二手房交易中，为了多贷款或者避税，买卖双方除了提交网签合同（即网签备案的《存量房买卖合同》）以外，私下会签署实际执行的买卖合同，俗称“草签合同”。一份对外，一份对内，形成“阴阳合同”，或称“黑白合同”。草签合同为“阴合同”，网签合同为“阳合同”。
两份合同内容可能会存在差异，不一致的一般为房屋价款，“草签合同”上的价款一般为“实际成交价”，大都通过分解房屋总价的方式达到少缴税费的目的。其价格组成可能包括：定金、首付款、首期款、交房保证金、质量保证金、装修款等名目。而提交备案的网签合同为了多贷款或者避税一般会将价款做高或者做低，此为“网签价”。
关于两份合同的效力及冲突问题值得拿出来讨论，先从一则发生在苏州的实际案例开始。
案例概述：
1、2016年12月12日，甲（卖方）与乙（买方）签订《房屋居间买卖合同》，约定：房屋价款168万，定金3万签合同当日支付， 2016年12月30日之前乙付甲20-30%成交价（含定金），在2017年1月30日之前乙付甲70-80%成交价。乙办理纯商业贷款，到甲账上以银行放款或托管中心放款为准。该房屋买卖中的相关税费由乙方承担。2017年1月15-17日前办理过户。
2、2016年12月19日，双方签订《存量房交易合同》，并办理了网签。为了多贷款，该份合同中房屋成交价为210万元。为了顺利贷款，乙转账支付甲62万元，以完成首付款已经支付的贷款条件，甲又于2017年3月1日将62万元转账支付给乙（他人账户代收）。
3、2017年3月29日，双方共同填写了《房产交易申报单》，乙缴纳税款3.15万。
4、甲提出涨价，乙不能接受，合同未能继续履行，尚未过户。乙起诉至法院请求甲履行《房屋居间买卖合同》，限期办理过户。甲提出反诉，认为《房屋买卖居间合同》、《存量房交易合同》为“阴阳合同”，网签合同更新了价格，根据网签合同，乙逾期付款，甲有权解除合同。
5、庭审中，乙提出自筹资金一次性支付房款165万，不再办理贷款。
法院裁判：
一审：合同继续履行、甲协助乙办理房屋过户；乙支付房款165万给甲；驳回甲的反诉请求。
二审：驳回上诉、维持原判。
裁判理由：
一审：《房屋买卖居间合同》合法有效，合同约定逾期付款违约金，甲并无单方解除权。甲于2017年3月29日，仍然配合乙填写《房产交易申报单》缴纳相关契税，应视为双方对合同约定的于2017年1月15-17日前办理房屋权属登记手续作出了协议变更。甲请求解除合同无法律依据。
二审：本案争议焦点为，《房屋买卖居间合同》、《存量房交易合同》的效力及应以那份合同为准。当事人签订的合同尽管与备案的合同有实质性内容的不同，但并非不能作为结算的依据。此时对合同的认定，应以该合同是否违反法律禁止性规定，是否体现当事人真实意思表示进行判断。《存量房交易合同》合同房屋成交价为210万元，目的是为了乙能贷到更多的款，该合同属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无效。而双方签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且为实际履行的合同，双方均应按约履行。依据该合同，甲无单方解除权，同时乙未有根本性违约或者其他违约行为致使不能实现合同目的的情形甲请求解除合同无法律依据。
案例分析：
上面的案例可以简单概括为：为了多向银行贷款，买卖双方在网签合同中将房屋价款抬高，因此出现草签合同和网签合同不一致的情形，后卖方要求涨价，买方不同意，卖方主张以网签合同为准解除合同，买方主张以草签合同为准继续履行。
争议的焦点为：草签和网签的合同效力如何？以哪份合同为准？
《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中第6条规定：为避税、套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无效，以双方当事人实际履行的房屋买卖合同为准。
按照解答，在江苏省内，为避税、套取银行贷款网签合同无效，以实际履行的合同为准。
而在有的地方，网签合同并不是无效的，只是合同价款那一条无效，其他部分仍然有效。例如，北京、上海、深圳。
这两种规定有什么差异呢？
合同全部无效的，所有条款无效，完全按照实际履行合同执行。合同部分无效的，其他部分仍然有效。其他部分有效的情形下，就存在两份有效的合同，这两份合同的冲突条款如何认定，各个地方又有所不同。上海的规定是：后合同约定优于前合同。北京、安徽的规定是：按当事人真实的意思表示。
已经给出解答的地区规定整理如下：
1、《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第8条：
当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？
答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十二条：
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
3、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条：
当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
4、《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（草案）》
第八条：房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。房地产成交价应依据当事人双方的真实意思认定。
第九条：房地产买卖合同中付款方式等其他条款在不同合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思的条款有效，非真实意思的条款对当事人没有约束力。
第十条：买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价，一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的，不予支持。
法务建议：
在二手房交易中，草签和网签价格约定不一样似乎成为了“行业惯例”，法院在裁判的时候会考虑到市场交易的惯例和现状，且法院只针对民事合同纠纷本身做出裁判，不会裁判补缴税款或者主动追究骗贷的行政责任。但也不排除有些地方的法院会向税务机关递送《司法建议书》，由税务机关追究补缴税款、罚款等。
对于为了多贷款而提高网签价格、评估价的行为，则涉嫌民事欺诈及骗取贷款。刑事风险方面，【贷款诈骗罪】要求“非法占有”的目的，一般正常的为了购房而贷款并不构成。
【骗取贷款罪】是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。实务中，对于利用欺骗手段贷款，但贷款人是以正当目的贷款并且具有偿还能力，后来因资金断裂不能及时还款的，一般按民事欺诈处理，银行会以骗贷为由主张贷款合同无效。如果贷款人在贷款时即怀有不正当目的，并且难以证明行为人是否具有偿还贷款的主观意图以及偿清贷款的能力，并且给银行带来重大损失的，很可能会被认定为【骗取贷款罪】。所以，规避构成刑事犯罪的重点在于：按时还款，不要给银行造成损失。
综上，在阴阳合同内容不一致时（主要为合同价款），不同地方的法院对合同效力的认定标准不一，法院在认定合同效力时一般会依据“当事人真实的意思表示”认定，“阴合同”（实际履行合同、草签合同）的效力一般会得到认可。阳合同”（网签合同）或被认定全部无效，或者价款条款被认定无效。“阳合同”全部无效的情形下，依据“阴合同”条款约定执行，“阳合同”部分无效的情形下，或者签订在后的合同取代签订在前的合同，或者法院结合“当事人真实的意思表示”、交易惯例、市场交易情况裁量认定。
而为了避税或者高贷而签订价格条款差异的阴阳合同风险在于税务风险、贷款合同欺诈风险、骗取贷款罪的刑事风险。税务风险下需要补缴税款及罚款，贷款合同欺诈情况下贷款合同会被认定无效，贷款人可能面临民事赔偿。骗取贷款罪成罪的可能性在于贷款人贷款之初即怀有不正当利益，并且无偿债能力造成银行重大损失。
最后，奉劝经纪行业从业人员以及买卖双方切记合规作业，为客户负责，为自己负责。
