文丨谷雨（方塘传媒《重新发现商丘》主编）
2019年1-4月份，全国固定资产投资（不含农户）155747亿元，同比增长6.1%，增速比1-3月份回落0.2个百分点。从环比速度看，4月份固定资产投资（不含农户）增长0.45%。其中，民间固定资产投资93103亿元，同比增长5.5%，增速比1-3月份回落0.9个百分点。
最近公布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2019年4月份一二三线城市商品住宅销售价格稳中略升。4月份，全国各地进一步落实好因城施策、一城一策、城市政府主体责任的长效调控机制，房地产市场基本延续平稳态势。
从各地房地产监管部门的态度来看，与国家“房住不炒”论调保持一致：江苏省规范商品住房销售价格行为，促进房地产市场平稳健康发展；内蒙古自治区政府网公布了新修改的《内蒙古自治区房产税实施细则》，该《细则》明确规定，房产税按年征收，每半年缴纳一次；珠海未来5年将筹建不少于3万套人才住房或共有产权房；珠海 未来5年筹建不少于3万套人才住房，增加保障房供给；合肥公积金新政严审多次改变婚姻和频繁买卖同一套房屋申请，从严审核住房消费行为及证明材料的真伪。
《商丘市2019年国民经济和社会发展计划》指出，确保商丘市固定资产投资持续发力，投资增速稳定增长。一是激发民间投资。下大力气降低民间资本进入重点领域的门槛，帮助民营企业解决土地、资金、人才等方面的难题，加强事中事后监管，营造公平竞争市场环境。二是稳定房地产投资。加快推进棚户区改造，进一步提高棚户区改造开工率和基本建成率，2019年全市棚户区改造新建1.6万余套。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，完善住房保障体系。
由此，地方政府对于房地产政策的调控有土地供给、房产税、住房公积金政策、限售限购、保障房供给等，结合本地区具体情况，根据市场需求情况审慎运用政策微调，从政府到房地产商已经充分意识到房地产曾经疯狂的暴利时代已经结束，所以对于双方在战略上会有新的变化：地方政府一方面要考虑经济发展，另一方面要调控土地供给量，以及按照区域发展规划来重新定义房地产；房地产商则是要看到行业健康持续转型发展的曙光，并努力探索未来房地产与产业、文旅、城市、文化、创意、健康、医疗、教育等跨界融合的新趋势，这也许是房地产行业的新增量，已经有很多房地产商朝着新趋势努力蜕变。
我们从市场的角度来剖析一下商丘市房地产的情况。
从商丘市2011年-2018年房地产投资回报可以看到，2016年投资回报率达到峰值20.26%，其余年份投资回报率在10-15%左右徘徊，尤其是在2017年、2018年投资的房产在2019年卖出的回报率是逐步走低的，也说明商丘市房地产市场也经过宏观调控之后，市场趋于理性，加之市场总体供给量与需求量之间的不平衡，买方主体的理性等因素都让投资回报率略微降低。
中国房价行情网公示的商丘市房价上月均价6314元/m²,近一月房价6311元/m²（统计时间口径是2019年4月为参照月），微幅波动，商丘房价均价自突破6000元/m²之后，均价维持在6300元/m²左右，相对稳定，没有大幅涨跌。
分区域来看，商丘市主城区及永城市房价均价位列前三，其中，以睢阳区6876元/m²为首。《商丘市城乡总体规划（2015—2035）》中明示，在中心城区规划中，通过规划建设高铁站枢纽商务区、古城历史文化保护传承和创新创意区、日月湖现代服务业集聚区，形成中心城区的三个核心区，带动整个中心城区发展，在空间上形成有序集聚，在产业上形成核心带动，构建了“三心联动”的城市格局。而这三个核心区均属于睢阳区范畴，城乡发展规划明确了城市发展定位以及长远发展目标，作为中心城区，三大核心区可以说是代表未来商丘市的发展方向，睢阳区房价均价领先商丘市是必然。而永城市作为城市副中心，本身经济都领先其他各县，房价均价居前不足为奇。
另外，睢县房价均价以4957元//m²居各县之首，睢县被誉为“中原水城”，2019年中国铁人三项联赛暨全国冠军赛河南睢县站完美落幕。睢县不仅是历史文化名城，也是铁人三项运动之城，环境优美，生态宜居，目前，睢县已经形成规模化的制鞋产业集群，拥有投资亿元以上的制鞋及配套生产企业120多家，年产能1.5亿双，足力健、特步、安踏、361、李宁、斯凯奇、Adidas、耐克等品牌均有加工或合作，另外，足力健幸福小镇为政府重点项目，睢县产业繁荣，促进人民安居乐业、消费水平提升。
虞城县、柘城县、宁陵县房价均价居后。同比增幅较大的有柘城县、虞城县、睢县，一方面跟这几个县城房价基数低有关，另一方面跟这些县城经济发展迅速、产业助力脱贫有关。环比来看，有涨有跌，属于市场正常的反应。另外，随着虞城、宁陵作为商丘市城区的两翼协同发展趋势，航空港经济圈及商虞一体化的逐步推进，虞城、宁陵作为距离商丘市区交通半径最小的县城未来的发展受到商丘本身的辐射，其发展潜力也支撑了近年来房价的上涨。
从具体地产商品牌来看，建业、恒大、碧桂园、绿地、国安、中梁、珍宝岛等地产开发商拿地均选择在睢阳区，不管是围绕哪一个核心区建设，未来，在对标国际化、城市开放度、总部经济等诸多方面，睢阳区引领了商丘发展的高度，不管是建业总部港还是绿地地标建筑，无疑提升了商丘市的整体形象和城市品位。当然，越来越多的城市地标建筑会成为商丘人打卡聚会的新选择。
从房价均价排名居前十的小区来看（2019年4月住宅二手房数据），所属区域几乎全部为睢阳区，这也侧面佐证了商丘市主城区睢阳区房价居前的现状，而且，样本数据的房价均价已经明显高于商丘整体房价均价，与房价均价悬殊区间15%-60%，可见，商丘高价位房产决定因素有房地产品牌、城市规划区位、周边配套等。
当然，作为投资人的角度，对于一个地区的房地产市场的判断除了基于国家对于房地产的宏观导向之外，还要考虑城市的发展体量、发展速度、发展潜力，还要综合人口流出流入、房地产金融政策、文旅发展水平、对比该地区周边的经济和房价发展情况等综合要素，毕竟，投资要的是投资回报率，尽管10%的投资回报率较之多年前房地产投资的收益降低很多，但与同期银行理财产品相比，依然优势明显。
那么，在购房细节上，也不要被一时利益所蒙，要看清楼盘的真相，区位怎么样？地产商品牌口碑，在当地开发项目怎样，是商业地产还是住宅地产？有没有预售许可等几证？能不能办理按揭？期房还是现房？房价性价比如何？物业管理怎么样？该项目是否符合城市区域发展战略规划？以及自己的经济实力和可能推出的房地产税负问题等等。
注：
文中政策信息为公开资料。
文中图表来源于中国房价行情网。
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