一个城市的发展，离不开各个片区的努力崛起；一个片区的前进，同样需要各个商圈的共同进步。
不可否认，在南京城市一体化进程中，兴智板块率先搭上了城市发展的红利。
从早前2.6万/㎡的紫樾府、江悦润府、再到2.8万/㎡的苏宁世茂璀璨云筑、新生圩宝龙广场，再到即将上市站上3万/㎡ 的都会紫京、翡翠上城，新房售价稳步向上。
房价上涨，意味着花同样多的钱，买房人获得的户型面积更小了。
壹
2月底兴智中心的都会紫京、滨江龙湖翡翠上城，燕子矶的华发四季雅筑相继公布案名，三大纯新盘里，相较于区域以往新房售价置业门槛逐步抬升。
以兴智为例，都会紫京和翡翠上城，主打地缘刚需、改善，却喊出了3万/㎡放风价（含包），崛起野心直逼城北第二大流量小生——燕子矶。
然而，对于城北各板块房价的跳涨，许多购房者也表示毫无防备。
兴智2020年3月新房成交均价在2.6万/㎡左右，2021年6月最高时达到2.9元/㎡，彼时6成首付也是兴智最耀眼的时刻；区域二手房活跃度一般，成交均价每平2.1万-2.5万之间且以老小区为主。
即便如此，相对于新玄武、鼓楼滨江4万/㎡ 的房价而言，均价只有2.8万/㎡不到的兴智依旧是城北宁漂族们的“心头好”。
如今，经过短短半年时间，目前兴智在售(待售)新房已达6盘，苏宁世茂璀璨云著、新生圩宝龙广场、江望润府、紫樾府以及即将上市的滨江龙湖翡翠上城、都会紫京，新房均价也即将从2年前的2.6万站上3万/㎡大关。
伴随着这些高价盘入市，刚需最后的“2字头”阵地也将不复存在。叹息之余仍存有一丝窃喜，毕竟，对标当下城北第一、二梯队的新玄武、鼓楼滨江及燕子矶，这里仍是为数不多的房价洼地。
作为继仙林、燕子矶之后，栖霞区重点推出打造的产城融合的新城，兴智科创新城是栖霞区转型发展的先行启动区，规划打造南京经开区城市客厅，未来将于燕子矶新城一道，成为新城北双核。
借鉴大火的燕子矶新城操盘思路，兴智科创新城以引入地铁 教育 商业等优质资源进驻为基础，城建先行，也为板块崛起注入了一针强心剂。
从2022年栖霞区土地出让计划可以看出，兴智今年或将迎来五福地块出让，且均位于兴智科创新城西区。对比雏形渐成的东区，西区更有科研、教育、产业优势。
为什么这么说，接着往下看。
贰
事实上，刚需青睐主城，无外乎是想兼得楼盘所在板块的配套和未来发展潜力。
而在南京主城动辄4万 /㎡、5万 /㎡的市场大环境下，刚需想安家，真的太难了，除非有性价比高的小户型，但是不好意思“僧多粥少”。
乐居君后台统计发现，目前南京主城起步户型90㎡以下的楼盘，主要分布在城北兴智、江宁青龙山新城、以及江北桥林、六合等板块，然而集轨道交通、城建配套、产学研集群于一体的TOD唯兴智独一份。
去年年以来，兴智科创新城建设进入快车道，开始大批土地出让。
先后吸引了新希望、正荣、石榴、苏宁、世茂、滨江、金地等多家品牌房企进驻，多项目入市不到一年，均已处尾盘状态，热度最高时一度将首付提高至6成。
纵观来看，小户型、低总价门槛依旧是兴智置业优势。
交通方面，兴智科创城俨然已碾压主城众多新兴板块。在建的地铁6、7号线均途径兴智科创新城，其中7号线北段预计2022年年底通车，6号线2023年年底，用不了多久，板块内双地铁时代便可兑现。
兴智科创新城板块道路规划
产业方面，目前，兴智科创新城及其周边，已有3000多家企业落户。区域内已聚集了LG、夏普、AO史密斯、熊猫电子、龙蟠科技等一批光电显示、生物医药、装备制造和现代服务业等人群知名企业，就业人口近十万人。
兴智科创新城城市设计鸟瞰效果图
有产业就会吸引人进驻。根据规划，未来这里居住人口将达到约15万，就业人口约23万，妥妥的一个产城融合的典范。相信后期随着配套的完善，还会有更多高知人群到兴智工作安家。
叁
目前板块内已聚集6盘，仅一季度来看供货量就超千套，这对购房者来说是好事，选择性更多。但是因楼盘价格的差异，也意味着买房人需要更精准的筛选适合自己的楼盘。
①同板块哪个潜力大？
近期区域内入市的楼盘集中在三个板块：兴智（西区）核中核、东区以及新尧新城。
第一梯队：兴智（西区）：2盘（待售）
都会紫京，翡翠上城，最小户型89㎡，放风约3万/㎡，最快都将在3月底首开。
不同于率先发展的东区，兴智科创西区多以“空地”为主，周边都是待开发的住宅、教育用地。且今年西区还将有5幅地块出让。
西区是兴智新中心核中核位置，板块内聚集90%以上科研、商务办公、综合服务企业，是兴智打造“创享城·邻里居·新工坊”核心区域，也是接下来重点开发打造区域。
先来看优点，翡翠上城、都会紫京这两盘距离地铁口都很近，是名副其实的地铁盘。都会紫京西北角即为在建的地铁6号线“兴学路站”，此处规划了一座地铁上盖的TOD商业。
其次，宏观区位上，2个项目是栖霞区发展的3.0版，距离已成熟的燕子矶、仙林大学城不远，且多盘只要3成首付，门槛不高，适合在附近工作/及老小区改善的置换地缘客群。
缺点是，周边生活配套欠缺，全部落地积攒人气需要四、五年时间。当然这两个项目也自带部分商业，一定程度上解决基本所需。
【开发商品牌】：都会紫京由金地、金隅、卓瑞三家联合开发，金地操盘；翡翠上城为龙湖、滨江两大品牌房企联手，龙湖操盘。两家房企实力不相上下，对于南京人来说，龙湖知名度略高一些；
【户型面积】：翡翠三种户型，分别是89/115㎡三房和129㎡四房，目前样板间已公开；紫京两种户型，分别是89/107㎡，均为三房设计，样板间预计本周末公开；
【小区体量】：翡翠11栋住宅，超1000 户；紫京7栋，约720户，均为高层。不过相比翡翠上城，都会紫京小区内配有会所和风雨连廊，景观组团打造格外别致。
【微观环境】，都会紫京紧临6号线“兴学路站”，以后家门口就是地铁；翡翠上城东侧更靠近尧新大道，个别楼栋会有噪音干扰；
总的来说，西区聚集科研单位，交房就能看到配套落地，东区更偏商业 居住，街区更热闹。
第二梯队：兴智中心东区：4盘
苏宁世茂璀璨云著、新生圩宝龙广场、江望润府、紫樾府，均价在2.6-2.8万/㎡，板块新房供应量大，去年入市以来，多项目均有房源在售。
该板块定位为服务创新人群的未来居住社区，主要功能为居住以及相应的公共服务与商业休闲设施。
相比未成型的西区，目前这个片区在产业基础之上，已形成了一定的城市基础配套，包括路网、学校、商业、医院、公园等处于已经建成或者在建状态。
苏宁世茂璀璨云著近期即将加推C地块6#、7#、8#楼，户型建筑面积约76㎡、89㎡、105㎡、133㎡，前期销许均价为28687元-29687元/㎡。
项目自带约90万方的苏宁世茂TOD智慧城市综合体，建成后集苏宁易购广场、甲级办公、酒店、公寓、住宅等业态于一体，沿线会形成。
（璀璨云著TOD效果图）
宝龙广场项目所在的新工坊片区，定位为服务新港开发区的创新孵化区，主要功能以创新孵化、商务办公以及配套的服务功能。将建设不少于6.8万平方米的购物中心，是集文化、酒店、商业、娱乐为一体的地标型区域级商业综合体。
新生圩宝龙广场目前在售B-2#、B-3#、B-6#、B-7#楼，户型建筑面积约80㎡、89㎡、109㎡，共388套带装修房源，销许均价约27856元/㎡，首付3成。
（兴智宝龙广场TOD效果图）
地块向西依托轨道6号线、1号线对接燕子矶新城，向南依托尧新大道、仙新路对接新尧新城和仙林大学城，向东连接栖霞山风景区，形成滨江、恒竞路及312国道的三条发展轴。
江悦润府目前在售户型建筑面积约76㎡、89㎡、105㎡精装修房源，销许均价28873元-29128元/㎡。
紫樾府仅剩少量房源在售，户型约89㎡、110㎡、130㎡，均价2.7-2.8万/㎡。工程进度方面，多楼栋基本封顶。
第三梯队：新尧新城5盘。
弘阳栖尧美著、融信青澜、栖霞鲁能公馆、恒大云玺华庭以及纯新盘高科紫尧星院，板块在售新房均价约2.5-3.2万/㎡，3成首付，整体去化不如兴智片区。
兴智与尧化门，以栖霞大道为界，分为新尧新城和新港新城（兴智板块）。
新尧新城，作为传统的尧化门片区，该片区居住氛围较为浓厚。而新港新城，以打造兴智中心科技城为主，以产业集聚为开发点，成为转型发展的先行区域。
需要注意的是，长远来看，如果首套考虑自住，可以放心选择新尧新城；若在资产升值保值性上，不如兴智。
目前新尧新城板块，除高科·紫尧星院（纯新盘）外，还有融信青澜、弘阳栖尧美著、栖霞鲁能公馆（尾盘仅剩大户型）等房源在售，户型区间85-140㎡，总价250-350万不等。
且大部分楼盘有90㎡以下的小户型，对预算有限的刚需来说，有兴智无法比拟的性价比优势。不过区域新盘扎堆，加之升值空间受限，导致一批项目开盘快2年依旧卖不完。
二手房市场来看，购买力明显不足。链家网站显示，区域内二手房有金尧华府、银河湾卓苑、东城世家等楼盘，目前二手房均价在2.3元-3万/㎡左右，大批房源销售周期较长。
肆
城北其他板块：燕子矶、鼓楼滨江、新玄武。相比兴智，这些板块都已积攒人气，自成体系。
板块待售楼盘：
燕子矶华发四季雅筑：打造10栋住宅，户型面积99-140㎡，放风3.8万/㎡（含包），本周公开样板间，3月底首开；
迈皋桥富园·栖望府：4栋9-11层洋房，户型109-143㎡，放风3.8万/㎡（含包），3月下旬首开两栋；
高科迈上品院：由4栋8 1层和9 1层住宅、1栋社区服务中心，以及少部分的商业配套组成，住宅共计168户，面积105、130、140㎡及部分170-420顶底跃，精装修，放风3.8万/㎡，预计3月底首开。
鼓楼滨江金基G109：金基出品，打造7栋7 1-10层住宅，户型面积待定，毛坯限价40950元/㎡;
新玄武招商臻境：是央企招商在宁的首个高端“臻”系产品，17栋19-26层住宅，户型140-180㎡，放风4.8-5万/㎡（含包），营销中心3月底公开，最快4月入市；
普通刚需如何选？
预算在250W-350w，可以优先考虑兴智中心新生圩宝龙广场，苏宁世茂璀璨云著以及即将首开的翡翠上城、都会紫京。
纯自住，考虑生活氛围，建议新尧新城，融信青澜、弘阳及纯新盘高科紫尧星院。
自住改善购房如何选？
预算在350W-450W，迈皋桥栖望府、迈上品院、燕子矶华发四季都是不错的选择。
预算在600万以上，偏向大户型，优先考虑新玄武招商臻境，鼓楼滨江金基G109。
板块不分好坏，无非发展先后的问题。
每个板块的1.0阶段，都需要一个稳定的发展期，在这期间也是置业的好时机。
大家可根据承受能力，优选那些规划落地，跑赢通涨的潜力楼盘。
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文章来源:乐居买房
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