作者 | 查志远
来源 | 江南智造总局
“你家在县城有房吗？”，这是这几年春节期间，在苏北农村相亲时男方被媒婆问得非常多的一个问题。县城有套房，娶亲不发慌。
和很多地方的农村地区一样，对苏北一些农村适龄青年来说，想讨到老婆，县城房子已经成了必备品。与以往农村自建房作为婚房不同，县城里的商品房才是当下婚姻市场上的硬通货。此外，像大城市热衷买学区房一样，农村去县城买婚房最好得买学区房。
儿子能娶上媳妇，凭借学区房将来孙儿辈能上个好学校，这就是不少农村父母最朴实的想法。也许是抓住了农村家庭这种生存逻辑，县城的房子越建越多，房价也越来越高。
从部分适龄农村青年“买房才能娶媳妇”这个现象中，我们可以窥探苏北县城房价猛涨的一些有趣逻辑。
比哈尔滨还贵
作为我国经济最发达的省份之一，江苏省内各市的经济发展水平总体来看还是比较均衡。当然，同苏南富庶地区的县市相比，苏北在经济发展水平上还有很大差距，从GDP来看，即便是经济最为弱势的宿迁市，放在其他省份依然可以排在前列。但是最近几年随着苏北经济发展迎头赶上，房价也是快速上涨。这其中地级市下面县城房价的涨幅更是引人关注。
春节期间，记者实地走访了苏北几个县城正在销售的楼盘，一个直观的感受是，县城商品房均价普遍在7000元/㎡以上，突破10000元/㎡学区房也比比皆是。
表 1 2021年1月宿迁各区市县房价
资料来源：中国房价行情网、南风窗长三角研究院
拿有“苏北第一县”之称的沭阳来说，根据中国房价行情网数据显示，2021年1月份沭阳县的商品房均价为11240元/㎡。同比涨幅更是达到22.01%，在过去的一年里沭阳的房价可谓是“涨势如虹”。
资料来源：渠畔数据
如果从全国范围内来看沭阳房价的话，根据2021年1月份全国城市住宅房价排行榜显示，沭阳当前房价的水平在大中城市中能排在65位，超过了黑龙江省会城市哈尔滨，也超过了广东省汕头市。
单纯从GDP的角度出发，宿迁市已经足够在安徽省排名第三。不过，即使作为江苏省内经济洼地，宿迁下辖县的房价还是令人感到吃惊。
图 1 2021年1月苏北各市辖县房价
注：统计不包含市辖区。
数据来源：中国房价行情网、南风窗长三角研究院
从整个苏北来看，沭阳的房价仅仅是苏北众多县城房价猛涨当中的一个缩影，在苏北19个市辖县当中，房价过万的有两个，分别为宿迁市的沭阳县和连云港市的东海县。而均价超7000的则有12个。
为什么会猛涨？
仔细观察就会发现，苏北县城最近一两年房价出现猛涨与该地区的经济发展变化有着密不可分的关系。
首先，高铁的拉动作用不可忽视。随着苏北高铁建设的快速推进，苏北县城的交通便利度得到极大的提升，老百姓形象地称为“高铁一响，房价猛涨”。
拿苏北高铁两条主干线徐宿淮盐高铁和连淮扬镇高铁来说，两条铁路设计时速均为250公里/小时，高铁沿线的睢宁、泗阳、阜宁、建湖、灌云、灌南等苏北市辖县都步入高铁时代。此外，盐通高铁的开通，大丰、东台等县也结束不通高铁的历史，南京到连云港也将由现在最快的5个多小时缩短为2小时左右。
伴随着高铁建成通车，盐城到徐州只要 2 小时；淮安到徐州只需1小时；宿迁到徐州只需半小时......而通过徐州这个大枢纽，连云港、盐城、淮安、宿迁，整个苏北顺利接入京沪高铁，从县城出发可以到达全国。
高铁缩短了时空间的距离，极大的提高了经济运行的效率。对于长期属于劳动力净输出状态的苏北地区来说，极大的便利了外出务工人员的出行。面对大城市居高不下的房价和落户限制，县城买房不仅是很多本地外出务工人员的安家选择，也成了很多投资客眼中较为理想的资本溢出地，这无疑会推动当地房价的上涨。
其次，学区房的拉动作用“功不可没”。县城跟大城市相比虽然经济较显得较为弱势，但是家长在孩子教育方面的投资一点也不比大城市的家长含糊。尤其是随着本地居民收入水平的提高，对于教育也更加重视，为了让孩子获得更好的教育条件，家长对于在县城买房拥有较高的热情。
在江苏省内，不像苏南那样城乡基础教育资源分布比较均匀，苏北教育资源的特点是优质的教育资源都集中在县城，一个突出的现象是几乎每个县都有一到两所高考“超级县中”，毫无例外这些学校只有居住在县城的学区房才能有机会进入。
再穷不能穷教育，农村家长为了让孩子接受最好的教育，跃出农门考上大学，再苦再累也要争着到县城买套学区房，因为买学区房获得附近学校的学位是进入这些牛校的唯一途径。
还有，买房也存在攀比心理，这是苏北农村的一个普遍现象。乡下的教育资源确实很匮乏，亲戚朋友都把孩子送到了县城上学，无论是基于攀比心理也好，还是想让孩子学的更多也罢，很多农村家长即使无奈也只能咬咬牙在县城买房。
此外，房价的上涨还与县城调控的相对放松有关。房地产是这一类经济较为弱势的县城主要的经济推动力，政府收入的很大一部分是靠土地出让金。
而县城也可以说基本不存在什么限价和限购政策，除了刚需购房外，拆迁户通过老城区棚改拿到补偿款后需要买房，更是进一步为县城增加了购房需求。房价持续上涨，也在情理之中。
谁在买房？
既然县城的房价涨幅这么大，那么究竟都是什么人在县城买房？
不可否认的是，有一部分买房确实是刚需，这部分刚需买房主要是外出务工的年轻人，他们出去打工外面的买不起。有的打工城市都不固定，所以县城买是他们最好的选择。外面工资高，回来买房负担得起。
毕竟，对于县城房子，是普通工薪阶层最容易完成的房子梦想。
但是就当下来看，为了改善家庭住房条件去县城买房已经不是去县城购房的主要目的。
很多人说，县城的房价是被乡下人买起来的，单从居住的属性来说很多农村人其实都不愿意去县城居住，因为在苏北农村基本上家家都在宅基地上自建楼房，且条件也不错。为什么去县城买房，无外乎就像上文提到的那两个原因。
像中国其他一些地方的农村一样，在苏北部分农村地区娶媳妇，县城有套房已经是不可或缺了。因为在农村的婚恋市场上，由于女性大量外流，男方一直是处于相对弱势的地位，女方要求结婚必须在县城有一套房子，是可以理解的。
为了顺利娶上媳妇，全家在外打工，供养县城一套房子。
其实结婚买房可谓是当下中国社会试婚青年普遍都面对的一个问题，但是农村对于婚房的看中明显要高于城市，因为它成了决定男方能否娶到媳妇的一个关键变量，即使在一些经济相对发达的苏北地区也是如此。
如果说婚房也可以看作是一种刚需的话，那么学区房则是代表着家长对县城优质资源的争夺。
还是以沭阳为例，作为“苏北第一县”，沭阳有接近两百万的人口，是江苏人口最多的县。在这样一个近200万人口的大县，沭阳县城仅有两所好的高中，沭阳中学和如东中学（如东中学是近几年才从南通引进的）。
不像苏南学生那样有充足的课外时间去培养自己的兴趣爱好，苏北学生只有接受像衡水中学那样的应试教育，才能在高考中打败苏南学生。
所以，在孩子升学上，苏北家长也是不计成本的投入。
纵观沭阳近几年猛涨的房价，涨幅较大的小区无一例外都是绑定像如东中学、小学等优质学校的学区房。在自由择校时代，沭阳学生典型的求学路线是实验小学—怀文中学—沭阳中学，而在学区房时代，只要有钱能在优质的学区买房，人人都可以进入牛校，实现弯道超车。
在当下优质学区房数量有限的情况下，就像商品一样，市场明显是供小于求的状态下，房价的猛涨也就是难免了。
然而，对于县城的房价也可以有一个基本的判断，那就是县城的房子基本没有投资属性，只有居住的价值。
但是，无论是出于何种目的在县城买房，一个不可否认的事实是各种购房动机一起推动了县城房价的猛涨。当然，不要忘记购房的欣喜之下，是县城楼市根本“不抗跌”的风险。
就像很多人说的那样，房产能给予你多少安全感，也就能遮蔽多少生活的真相。
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