二仙桥最辉煌的那些年,红砖、厂房、机车、铁路……每一个都是这里响亮的代名词,“工业”也是这里引以为傲的资本。但随着城市迭代和产业优胜劣汰,作为成都最重要的工业片区之一的“二仙桥”,在主动与被动中开始转身。

如今,以二仙桥为开发核心,东郊文化创意集聚区已有超3000亩的经营性土地被整理出来,是成都主城区土地开发最大牌的“潜力股”之一,也是房企在蓉必须抢夺的制高点。

只不过,与土地和产品一起抛向市场的,还有接连不断的疑问,靶心也直指:二仙桥如何才能重生?

二仙桥最近的消息 曾经掉队的二仙桥(1)

这里是三环内不可多得,可大规模成片开发的区域

发展掉队?今年前八月供地已在加速

先从土地市场来看,2019年二仙桥的供应相比以往加速明显。

1、土地供应迎来波峰

锐理君统计了二仙桥近十年(2010年1月至2019年8月)的土地成交(拍卖 挂牌)情况:共成交了7宗地块,而2019年前8个月就成功出让了5宗,供应量迎来了首个波峰。

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2010年1月至2019年8月二仙桥土地成交情况

2、慢步两年后地价终破万

此前三年的地产牛市里,地价破万几乎成了评判一个区域价值高低的标尺。

回头来看二仙桥,2017年出让了一宗地,被铁投以8260元/㎡竞得,虽然刷新了当时区域的楼面地价,但离破万还有一定距离,甚至和近郊很多区域相比都显得“落后”。今年5月,慢步于其它版块两年后,二仙桥的楼面地价终于突破万元大关。

3、最高楼面价来到14000元/㎡

从上方的图表可以看到,自今年5月地价破万后,二仙桥版块的出让节奏有所提速。7月,区域内陆续有两宗纯住宅地块走上拍卖席,地价纷纷破万,分别被首钢和朗诗竞得。其中,朗诗斩获地块最终楼面地价来到了14000元/㎡,这也是片区目前的最高楼面地价。需要注意的是,朗诗斩获地块的起始楼面地价也已经达到了11595元/㎡。

这是不是未来片区土地供应的起跳线?

供不应求?后续商品住宅货量充足

近十年来,二仙桥的住宅地块供应并不多,这也直接导致区域内商品住宅产品短缺。

1、供应尴尬正在缓解

据锐理数据统计,从近两三年的数据来看,二仙桥的商品住宅很长一段时间都处于供不应求的状态,且存量极少。缓解供应尴尬的生力军,还是2018年入市的青秀未遮山项目。

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2017.1-2019.8二仙桥版块供销价走势

青秀未遮山由中国铁路成都局集团和中国铁建联手打造,总占地面积约415亩,从2018年1月首次开盘至今,这个项目每次推售都会造成轰动。该项目的整体中签率最低曾达到1.71%,有超6万人参与摇号。

接下来有望入市的项目还有铁投紫瑞府和中车共享城,两者都属于大体量的“嗨项目”,也在改变版块内的供求关系。

2、产品结构全面调整

虽然是老旧片区,但二仙桥仅用一步就跨过刚需门槛,全面进入了改善时代,产品正在经历结构性调整。

2018年青秀未遮山推盘前,二仙桥的项目以刚需为主,产品面积段为50-90㎡;2018年后,产品以大户型为主,主力产品面积段集中在110-170㎡之间,170㎡以上的户型的也不少。

在“中优”背景下,该区域内整理出来的大片空地和在建项目都靠近低密低容,高端、改善成了新“带盐”。

界面滞后?城市更新进展神速

二仙桥作为东郊文化创意集聚区的核心,除了在建的地产项目外,区域界面、商业、教育、交通等都在发生日新月异的变化。

1、900余亩土地“搞事情”

如今,成都铁诚房产(青秀未遮山项目)、中车置业(中车共享城项目)、四川铁投都在自家地盘上“搞事情”,三个项目所占块地合计面积超过900亩,要知道这可是在寸土寸金的主城中环,它们绝对属于“巨无霸”。

其中,青秀未遮山和中车共享城堪称片区级的“城市更新”项目,两者占地面积总和超过800亩,体量大、业态丰富是这两个项目的共同点;在工业遗迹遍布的二仙桥,这种大体量项目在树立区域开发标杆的同时,更带动了商业、教育、办公等配套资源的迅速生长。

以中车共享城为例,其400余亩地将分为6个地块打造,包括地铁文创商业(现艺展中心位置)、写字楼、住宅、幼儿园等。中车还将规划打造“最美地铁站”,通过双地铁换乘站,结合TOD模式,激活内生需求,引入外来流量,盘活区域文创商业。

2、交通开始“内联外引”

区域内除了已经运营的地铁7号线外,还有已经批复的17号线二期工程和规划中的地铁32号线,对于以文创产业为核心的区域来说,轨道交通将人流量转化为居住效力的作用将会十分明显。

另外,今年5月,连接成都市中心城区与新都区的交通干道蜀龙路五期(二期)工程通车,在打破片区“肠梗阻”的同时,也让二仙桥彻底与建设路商圈形成了直连;后期,中铁建、中车、铁投项目都规划有商业体或商业街区,一个新兴的商圈开始出现苗头。

3、教育成为发展的跳板

以往,二仙桥能够“撑场面”的学校仅有嘉祥外国语学校成华校区,随着由成都七中领办的成都英才学校(或于2020年9月开始招生)发力建设,二仙桥一夜之间成为了教育重地。值得注意的是,成都英才学校是主城区内首所12年制公立学校,校区从建设施工到师资选拔培训都由成都七中全面介入,这在成都七中的领办史上也尚属首次。除成都英才学校外,靠近中车共享城的万汇学校也已于今年9月开学。有诸多重磅学校做跳板,二仙桥发展的底气明显更足了。

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在建的英才学校(主城区内首所12年制公立学校)

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嘉祥外国语学校成华校区

区域重生?还要解决很多“老大难”

“桐梓林升级版”“攀成钢升级版”……二仙桥被市场赋予了高期许,但必须看到,它的完全进化之路还很长,很多“老大难”必须下大力气解决。

1、土地权属分散,增加开发不确定性

在成都市公布的全市27处近现代工业遗产保护名录中,有14处位于成华区,其中二仙桥占了大头,如:成都机车车辆厂、101仓库、禾创药业仓库等。这些工业遗址与整理出来的经营性用地一起,合成了二仙桥巨大的后发优势。

大规模的成片开发用地给了二仙桥腾笼换鸟的机会,但分散的土地权属也给片区整体开发造成了不确定性。

除中车集团、中国铁路成都局集团依托手中的旧厂房、铁路等已整理出来的地块外,有消息称多个“国家队企业”手上也有较可观的经营性用地。土地权属的分散,在某程度上或导致集中开发成势难,各方利益、目标与行动的一致性,将成为影响片区快速崛起的关键因素。

2、文创产业落地,激活只是第一步

根据东郊文化创意集聚区的规划,二仙桥未来将重点发展“工业遗产 文化创意 特色旅游”。近有东郊记忆,远有北京798,文创产业在这里能激起多大的浪花,前人有成功案例,但失败也不少。

锐理君梳理发现,今年前8个月二仙桥出让的商业性质地块均有文创类产业建设条件,如:工业遗迹改建、引入文创企业与机构、打造文创特色街区等要求。显然,政府对片区的文创发展已经做出了动作,但引进产业的同时,形成上下游产业联动才是关键,并能为区域居住、商业、商务提供有益支撑,注入长久活力。

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今年前8月部分出让商业地块的建设条件

据锐理君了解,以“游戏、影视、动画”等,打造文创产业链的完美文创公园已经开门营业,企业入驻率已经达到了90%,更有“龙渊”、“M ”、”华星兄弟”等产业龙头项目入驻,二仙桥的文创产业发展已经迈出了第一步,上下游产业如何摆脱“好看”模样,成为“有用”的样本是下阶段的重点。

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完美世界已举办多场展览及演出

3、最大问题:如何摆脱“二仙桥”?

抛开文创产业不谈,单从房地产开发角度出发,“二仙桥”三个字虽有历史的印记,但对房地产市场的塑造性明显不足,这里明显需要一个更贴实际,更接地气的区域品牌标签。

有消息透露,关于“二仙桥”的新一轮品牌探讨正在被多方求证,一旦落实,政府、企业、媒体等多方的联合助推必不可少。毕竟,当年攀成钢片区关于“天府门廊”和锦江国际新城的“改名”失败案例还历历在目……

写在最后

二仙桥是房企占位主城尤其是三环内不可多得的机会。虽然目前片区界面、配套待完善,但相较于主城其它旧改区域,二仙桥正在白纸上作画,打造空间也很宽广,只是需要以空间去换更多时间。在多个大体量项目组团助力区域升级后,各土地权属关联方应该快速形成合力,“快、准、狠”地把握供地、开发及入市节奏。“慢车”模式只会拖累未来发展的脚步。

PS:根据成华区相关的供地计划,下阶段二仙桥及相邻片区还有超百亩商业地块拟供应,但均为商业用地性质,未来是否会有更多住宅地块现身,只能拭目以待:

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(来源:锐理数据,欢迎关注原作者)

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