深珠合作区还搞不搞？后环那片“靓地”到底怎么规划，何时卖？
就在上周，高新后环片区一个用地面积约22.7万㎡的城市更新改造项目提上日程，引发关注。
70万平！唐家又一工业区，马上拆建！后环价值凸显！
从航拍不难看出，这个项目，以及其身后的这片净土，有太多值得畅想的空间。
丨高新区后环片区
今天，我们来说说珠海高新区的新格局。
了解高新区的朋友都知道，目前后环仍有一片“荒凉”之地有待开发，相较于前环片区、南北围，无论是人气、配套、资源等都是稍逊一筹。
然而，行内人都知道，这是一片充满想象的处女地。位于珠海高新区几何中心，东北面是科创南围和科创北围，西南边是唐家古镇和前环，东望淇澳岛。
丨区位规划图
事实上，高新区对这片土地寄予了极大的期望。
一方面，政府不断修改用地性质。截止2018年1月，后环工业用地增至11%，居住用地占比从26.1%降至24.57%。
有行内人透露，目前高新区正在不断优化后环片区的用地指标，增加产业用地，为承载深珠合作区做准备。
而房姐根据过往的控规修改，也看到明显变化：
也正因如此，尽管开发商对后环片区用地“垂涎欲滴”，但政府一直未供地。除了唐家第一工业区更新项目、东岸村旧改更新项目和裕华聚酯更新项目之外，区域内并无大动作。
值得一提的是，东岸留诗山旧改项目已经动工，预计明年3、4月份面世。
丨唐家第一工业区旧改项目
去年，珠海市九届人大八次会议召开，会议上强调：
深圳产业对接、支持科技成果到珠海转化，是珠海重点工作之一。根据部署，珠海将推动建设珠江口西岸高端产业集聚发展区，谋划建设深珠合作示范区。
所以，高新接下来的5年，如何做好深珠对接，是发展的重中之重。与此同时，深珠合作示范区会落地哪里也是关键所在。
：深珠合作区再上头条！PK北围，PK半岛，后环才是“潜力王”？
无独有偶，就在今年2月，珠海市九届人大九次会议召开，市政府工作报告对高新区2021年重点工作作出部署，其中提到：“以国际标准建设运营高新区淇澳岛和后环片区，打造东部滨海新城。”
可见，后环片区的未来，尤为值得想象。
高新C位，左右逢源
一边是前环片区，一边科创片区，前面是科技孵化片区，后面是淇澳岛。
后环无疑是妥妥的C位，不仅承接起了联通区域板块纽带功能，也将各板块资源为其所用。未来，待周边板块开发完毕，后环片区则可以承接唐家半岛、北围的购买力。
但片区能否起飞，关键在于深珠合作区的落地与否。
丨区位规划图
坐拥交通利好
交通是城市发展的先行官。谋划深珠合作示范区，交通至关重要。
首先，深珠通道入珠首站是淇澳岛，后环则位于淇澳大桥下桥口是首站位置。
根据规划，深珠通道在珠江口西岸自淇澳岛登陆后共设置13处互通立交，分别衔接珠海市的淇澳大桥、金琴快线、西部沿海高速、江珠高速、机场高速、高栏港高速及中山境内的高快速路。
而后环则与淇澳大桥、金琴快线上桥口相邻，是淇澳大桥下桥口是首站位置。不过，深珠通道乃远期规划，情况暂不明朗。
| 深珠通道路线图
其次，规划中的南沙至珠海城际（广州地铁18号线南延线）走向曝光。
从线路图可以看出，唐家湾站和现状广珠城际唐家湾站并不重合，而是设在淇澳岛靠海的西侧，即后环片区。
除此之外，后环片区与兴业快线北段东西入口，咫尺相邻，内通外畅的交通格局基本形成。
一条直通深圳，一条连同南沙。后环坐拥唐家湾和珠海北两个交通资源亮点。可以说，两条线路直接圈出了湾区融合的爆发点。
丨路线示意图
政府规划，可以用来判断一个区域板块的价值和潜力。
根据规划，后环片区规划用地面积约17.38平方公里，其中规划建设用地面积为13.85平方公里，规划结构为“两心、两轴、十组团、绿廊成网”。
那么，相较于同样是热门置业区域的唐家半岛、北围，后环在规划上又有什么发展优势呢？
城市的发展，长期的决胜关键是人口和开发土地，它意味着创造力和消费力。无论是从建设用地、人口和定位来看，后环都有后发崛起之势，劲头十足。
丨后环规划，仅供参考
教育方面，后环片区规划建设1所中等职业学校 、2所高中、6所初中、11所小学，19所幼儿园；前环片区规划建设1所中学、2所小学和6所幼儿园；北围片区规划建设1所高中、2所初中、6所小学和8所幼儿园；
医疗方面，后环片区规划建设3所医院，合计约900床；前环片区规划建设1处医疗设施及1处门诊部；北围片区则规划建设1所500床综合医院，6处社区卫生服务中心；
其他配套方面，后环的规划也相当丰富，科技馆、电影院、文化馆、青少年宫、博物馆等一应俱全。
规划图
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一点总结：
综合比较，唐家半岛坐拥丰富的山海资源，目前土地开发接近成熟，在售项目多半属于刚改或者改善产品，随着价格不断上涨，刚需上车机会并不多；
北围处于一片欣欣向荣的开发状态，但配套方面有待兑现。目前板块在售产品虽然不多，后续供应量充足，买家选择较多；
至于后环片区，目前仍是一张白纸，但整体规划超前。无论是人口、产业规模、基础设施，还是公共服务等，都将迎来质变。若深珠合作示范区当真落地于此，这无疑是给高新的发展画出了另一张恢弘蓝图。
丨后环片区
我们不妨参考一下周城市，无论是深汕合作示范区，或是深惠同城，深圳对周边城市的经济带动是毋庸置疑的。所以，从长远的目光看，后环的未来是不用担心的。
当然，目前深珠示范区还在谋划阶段，落地何处还言之尚早。还是大家对此还有其他看法吗？欢迎留言讨论。
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