时间倒回2011年，距今刚好十年，由合景泰富、富力地产、新鸿基“强强联合”开发的广州顶级豪宅天銮耀世登场，正式开盘的售价为4.5万/平
之后陆陆续续卖到2013年-2014年，最后的一手房销售价格去到12-13万/平（虽然价格这么高，但后期主要是顶楼复式产品，不具有普遍的市场意义）
如今2021年，天銮的二手房市场价为14-16万/平，几乎追平了中区的中海花城湾、嘉裕公馆，比隽峰苑、保利心语、利雅湾等还要高
别忘了天銮是商业性质的楼盘，不是纯正的住宅性质，可这并不妨碍它的升值，对了，天銮带的是体育东小学学位，这在当年还是特事特办的
绝对的大平层、复式，绝对的一线江景资源，绝对顶级的物业管理，绝对旺中带静的大花园大社区
从这些优势足以看出当年开发商“三杰”对于产品上的精益求精，当然当年开盘的4.5万/平也属实不低，因为这个价格超过了稍晚登场的嘉裕公馆
一句话：天銮是广州整座城的豪宅奥斯卡（商业性质来看）
那么好了，正处于销售期的嘉裕中心J公馆怎么样？同样的商业性质，同样珠江新城中区的黄金地段，同样顶配的装修和物业管理，这个盘买得过吗？手上没有名额能买吗？
先说地段，虽然同属于珠江新城中区的位置，但有江景和无江景区别还是很大的，即使有江景也会分第一排江景和第二排江景，嘉裕中心J公馆无疑是属于无江景，这一点比天銮差了不止一个档次
产品层面，69-180平的面积来看，开发商胆子还是略微小了一些，这个可能跟前期建筑本身已经规划好、建设好有关，和里面的梁、板、柱的结构有关，因为过密的柱子和剪力墙势必会影响户型的格局和平面布置
这和动辄200平以上的天銮比起来相差很大，在总价约束上不是同一个物种，甚至和目前在售的珠光金融城壹号相比也不同（金融城壹号也卖10万 ，可以带明火，这和产品与客户定位有关系）
当你看到上面这张图之后，想必会吐槽：嘉裕怎么会做出这样的产品呢？7梯27户，最大面积才180平，按照这个地段和嘉裕该开发商的水平，最大面积肯定要干到300平啊
一层只有1户是179-180平的三房户型，西北单边位望整个花城汇广场；其他稍大面积的是140平的两房单位，以及140平的一房单位；27户当中，至少有21户是100平以下的以70平为主的单间
从产品面积上看，嘉裕中心J公馆肯定不属于顶级豪宅了，且这栋楼在几年前就已经建设完毕，整体的建筑设计和格局已经尘埃落定，后续只能在软件和服务上做加分项，硬件动弹不了
销售单价在10-13万之间，最高单价去到13万左右，总价在740-2300万之间，按照现场给出的租金330-350元/平/月来看，整体的租售比去到3.2-3.8%。看数字还可以，至少比住宅的1.0-1.5%强太多，但实际估计得打个8-9折吧
考虑到商业性质的物业，最少首付成数为5成，最多贷款成数为5成，而且最多只能贷10年，那资金使用效率不高也是不争的事实
项目总占地约1.28万平，总建约18.9万平，容积率11.3。整栋楼分为3种物业形态，底层为五星级写字楼，只租不售，租金在180-200元/平/月；顶部为万豪酒店，中间部分才是今天要重点介绍的嘉裕中心J公馆（项目整体叫嘉裕中心，在售的公寓叫公馆或J公馆）
五星级写字楼的大堂和J公馆的大堂均设在金穗路上，万豪酒店的专属大堂和入户则设在冼村路上，最大限度地保证了办公、公寓、酒店的客群之间互不干扰
配套方面，除了室内的专属私家空中泳池（畅享IMAX城市夜景，室内无边际恒温泳池），以及顶部的万豪酒店，在整栋楼的一层还设置有私人的顶级会所，这个会所就是广州首个时光主题影视会所
下面这4张图分别是私人会所的vip级影视厅、22人的专属私人光影独立包房，以及雪茄洋酒为主题的酒吧，广电元素足够的幻影通道
会所实景图
这个项目的“广州首个时光主题影视会所”设在整栋楼的一楼，除了满足自身的需求，肯定是要对外营业的，就像隔壁的W酒店一样，在风格和档次上可以参考
除自身配套外，周边的商业配套还有高德置地广场、igc、K11、广粤天地等；周边的娱乐配套有宋高档餐厅、潮馔·新派潮菜、Space Plus 酒吧、劳斯莱斯幻影豪车俱乐部、广粤会等
再来看看产品，从户型本身来看，销售现场有3间样板房，一间是140平的一房单位，剩余两间是70平的单间和一房单位。这一类产品的主要特点是：
1、公共空间的面积浪费特别严重，比如大堂、电梯厅、消防走道
2、房内客厅、餐厅的面积占比，相对比同样面积的住宅要大，就是很阔绰
3、房间数很少，能做一房绝不做两房，能做两房绝不做三房，且房间的卫生间绝对是顶级五星级酒店的配置
嘉裕中心J公馆的装修设计团队是阿特金斯（ATKINS，世界级的顶级设计公司），装修设计是世界第一的酒店设计公司HBA，园林设计是皇室御用园林设计“宾士纳设计事务所（BENSLEY. DESIGN. STUDIOS）”，这三家公司的名号往这儿一放，你就知道分量了
前几天在现场，我在3个样板房里呆了至少30分钟，这三间房的装修是我近2年来看到过的设计感、施工工艺、用材用料综合得分最好的一个项目了，有点东塔瑰丽酒店的风格，至少也是plus-版，比网红雅致酒店的标准更高一些
在户型上，最好的户型肯定是140平的（140平有两种形式，一种是一房单位，一种是东南单边位的两房），其次是179-180平的3房单位，可惜一层只有一户
180平的这个户型是北向、西向的单边位，视野非常好，北向望到越秀金融大厦、珠江城，以及整个花城汇广场，可惜现场没有做这个样板房。嘉裕中心J公馆的户型是可以开窗的，客厅和卧室都可以开窗，这就避免了纯酒店的那种封闭空间感
嘉裕中心J公馆 | 户型图
以后住这里的客户群体，其实也就是租客群体，居家客是不会住在这里的，可以参考一下W领峰的客群
在珠江新城上班的高级金领，公司在珠江新城但总部在其他城市的广州公司高级领导，对物业管理要求极高的享受型单身男女，或者对追求“只喜欢住市中心，喜欢逛奢侈品牌店，追求楼下转角遇到爱”的网红主播们等等，ta们对租金不敏感，只住好的，只住贵的
投资来看，这个项目怎么样？简单粗暴，直截了当一句话：不要碰公寓。不管是市中心的嘉裕中心J公馆（公寓），还是珠江后航道的越秀天荟江湾、佳兆业中心，又或者是鱼珠的珠光金融城壹号，在投资上来看都是不太行的
记住结论就行了：嘉裕中心J公馆与天銮不是同一个级别和档次的，不能用天銮的价格变化趋势来指导买入这个项目的决策
最后再说一下看完项目之后的两点感受：
1、什么是真正的厚重感与踏实感
室内装修的成色好不好，其实用心去感受就可以体悟得到，双脚踩在地面上的那种感觉，不是一般意义上的抛光砖、普通大理石或者木地板能够比拟的
2、谁说房子里的卫生间必须有窗
看过汇悦台、保利天悦，你会发现不是所有的户型，所有户型里的套房卫生间都必须是明卫，至少在一套房子里，次主套、或者次次主套的卫生间是暗卫，而且这种好像很流行
一方面大户型在设计上不太可能保证每一个卫生间都能采光，另一方面3房3卫，3房4卫、4房5卫，甚至2房3卫已经保证了房子内有相对足够多的卫生间了，其中有一个卫生间是暗卫这是户型平面在设计层面、建筑设计上的考量
当然了，如果是公寓，尤其是高端公寓的房间，配备暗厕那更加的稀松平常，一点儿也不奇怪；顶级酒店就更是如此，比如四季、瑰丽，网红雅致酒店等
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