新政执行3天，近20个红盘接连放量，这是属于无房户和自住者的春天，但也封印了一大批房票，尤其是对于搏豪宅的富人们，原本就微小的机会变得更加渺茫。
但一道门缓缓关闭的同时，还有另一道门缓缓打开——不限购的商业大平层们，或许是御潮府、江河鸣翠的第一“代餐”。
就在这两天，春语蓝庭刷出了300㎡商业大平层的预告海报，中海望庐、滨融府、博奥花宸里等项目也透露出大平层的消息。
据小凤凰统计，2021年至少有17个纯新的商业大平层入市，新增供应量达到历史高峰的2200套，比去年至少多出780套。
如果说2020被称作“大平层元年”，那么2021绝对是大平层的“厮杀之年”。
01
供需两旺的厮杀
成为楼市年度热词的大平层有多火？小凤凰统计，去年杭州商业大平层成交量662套，相当于每天都有1.8套被买走。
放在一二手库存逼近23万套的住宅市场上，这个数字简直杯水车薪，但杭州2015-2019年的商业大平层成交总量才518套。
成交活跃的背后，是一个隐性库存巨大的市场。2020年杭州十区共出让94宗商业用地，增量面积558万方，即便每宗地块用30%做大平层，也有近5600套供应，何况还未算上商住地块中的库存。
滨江龙湖东潮府效果图
这也就是说，按照去年1.8套/天的去化速度，仅2020全年的供应量，就足够杭州卖上8年半。当这批房源流到市场上，加上原先未消化的显性库存，大平层供应潮至少还会持续3-5年。
“从集中到分散，从沿江板块到外围。”是未来大平层市场的另一个趋势。
从前，主流商业大平层集中在主城区，尤为突出的是钱塘江畔，像2020年大热的钱塘公馆、观雲钱塘、ONE53、迪凯金座等。
君豪ONE53
而随着主城区土地供应量的减少，2020年主城区仅出让了44宗商业地块，合计建面227万方，占全年增量的40%。
小凤凰统计，今年入市的商业大平层中，不少都是所在板块中的“首秀”。比如华丰的春语蓝庭、申花的滨融府、塘栖的天樾四季等。
02
TOP10级别的“鲶鱼”来了
自2018年4月的“限酒令”以来，商住/商业用地最小分割面积300㎡，酒店式公寓暂时谢幕，部分住宅小区中也规划了或多或少大平层产品。
像揽月臻翠府、阳光城檀映里、御滨府各规划1幢商业大平层，而商业占比较大的江河鸣翠和滨融府各有4幢。
有一种观点认为，这是对住宅小区纯粹性的破坏。但从另一个角度来看，这代表了主流房企全面进入大平层市场。
就拿杭州来说，从前华联、迪凯等主流商业平层选手在当地市场占据的份额都不大，而今年新增项目中，我们能看到滨江、绿城、融创、中海、龙湖、招商、德信等顶尖选手。
中海黄龙云起·天真
他们曾经都有大面积产品的打造经验，比如滨江早期的金色海岸、阳光海岸、武林壹号，融创的杭州壹号院中有330㎡户型，中海在文教区核心的黄龙云起中，用“归一”、“无相”、“天真”完成了产品力的实践和进化。
这些“带资进组”的选手们就像鲶鱼一样，不但加重了大平层市场的竞争难度，而且他们也开始专攻于纯商业地块。绿城在武林和祥符各埋了一颗彩蛋；滨江去年上架万潮星汇，联合西投拿下之江云栖名筑地块；德信在景芳三堡、之江浮山、空港新城都有布局。
03
房企为何重仓大平层
若问主流房企为啥要在大平层市场上全力厮杀？“好卖”绝不是唯一的原因。
大平层击碎了当下住宅市场的浮皮潦草和乏善可陈。
于开发商而言，地价高企，住宅利润空间5个点都不到，精装只要没变成“惊装”就算合格交了作业。舍得用石材干挂、全屋墙纸的改善盘，都能拿出来从年头吹到年尾。
就像甲方品牌抱怨的熬尽心血想出的idea打不过“闭眼买”的市场，设计总监也感叹，
一脑袋的天马行空敌不过精打细算的成本控制。
而经历过产品力高光年代的购房者们，先是愤怒，再是惆怅，最后只能妥协于中规中矩的产品。
华联·钱塘公馆“ARTx无界”样板房实拍图
而此时，一直游弋在鄙视链底端的大平层，突然成了盛放开发商野心、满足富人需求的容器。
于是乎，去年我们看到了一个争奇斗艳的大平层市场。
拼地段，西子湖畔的嘉里逸庐，一线临江的钱塘公馆和观雲钱塘凭借窗景就能秒杀市场上99%的产品。
拼产品，观雲钱塘邀请了Aedas、SWA、BPI等天团级团队，逸庐顶跃“世界之逸”的操刀者是渡边智昭。今年入市的望廷，更带来了建筑设计Aedas 景观T.R.O.P的豪华配置。
逸庐世界之逸样板间
珠玉在前，2021年的商业大平层市场将会掀起一阵存量与质量的厮杀。新政收割了自住者的房票，接下来可以预见的是，一个没有“红盘”的市场正在归位。
刚需和中产不用焦虑摇号的千军万马，而真正的富人也能在大平层里找到归宿。
附：预计今年入市的纯新商业大平层，还有两颗信息未明但十分重磅的彩蛋！
（一般来说，同样装修标准下，大平层单价是区域住宅售价的7折左右，故用住宅价格做参考）
春语蓝庭
01
◎地址：华丰-下城区永华街与石桥路交叉口
◎项目概况：总体量约17万㎡，规划19幢小高层和3幢13F大平层。
◎户型：住宅已售罄，大平层300㎡以上
◎价格：住宅限价33000元/㎡（含精装3000元/㎡）
◎动态：官宣“大师的大平层”，共推出78套房源，分布于14-16幢，预计今年3月首开。
春语蓝庭效果图
◎项目亮点：滨江、龙湖主城区为数不多的300万级项目，住宅四开四罄。即将登场的300㎡大平层，在板块内几乎无竞品。
不限价的大平层，产品力上想必会比住宅更胜一筹，目前关于大平层的相关信息还未正式出街，预计近期进行“官宣”。
江河鸣翠
02
◎地址：江河汇-钱江路与运河东路交汇处西北侧
◎项目概况：总建筑面积约13.24万㎡，规划有9幢15-24F高层 4幢约110套商业大平层
◎户型：约143-229㎡，大平层300㎡以上.
◎价格：住宅限价68500元/㎡（含精装6000元/㎡），大平层待定
◎动态：已领出所有住宅预售证，共有431套房源，总价区间在980-1600万元；大平层今年入市。
江河鸣翠项目鸟瞰图（标注箭头为大平层位置）
◎项目亮点：2020年豪宅市场一大爆款，江河汇定位“中央活动区”，在这里，杭州或许将迎来“IFC”。江河汇未来还要建主题公园、激光水幕秀和摩天轮等，是杭州未来又一新地标。
滨融府
03
◎地址：申花-拱墅区莫干山路与登云路交叉口
◎项目概况：总建筑面积约17.3万方，容积率2.5，由7幢16-17层的小高层住宅和4幢商住大平层所构成，地块商业部分面积约6.2万方，规划约216套房源。
◎户型：高层住宅139-168㎡，大平层300㎡以上
◎价格：住宅限价54000元/㎡（含精装4500元/㎡）
◎动态：上周首开98套住宅房源，3355户登记，中签率约2.9%，大平层预计今年3-4月入市。
滨融府效果图
◎项目亮点：位于申花板块，坐拥地铁10号线和5号线双地铁，步行即可达杭州大悦城，主城区黄金地段。
无论住宅还是商业大平层，滨融府户型偏大，改善气质纯粹。两大开发商滨江、融创都有丰富的大平层打造经验，住宅部分建筑设计由gad亲自操刀，相比之下大平层的配置可以期待。
滨江御滨府
04
◎地址：西兴-滨江区阡陌路与滨兴路交汇处南100米
◎项目概况：总体量（含地下）约14.5万㎡，容积率2.3，由13幢住宅和一幢商业大平层组成。
项目商业占比20%，即2万方出头，若每套按300㎡计算，可提供约67套房源。
◎户型：高层住宅101-139㎡，大平层300㎡以上
◎价格：住宅限价49200元/㎡（含精装4500元/㎡）
◎动态：住宅部分已售罄，商业大平层加推时间待定。
御滨府项目鸟瞰效果图
◎项目亮点：项目周边配套成熟，有滨江银泰、地铁1号线滨和路站等，作为滨江集团首入滨江区之作，御滨府是纯正的滨江制造，大平层产品目前透露的信息不多，但非常值得期待。
西投滨江云栖名筑
05
◎地址：之江转塘-西湖区浙音路与美院北街交叉口
◎项目概况：总建筑面积约21.56万㎡，可售13幢楼，囊括洋房、小高层，总户数约216户。
◎户型：约300㎡以上大平层
◎价格：住宅限价35400-37100元/㎡（含精装3500元/㎡）
◎动态：示范区及样板间已开放，预计今年入市。
云栖名筑样板间实景
◎项目亮点：滨江集团首次落子之江的项目，位于浙江音乐学院与中国美术学院（象山校区）中间，步行到两大院校的距离都很近。
园区打造层次感丰富的退台景观，还带有滨江标志性的露天泳池。外立面是全玻璃Box，室内采用武林壹号、金色海岸大平层中的IMAX全视景横厅、全套房设计元素。
中海望庐
06
◎地址：文晖-下城区东新路279号
◎项目概况：建筑面积约6.2万㎡，规划高层、洋房和总建筑面积约30747万㎡商业大平层，约100套。
◎户型：大平层面积310㎡
◎价格：板块住宅限价51500元/㎡（含精装4500元/㎡），大平层待定
◎动态：大平层公寓预计今年入市。
中海望庐示范区实景
◎项目亮点：零距离地铁5号线杭氧站，200米嘉里城，直线距离300米长寿桥岳帅小学。
中海的大平层打造功力已经在黄龙云起得到验证，望庐大平层与住宅共享同一园区的中海产品，室内精装上还可以自由发挥想象力，十分值得期待。
招商博奥花宸里
07
◎地址：北干-萧山区博奥路与山阴路交叉口
◎项目概况：总建筑面积约10.9万㎡，规划6幢高层、1幢公租房、1幢集中式商业办公楼（包括约300㎡酒店式公寓）、沿街底商和1个邻里中心。商业部分位于住宅西侧。
◎户型：高层住宅100-130㎡，大平层面积300㎡以上
◎价格：住宅限价32500元/㎡（含精装3500元/㎡），大平层待定
◎动态：项目首开时间待定，大平层公寓预计今年入市
◎项目亮点：位于萧山区政府板块和滨江区的交界带，除了规划邻里中心，花宸里周边约500米范围内，地铁、学校、商业、菜市场、景观公园等生活配套一应俱全。
合景泰富揽月臻翠府
08
◎地址：笕桥-江干区开创路与明石路交叉口
◎项目概况：总体量约14.4万方，由8栋高层、2栋洋房组成。项目自带3.1万方商业，其中综合体约占1.2万方，大平层约占1.9万方，即提供约63套房源。
◎户型：高层住宅105-139㎡，大平层面积300㎡以上
◎价格：住宅限价40800元/㎡（含精装4000元/㎡），大平层待定
◎动态：少量洋房在售，高层年后加推，大平层房源预计9月面市。
揽月臻翠府效果图
◎项目亮点：揽月臻翠府是由合景泰富集团在杭州开发的首个“臻”系列高端项目，位于4号线笕新路站地铁口，自带1.2万方商业综合体，填补了板块内的商业空白，业主在家门口就能实现购物自由。
揽月臻翠府预计是笕桥板块内首个入市的大平层项目。
天樾四季
09
◎地址：塘栖-余杭区塘栖镇张家墩路与圆满路交汇处
◎项目概况：总体量28万方，全盘容积率为1.4。住宅部分由35幢7层洋房和12幢4层叠墅组成。商业部分约46000㎡，除4万㎡自持部分外，大平层建面约6000㎡，约能提供20套房源。
◎户型：洋房95-110㎡，叠墅139㎡，大平层300㎡以上
◎价格：住宅限价23100元/㎡（含精装3000元/㎡），大平层待定
◎动态：1月初，推出东区1、10、15#70套房源，0登记流摇；大平层暂无入市时间。
天樾四季效果图
◎项目亮点：项目自带杭州北大型城市中心体，拥有约3万方商业，北面即是塘栖最大的菜市场，生活购物能满足日常。位于塘栖古镇运河旁，自然环境优越，但交通、教育、医疗等配套较单薄。
阳光城檀映里
10
◎地址：东新-下城区东新路与新西路口
◎项目概况：总体量9.8万方，规划6幢高层，1.8万方商业，其中包括1座7800㎡的商业街区和1幢（8#）商业大平层，约30余套。
◎户型：高层115-142㎡，大平层300㎡以上
◎价格：住宅限价47000元/㎡（含精装4500元/㎡），大平层待定
◎动态：首开中签率约19%，3月加推高层房源，大平层部分入市时间待定。
阳光城檀映里效果图
◎项目亮点：距离武林门约4KM，真正的市心大平层。项目500米内双地铁站环绕，东新路接驳德胜、留石、秋石等三条快速路通达全城。
周边环聚“六校三院”著名教育医疗资源，约2KM直达城市之星国际旅游综合体（在建嘉里城）。新天地、阳光银泰城、水晶城、远洋乐堤港都在项目3KM的范围内。
住宅部分立面采用铝板 玻璃，室内精装品牌均是一线大牌。
西投银泰城
11
◎地址：之江转塘-东至规划道路，南至梧桐路，西至之江度假区单元XH1711-B1/B2/S42-03地块，北至规划道路
◎项目概况：总体量约46.7万方，整体定位为之江板块江景办公高地 城市商业中心。规划有商业体银泰城和约400套商业大平层。
◎户型：大平层300㎡以上
◎价格：住宅限价35400-37100元/㎡（含精装3500元/㎡），大平层待定。
西投银泰城效果图
◎动态：项目已举办奠基仪式，大平层部分预计今年下半年入市
◎项目亮点：之江度假区核心区位，自带大型商业综合体银泰，周边学校、医院等配套丰富，居住体验较好。
望廷
12
◎地址：奥体-萧山区民祥路与宁一路交叉路口南侧
◎项目概况：总建面约9.2万方，由两幢高约150米的双子塔楼和16幢中式合院组成，规划62户。
◎户型：470、558㎡
◎价格：板块住宅限价47000元/㎡（含精装4500元/㎡），望廷待定。
◎动态：项目即将开盘。
558㎡效果图
◎项目亮点：占据奥体核心区位，周边有SKP、国博中心、莲花碗等顶级配套。Aedas担纲建筑设计，TROP团队担任景观设计，室内规划有558㎡的超大户型。
杭州国际中心
13
◎地址：钱江新城-江干区民心路299号
◎项目概况：建筑面积约30万㎡，容积率10，总高299米，涵盖商业综合体、写字楼以及大平层公寓。
◎户型：300㎡以上
◎价格：待定，周边同类型产品售价6-10万元/㎡
◎动态：项目已动工，首开时间待定
杭州国际中心效果图
◎项目亮点：杭州国际中心位于钱江新城核心地段，万象城、来福士、城市阳台、日月同辉、市民中心、豪华酒店等环绕四周。
央企绿发操盘，打造总高299米的钱江新城新地标。
西投德信浮山单元商地
（浮山单元XH2006-07地块）
14
◎地址：之江-东至杭州西力电能表制造有限公司，南至河山路，西至杭州博可生物科技股份有限公司，北至浮山东路
◎项目概况：总建筑面积约5.1万㎡，建筑开发面积7.8万㎡，容积率1.8，全部打造成花园商墅，估算约170套。
◎户型：300㎡以上
◎价格：待定，住宅限价35400-37100元/㎡（含精装3500元/㎡）
◎动态：项目已动工，首开时间待定.
德信浮山项目效果图
◎备注：邀请一流大师团队，引入别墅的院子、花园等功能空间的创新构想，采用极简主义设计手法，规划打造一个极具创新趣味的、区域功能性分明的、视野开阔的全新墅式办公空间！
德信景芳三堡商地
（景芳三堡单元JG1207-B1/B2-45地块）
15
◎地址：钱江新城2.0-东至塘工局路、昙花庵路,南至昙花庵路，西至二号港，北至塘工局路
◎项目概况：总建筑面积约5.1万㎡，容积率4
◎户型：300㎡以上商业大平层
◎价格：待定，板块内住宅价格60000元/㎡
◎动态：暂无
◎备注：可售部分建面约5.1万方，大约可规划170套房源。
滨江申花商地
（申花单元GS0404-B1/B2-01地块）
16
◎地址：申花-东至永固巷，南至智趣弄，西至学院北路，北至花园岗街
◎项目概况：规划建设用地面积为12.3万㎡，容积率3.5，需设农贸市场一处。
◎户型：300㎡以上商业大平层
◎价格：待定，板块内住宅限价54000元/㎡（含精装4500元/㎡）
◎动态：暂无
◎备注：根据地块出让条件，建面51%需归花园岗股份经济合作社所有，可售部分建面约6万方，大约可规划200套房源。
滨江景芳三堡商地
（JG1203-11地块）
17
◎地址：景芳三堡-东至储备地块，南至规划道路，西至顺福路，北至凤起东路绿化
◎项目概况：规划建筑面积7万㎡，容积率4。
◎户型：300㎡以上商业大平层
◎价格：待定，板块内住宅限价68500元/㎡（含精装6000元/㎡）
◎动态：暂无
◎备注：可售部分建面约7万方，大约可规划233套房源。
· END ·
责任编辑/腾 腾
统筹/俞 琳 监制/步珊珊
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