有自己的商圈。随着时间迁移,不断给多个外圈层区域、板块的经济带来投资刺激,人口、商业、产业、功能全部多中心化,西安的商业中心、产业中心不再是这了,那么,不复当年是板上钉钉的。

需要强调一下,西安目前在明城墙以内不再新增居住用地,并且严格限制容积率,没有一定体量的常住消费人群作基础托底,注定了是无法承载1500万人口城市的中心商圈全部职能。

城西银泰开业(西大街银泰退场)(8)

不是我们不明白,而是西安变化太快,老城内商圈的浮沉,也证明了西安这座城的经济发展,人们可以有更多样的生活选择。

不过,商业发展是一个各种优势要素叠加的过程,钟楼商圈的区位优势,包括文化创意资源、历史沉淀资源,也是其他商圈不具备的。待疫情缓和,商圈作为重要的旅游中心,因目前窘境就大肆唱衰也是不必。

对于老城来说,关键在于能否利用各种优势来充分整合现有的资源,把有限的存量空间范围内,通过优化城市结构,来实现增量扩容。如果能够抓住城市更新、“中优”这一有利因素,把现有资源得到进一步的兑现,相信定会不负时光,成就自己的光辉岁月。

城西银泰开业(西大街银泰退场)(9)

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