原创 刘晓博
最新一次重要会议强调“增长”，并提出“充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用”之后，短短48小时里已有三个强二线城市放松了楼市。
这三个强二线城市分别是：南京、武汉和厦门，采取的仍然是“迈小步、不停步”的“挤牙膏式松动”。
武汉是今天（12月8日）下午发布的新政，南京是上午发布的，厦门则是12月6日发布的。
先看一下“新鲜出炉”的武汉新政：
消息来自证券时报，被财联社等多家媒体转载。新政的核心内容是，二环之外不再限购。
上图是今年6月新政之后，武汉住房的限购区域。三环线（图中红线）以内几乎全部限购。此外，东湖高新区等超出3环的部分，也限购。三环外的限购面积，占了总限购面积的一半。
现在，限购区域缩小到了2环以内，面积只有137平方公里。跟6月新调整后的限购面积相比，大约减少了70%左右。
可以说，这137平方公里就是武汉的核心区。在其范围内的两江四岸区域，更是核心中的核心。
通过政府不断缩小的限购区域，我们可以找到一个城市“最有价值片区”的答案——仍然被限购的，就是最有价值的。
武汉楼市松动为何又迈出一大步？跟库存量巨大、保交付压力大，有密切关系。根据第三方机构的数据，目前武汉新房的去化周期大概在31个月左右，明显偏高。
武汉还跟郑州、重庆、长沙并列“保交楼”压力最大的四大城市之一。
根据国家统计局公布的最新数据，到10月末，武汉二手住宅价格同比下跌了5.8%，甚至超过了有“最惨楼市”之称的郑州（-5.3%）。
在取消二环外限购的同时，武汉还启动了第39届武汉房地产交易会，全市204家房企、210个主要在售楼盘提供约5.8万套房源。房交会期间，政府将对参展项目成交房源购房人给予奖补，采取1万元家电家具数字消费券或购房贷款贴息数字消费券（二选一）和提供住宅专项维修资金奖补（首套房全额补贴、二套房及以上50%补贴）的方式，鼓励大家买房。
武汉解除二环外限购获得证实前数小时，南京的二套房新政也获得了媒体的证实。
注意，这里我用的都是“证实”。
也就是说，武汉和南京的“楼市新政”都没有正式官宣，而是悄悄执行的。媒体只能通过银行或者其他第三方机构来证实。
这已经成为很多城市的“新玩法”：避免引起媒体关注、炒作，避免引起舆情。这样做对购房者是否公平，是否实现了信息充分的公开透明，则未被相关部门考虑。
南京大概是今年楼市松动中“挤牙膏”的头号城市，此前有媒体统计过，从2022年4月11日到2022年7月25日，3个月的时间里，南京出台过14轮楼市松动政策。南京此次二套房首付比例的最新调整，到底算今年松动楼市的第几轮，已经数不清楚了。
2套房首付比例降低到3成；首套房贷款未结清的情况下，2套房首付比例降低到4成。这些措施事实上就是我之前预测的：“强二线城市将继续松绑认房认贷”。
南京大概是目前楼市门槛最低的强二线城市了，外地人可以一次性补缴6个月社保，获得南京购房资格，可以在任何区域买房。这让南京成为最有能力收割大城市投资客的“强二线城市”。
此次降低2套房首付比例之后，将进一步激发本地居民购房热情。
厦门是12月6日宣布的“楼市新政”，核心是：岛外限购大幅松绑。非本市户籍无房家庭和个人，不需要社保、个税就可在岛外限购1套房。
至于岛内，仍然维持原来的限购条件：非户籍人口需要4年连续缴纳3年社保或申报个税，才能购房。
看起来，厦门岛内的限购门槛非常高，需要3年社保或者个税。但厦门有一手绝活：无论是岛内还是岛外，180平米以上的住宅都是不限购的。
这就给厦门楼市提供了一个重要支撑点，源源不断有外地富人到厦门岛内购买大户型住宅，由此托住了厦门的高房价，维持住了基本的“人气”、“财气”。
常有读者问我，如何划分二线城市、强二线城市。我的标准主要看“资金总量”（金融机构本外币存款余额）：
上图是截至9月末的，主要内地城市的“资金总量”。
北上深都超过了12万亿，是绝对的“三巨头”。广州跟北上深差距在拉大，跟杭州之间的差距在缩小。
我之前按照是否达到3万亿资金总量，来划分二线城市和强二线。但随着钱越来越多，标准应该适当提高。武汉和资金总量超过武汉的杭州、成都、南京、重庆、苏州、天津，就是当前的强二线。
厦门严格地说，不能算强二线城市。但由于房价比较高，所以在地产圈也认为厦门是强二线。
资金总量低于3.5万亿，超过2万亿的，可以看做标准二线城市。资金总量超过1万亿、低于2万亿的省会城市、计划单列市，可以看做弱二线；普通地级市如果想跻身弱二线，资金门槛至少应该到1.5万亿。
说白了，决定一个城市地位的主要是“钱”和“权”。“权”，就是城市的级别，在国家战略中的地位；“钱”是经济社会运行的结果，也是未来发展的基础。
汇聚了1.8万亿资金的南通，可以划入“弱二线城市”。
南通楼市也有新政发布，根据当地发布的《关于调整住房公积金贷款住房套数认定的通知》：自本通知发布之日起，对在本市行政区域内申请住房公积金贷款的缴存职工，以职工家庭（包括本人及配偶）住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准。其他贷款政策不变。
这也是一次重要的松绑。也就是说，如果你不用公积金买房，只使用商业贷款，无论购买多少次房子，都可以看作是首套房。
最新一次ZZJ会议通稿，没有提及房地产，这让不少人有点犯嘀咕。其实，通稿里说的“充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用”，就包含楼市。买房，既是消费，又是投资。而且是大宗消费、投资，没有理由不鼓励。
展望2023年，随着“增长”再次成为首要任务，楼市新一轮松绑将继续进行。
只有深圳、北京、上海、广州、杭州、成都、南京、苏州、重庆、天津、武汉等主要城市的楼市回暖了，才能带动全国。
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