一年多的德基接手雨润烂尾楼消息终于算是落地了，下面分享一篇文章
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淮海研报 | 德基突围的下一站：徐州
在 江苏省省会南京市中心的新街口东北象限，矗立着南京十几年以来的商业传奇德基广场。占地四万平米的南京德基，在2014年的税收即突破2亿元人民币，单体销售额达到66亿元之多。这个数字在当年首次超过上海恒隆，成为中国大陆销售额仅次于北京SKP的商场。考虑到SKP仍属于百货业态，如单独核算购物中心业态商场的话，南京德基广场早已在五年以前问鼎首位。
2018年，南京德基广场全年销售额达到100亿元人民币，仍雄踞全国商场排名第二、购物中心业态商场第一。
南京德基发家的必然性与局限性
在1930年代南京新街口广场建成后的很长一段时期内，现德基广场所处的新街口东北角地区集聚了中国国货银行、大陆银行等多家银行机构以及各种餐厅酒楼，有别于其他地区浓厚的商业气息，新街口东北角呈现出“闹中取静”的空间特征。从1980年代中后期起，东北片居住区内摊贩市场、小吃店、大排档等大量商业网点的衍生使新街口东北片区逐渐热闹起来，但相对于整个新街口地区，东北片区的商业网点规模很小、层次很低。
1990年代末以后，各种商业投资、房地产开发都一股脑地涌向新街口南片区域，而一步之隔的东北角却仿佛是“第三世界”一般，这就是南京商界曾经热议的“南热北冷”现象。为了实现新街口的整体繁荣，南京市加快了对新街口东北片区的开发力度，在市场经济的驱动下，新街口东北片区一带开始了大规模的更新拆迁，原先的南京模具厂、百花剧场、老旧居住区等低收益空间逐步迁出，取而代之的是同新街口其他地区一样的大型商业空间。但是令人不解的是，在东北片区开出的各种商场都难逃很快倒闭的厄运，“半边街现象”、“商业百慕大”等风水说随之而来，使东北片区成了新街口商圈的“死角”。据了解，东北角的时代广场（德基广场改造前）有数个浙江、广东服装老板亏得血本无归，连李嘉诚都在此折戟。而同时，其他方位的南京新百、金鹰国际、苏宁电器等商场都风生水起。
2002年南京行政区划进行重大调整后，新街口地区形成了白下区、玄武区、鼓楼区三足鼎立的态势。面对白下区管辖范围内的新街口南部地区的强势发展，占有新街口东北片区的玄武区一直致力于寻找突破，试图建成一批高智能化标志性商业楼宇，与新街口其他片区之间错位经营。正是在此背景下，德基地产决定进驻并在此兴建南京最高端的商业、商务及休闲空间，与新街口南部地区定位于大众消费的新街口百货商场、中央商场等形成明显的定位、品味落差。随后南京市将地铁新街口站的冠名权售与德基广场，更是极大地提升了德基广场的知名度。德基广场于2006年正式开业，一举奠定了南京市国际顶级购物与商务中心的地位。
南京是江苏省的省会，也是江苏省对安徽省城市的经济影响力最大的城市，同时由于历史原因坐拥大批高等院校。南京的区位特征和人口红利天然堆砌了其对于高端购物消费的需求因素。而在德基一战成名之前，南京在长三角的高端商业领域中几乎全无一席之地。而南京的商业环境特征又决定了其不太可能像上海、苏州、无锡等长三角城市一样通过外资、港资商业旗舰来填补这一空缺，这从当地便利店、商超市场长期被苏果垄断也可见一斑。从这种意义上来说，由南京本地人吴铁军一手操办起来德基集团来办好这件事情具有其天时地利人和的必然性。
吴铁军是一个相对神秘的人，公众对其了解甚少。早年其开办的江苏德盛实业不过是主要在南京湖南路等地开办“梦特娇”专卖店罢了。然而其沉默转型之路究竟由何人助推，从未有详细报道。21世纪初，吴铁军到香港注册成立了“德基企业集团有限公司”，摇身一变成为“港资”，并在后续将境内旗下企业陆续装入该香港公司中（包括德基广场）。根据本媒体于香港特别行政区查册处查册得知，吴铁军已取得香港特区身份，且德基企业集团有限公司的董事席位中，赫然存在着“德隆国际集团有限公司”的名字。昔日“德隆系”早已烟消云散，无法进一步查证德基与“德隆系”的关系。只是进一步为吴铁军其人增添了一笔神秘的色彩。而近年以来，在中国内地的业务均陆续交由其弟吴铁民管理，自己则进一步退居幕后。
德基的版图与南京紧密相关。成立于1992年的南京凯丰经济开发有限公司，前身是隶属于南京市玄武区的南京市玄武城镇建设综合开发总公司第一公司，无论从其功能属性还是企业名称上都完全符合今天政府平台公司的样子。而在后续“改制”的过程之后，已成为德基旗下全资持有的子公司。至今为止，德基广场也有且仅有在南京一地发光发热。从各种角度来看，与其说说德基的发家是由于其深耕南京，还不如说由于与南京千丝万缕说不清道不明的联系，既成就了其在南京的成功，也限制了它能够向外地扩展版图的可能。
南京围城
2012年，南京德基广场二期竣工开业。2014年，德基为南京强势接盘位于河西元通的原世贸中心烂尾地块（河西德基世贸）。然而在德基那几年风光表面的背后，其现金流其实并不宽裕，财务状况也难言乐观。2012年至2014年期间，德基的资产负债率由55%左右迅速攀升至76.14%。临近80%的资产负债率，已经切断了一些融资渠道的可能性。
2016年，由华鑫证券担任计划管理人，以南京德基广场的31家店铺之联营收益和租金作为基础资产发行了资产支持证券（ABS），额度3亿元人民币。该资产支持证券已于2019年到期。2017年，德基将南京德基广场的物业向招商银行南京分行抵押，获得约26亿元融资额度。至此德基的现金流得到了一定的缓解，但流动速率仍在下降。
德基现金流的紧张实际从其南京在建项目的状况即可见一斑。新街口德基广场三期动工遥遥无期，而河西德基的主体封顶之后至今仍未完成主楼幕墙。与此同时，与河西德基毗邻的新鸿基南京国金中心（IFC）目前幕墙已完工，开业指日可待。在布局河西、抢滩元通的步伐上，德基无疑已经慢了一点。而港资巨擘首入南京之后，对于原德基广场一枝独秀的本地高端消费市场将不可避免地形成一定冲击。德基在南京的未来逐渐显现出了一些不确定性。
德基必须突围。
下一站，是徐州吗？
（是的）
有关于德基进入徐州的声音开始于2018年8月。当时由徐州市级最大平台新盛集团牵头，组建全资子公司徐州盛德实业发展有限公司接手原属上市公司中央商场的子公司徐州中央国际广场置业有限公司。这一收购的主要目的，就是解决徐州市中心的烂尾项目“中央国际广场”。而“盛德”这一名字引发了诸多猜想。一部分是因为有人猜想它是“新盛 德基”，另一部分是因为有人认为“盛德实业”摆明是“德盛实业”未来的孪生兄弟。从其他各途径得到的消息来看，德基确实与该项目有所接触。
时间到了2019年底，徐州盛德仍未进行任何股权转让。可见德基在这两年间对于该项目并没有十分着急。一方面是因为新盛与中央商场的交接中确实仍需厘清许多其他问题，如安置、资产抵押解押等；而另一方面则可能因为德基并不是当时接手该项目的唯一选择。
徐州与南京的商业环境有许多相似之处，其最主要的方面即是区位特点造成的对邻近省份消费力虹吸。金鹰国际彭城广场店自开业以来，一直是金鹰体系内年销售额仅次于南京新街口店的商场。而其中很大部分的购买力来源都来自于临近安徽、河南、山东等各地。随着淮海经济区中心城市首位度的建设，城际交通的不断升级也加强了徐州对于临近地区消费力的虹吸能力。
2017年，徐州苏宁广场开业。彭城广场商圈在金鹰统治了十几年后，终于迎来了破局者，同时也成就了徐州第一座未烂尾的超高层建筑。然而定位“轻奢”的徐州苏宁广场，仍然没有填上这一区域对于高端消费需求的口子。2019年，金鹰二期（B座）开业，中央商场百大则迁入了大同街原银座（天成国贸）新址，原中央国际广场的规划变更调整也公示完成。彭城广场商圈在2020年到来之前收拾安排妥当，静静等待着广场南边最终入主的人。
相似的环境，周围都是熟悉的对手，甚至面前也是一个近20个出入口的一二号线地铁换乘站。终于在2020年1月伊始的某一天，它好像在以它一贯神秘而低调的行事风格悄悄地宣布：
“我来了。”
XTIMES@JAN7TH2020
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