为什么要买房呢？买房是为了居住，这是毋庸置疑的。可是在中国，现在人们并不缺房子居住，而房子的出售率却不断增长，人们买房就像买黄金珠宝一样，其实这种现象也并不稀奇，因为房子本来就有增值的功能。虽然近两年来互联网、电商平台和短视频、自媒体的兴起，各位业界大佬占据财富榜首，但要说过去20年最赚钱的行业，那必然是房地产，人们买房就是看中了房子的再生价值，利用房子来赚钱，可以说投资房地产是个不错的选择。
作为普通人，买房的基本上没有赔钱的，不过这是在2016年之前，在这之后，买房的人可能信心受到了打击，因为三道红线以及二手房的相关条文规定的出台，让开发商拥有多套房的人产生焦虑，根据中国公布的数据显示，开发商的负债率高达12万亿元，购房者的负债率更是开发商的三倍还多，因此很多人表示无法理解，都是负债，那么多钱到底进了谁的口袋呢？即使在地产政策持续收紧的2020年，中国商品房成交金额都高达十七万亿左右，这仿佛印证了房地产业吸纳了社会的大量财富。
众所周知，一套房子的成本开发商只需十至20万元左右销售，房价一般都会破百万，可谓。拥有巨大的盈利空间，开发商一定早已赚得盆满钵满。然而央行今年第三季度数据显示，房地产开发商贷款余额为12.38万亿元，为什么开发商会有这么多的欠款呢？截止到今年11月底，央行数据显示，个人住房贷款余额为38.1万亿元，也就是说总负债金额高达50万亿元。那么房地产行业的巨额利润被谁赚走了呢？开发商的窘境以前提到大款或者有钱人，我们首当其冲的就能想到开发商，因为他们实在是太有钱了，卖一套房子就能赚得盆满钵满，这也是为什么很多人挤破头也想搞房地产的原因。
开发商能挣钱是有目共睹的，也是有大数据支撑的，这也是王健林为何有底气说出先赚一个亿的原因。这些大佬都跻身于房地产行业，可见房地产行业的潜力。不过这都是过去的辉煌了，现在的开发商一个比一个难过，因为中国重拳出击，将拳头对准了他们，因为他们的野蛮发展给中国老百姓带来了影响，所以不整顿他们整顿谁呢？以前中国也不是完全不管理房地产行业，只不过是力度不够大，点到为止。
而现在中国直接阻断了开发商借贷的渠道，他们资金周转困难，只有他们把自己的负债率降低，才能正常向银行借贷。可是大家仔细琢磨就明白了，开发商哪个没有债务？根据大数据显示，现在开发商欠下的贷款已经高达12万亿元，很多开发商因为无法偿还资金纷纷倒闭。更要命的是，开发商开发楼盘的成本增加，购买土地需要支付更多的钱，没有那么多资金，他们就需要借贷，而借贷又需要达到中国的标准，他们可谓是进退两难，为了降低损失，他们只能亏本卖房，但是他们这个算盘可能也打不响，因为消费者往往是买涨不买跌，房子便宜了，他们反而退缩了，开发商也实属无奈。可见现如今开发商也不是赢家，他们也没有赚到多少钱。
房地产开发商为何会负债十二万亿？其实开发商除了房屋建筑成本，需要考虑成本支出的环节还有项目拿地、规划设计、融资、税务、营销和员工工资成本等，地产商所需周转资金巨大，一般企业流动资金链不足，便会以土地和所建商品房作为抵押和银行贷款儿，从拿地到入市销售，所需周期要在一年到一年半左右，前期资金未回笼，地产商便需要大笔支出，商品房销售的利润一般在20%左右。
但自从近年来房住不炒大方针政策的落实和中国各地限购，限售，限贷限购政策的出台，商品房销售数量大幅缩水，楼市遇冷，销售周期延长，导致地产商利润锐减，债务越滚越多，资金压力普遍加大。近年来，针对开发商贷款，中国为了降低金融杠杆，推出三道红线和贷款集中度考核政策。双重考核对地产商无疑是雪上加霜，很多房企深陷债务泥潭。大家关注到比较轰动的大概是恒大了，其实还有好多各大开发商也都在踩红线，榜上有名。
今年内中国申请破产的房企高达400多家，可谓是地产寒冬。那么地产商的利润被无限压缩，夹缝生存，真正的利润被谁赚走了呢？是炒房客吗？但这个群体毕竟不占主流，且随着楼市下行，炒房客已经开始退出历史舞台，但不得不提的是，这个群体可谓是中国房地产的绝对受益者，是第一批吃到螃蟹的人，也正是他们的存在，导致中国房价持续高涨，金融杠杆持续加大，最后买单的是普通的刚需买房者，买房人欠银行三十八万一。
有数据显示。中国目前房奴有4亿多人，人均负债几十万到几百万不等，这并不意外，买房人贷款余额高达38万元了。很多人会说房产增值空间大，买到手就是赚到了。但对于大部分的刚需购房者来说，唯一住房不会流通，涨幅也只是资产的数字而已，而每天需要实在面对的则是房贷月供。随着近年来疫情和政策影响，很多行业不景气甚至大幅失业，也使得早年加足了杠杆买房的人，在收入来源急剧变化时，出现了弃房断供的情况。
数据显示，2020年中国法拍房增加了200多万套，有近38%的人是因还不上贷款而断供，导致房屋被银行收回拍卖。这样高杠杆购房对于普通人来说压力确实过大，风险抵抗能力又弱，只要有外力不可抗力因素，就很容易出现钱财两空的风险。辛辛苦苦奋斗多年，一朝回到解放前，这两年中国对房地产市场一直在稳房价、稳地价、稳预期，控制房地产的常态化发展。近期出台了LPR降息的政策，对于房贷一族可谓是利好政策，对于购房者贷款的审批速度加快，对于房企贷款限制放松，都是楼市。
回暖升温的迹象，那么房地产行业开发商和消费者都是负债方，前世被一级市场的土地提供方赚取了吗？钱是被土地出让方转走了吗？近年来，中国各地土拍频现天价楼王地块，随之带动的是整个板块甚至是整个区域的房价和区域价值的飞升。一般开发商拿地价要占到利润成本的40%-50%，甚至最高能到65%，这动辄上亿的例假，表面仿佛土地出让方才是地产上下游产业中的最大受益者，出个区域规划，搞个土拍，资金就流水般进账，是个稳赚不赔的买卖。然而这些资金是政府用来城市建设开支的，咱们日常的城市基建、学校、医院、市政公园、高铁、高速、地铁以及近两年的新冠疫苗都是他的民生保障性质的用途，这些收入加上税收都远远不够开支，距2020年财政部数据显示，中国地方债务为25.66万亿元，显然土地市场虽是受益方，但却不是最终的赢家。
那么从这些流转环节可以看出，多方负债的统一债主都是银行，所以房地产市场的终极boss是银行吗？银行才是金融高杠杆的最大受益者，节俭中国自古以来的传统美德，所以中国更是储蓄大国，储户将钱存入银行，银行作为金融机构会将资金用于投资来赚取利润给储户利息，其中自然包括流向地产行业的资金。在这里我们可以算一笔账，国内三年期定存的利率一般为2.75%-3.25%，银行给购房人的贷款利率目前在5.5%附近浮动，银行给地产开发商贷款的利率是7%-8%，以目前这50万元的贷款来算，银行每年能从楼市获取的利息收入就高达1.6至四万亿以上，这才是真正意义的稳赚不赔。
由于地产行业无论是购房者还是开发商都有固定资产作为抵押物，即使出现坏账，也有房产可以回收，基本不会存在坏账风险。但随着房产的逐渐饱和，房价涨幅放缓，过去房产增值肉眼可见，大家都扛着不会断供，但一旦房价涨势的变化，大面积断供现象随时可能出现，这其实对银行和购房者都是隐患，这又将形成连锁反应，大家对于房产投资都是买涨不买跌，会导致房企的高周转，是卖房方式难以为继，陷入债务危机，最终承担负面结果的还是银行。所以，银行作为房地产行业的实际受益者，也势必会受到影响。
其实对于房地产行业来说，没有谁是最终boss，银行获取的巨额利润最终也会流转用于回馈社会的发展。不可否认的是，房地产行业这样加杠杆的运营模式，在过去给中国的经济发展做了巨大的贡献，促进了社会的发展，但长期发展对于个体企业和银行都是不利的。现在物价不断地上涨，人们的生活压力增加了，要说谁才能赚到钱，只能是那些会经营，会合理规划钱财的人吧。其实让老百姓手中有钱，让各行各业都能赚钱不是不可能，前提是去杠杆，让市场恢复活力。
为了促进房地产行业的良性发展，今年以来，中国开始收紧银行对房地产行业的贷款审批，严禁其他类型经营性资金流入房地产市场，放缓地产行业的发展脚步，持续调控，让房子回归到最初的居住属性，不再成为国人生活压力的来源，逐渐向健康化发展，去杠杆，只有他平稳发展，才不会带来太多的波动，他们不用担心房子卖不出去，不用担心贷款无法偿还，等到一切都回归稳定后，人们就不会这么焦虑了。
您觉得？房地产行业的最终受益方是谁呢？欢迎在评论区中留言讨论，期待你们的精彩评论。仁者见仁，智者见智！
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