近日，克而瑞发布了1月的南宁楼市数据，不少新盘初战表现不错，如威宁青运村、金科城等。
不过，有一个新盘同样上榜1月商品房成交面积TOP10，但是却低调很多。
前期宣传时还推出了7888元/㎡起的价格，仿佛房价瞬间退回两年前，这个楼盘到底怎么样？
头条君紧赶慢赶，到达项目现场之后，发现可看的地方还真不少。
PART.01
房价7字头，是噱头还是确有其事？
项目名为奥园瀚德誉江南，位于江南区沙井板块，属于旧城改造项目，由奥园与瀚德合作开发。
去年10月份刚一拿地就马上公布了案名，不过开盘时却遇到了一些“小意外”。
从置业顾问处了解到，原计划的开盘时间是1月23日，后来由于手续没有办齐，最终决定延后。
经过查询，发现预售证的获批时间为1月25日，比原计划的开盘时间晚了两天，非常不凑巧。
▲楼盘预售证信息
不过工地的建设进度不慢。
头条君踩盘的时候，看到有部分楼栋已经建出地面两层楼，第三层也已围上了蓝布。
当时的土拍楼面价仅2152.94元/㎡，那么“7字头”的房源是否真的存在？
▲部分楼栋已经高出地面两层
经过实探，其实仅有10套低楼层房源的价格是“7字头”，并已售罄。
项目首期推出建面约75-105㎡的毛坯三至四房，均价在8880元/㎡左右。
说来也奇怪，现在南宁楼市下行，别的楼盘纷纷放下身段，加入价格战中，奥园瀚德誉江南却主动拉高门槛。
大部分房源绑车位销售，车位首付比例为50%，首付总款一下多了近5万元。
销量倒是不错，在621套已获预售证的房源中，已有206套处在签约状态中。
吸引购房者的是什么？配套吗？
▲奥园瀚德誉江南效果图
PART.02
交通优势明显，但路况很复杂
项目处在沙井大道和南站大道交会处，所属的沙井板块城市界面算不上好，却称得上四通八达，可快速通达相思湖片区、五象新区和青秀区。
距离地铁4号线那厉村站和地铁5号线白沙壮锦立交站（在建）的直线距离都在1.7公里左右，虽说不远，但步行也需要约25分钟，通达性打折扣。
附近多为仓储物流基地、汽车城和4S店，项目对面是南站生活区，有小型菜市场，生活氛围浓厚。
▲江南沙井片区
不过立交多也造成了扬尘和噪音的问题，路边的树叶都蒙了厚厚的一层灰尘。
即便想要前往南站生活区，也需要经过很多个立交桥底。
而且项目距离南宁南站比较近，北面设有铁轨，据说通过频率不高，但是也会影响居住环境。
▲项目前面连片的立交桥
教育方面，学校不少，但是距离都比较远。
与南站幼儿园、沙井小学、富乐小学、南宁三十八中等学校的距离都在1.5公里以上。
只是都要穿过立交桥，交通状况复杂，如果孩子单独出行上学，存在较大的安全问题。
不过附近有江南区人民医院、江南区沙井卫生院、江南公园等，配套较为齐全。
与融晟海悦城极地海洋世界、江南公园的距离也在2公里内，驾车出行需要5-10分钟。
小区设计了约9000㎡的商业，还规划了生鲜超市，也能满足住户的日常生活/逛街需求。
PART.03
抬高式建筑，南宁少有
项目三面立交环绕，难免被噪音和扬尘影响，不过开发商也采取了相应的对策。
据置业顾问介绍，为了降低立交对住户的影响，项目抬高约15米，内部园林将与立交平齐，也就是说，供人居住的1层实际上是普通楼层的3层。
而抬高的1、2层将作为车位以及商铺，可能也正因如此，小区内部的车位较少，车位比不到1:1。
▲项目沙盘图
项目占地约51亩，规划了6栋双单元住宅，采取围合式布局，为两梯五户设计，毛坯交付。
据置业顾问介绍，项目设有安置住宅，数量不多，安置户多为南站职工。
内部设计了约1万㎡的中庭园林，1楼架空层则设计了生活共享空间，入户大堂则参照高端酒店大堂设计，可以用来待客。
虽说如此，但是容积率却高达5.1，舒适度显然不会太好。
▲项目效果图
不过，据置业顾问介绍，项目南北两面规划为市政绿化用地，开发商为代建方，未来将建成市政公园。
北面的公园绿地近35亩，设计了篮球场、儿童乐园、广场舞池等，可谓是全龄化设计。
从项目总平图来看，俨然已经标注清楚了公园的各个功能区。
▲项目总平图
PART.04
如此畅销，户型设计怎么样？
在克而瑞2021年第5周的南宁楼市数据中，奥园瀚德誉江南位列成交金额榜TOP5，成交1.44亿元，成交面积1.58万㎡，位居成交面积榜TOP3。
在1月南宁楼市数据中，成交面积1.58万㎡，位列当月成交面积榜TOP10。
卖得还挺不错。
▲2021年1月项目成交表现（图源：克而瑞数据）
不过据置业顾问介绍，销量比较好的是不绑车位的户型，多少有一些缺陷。
如约79㎡的主阳台面朝隔壁楼，两楼相距不足15米，通风采光受影响而且相对来说也比较压抑。
▲约79㎡C2户型
约89㎡朝西的户型会有西晒。
而约89㎡朝北的户型除了受火车噪音影响外，还有动静分区不明显，厨卫空间逼仄等问题。
但是却拥有两个总面积约17.92㎡的阳台，三个房间均有飘窗/阳台，优缺点分明。
▲约89㎡B3户型
再来看需要绑车位的约89㎡和约105㎡两个户型都有什么特点。
约89㎡带车位的B1户型为3房2厅2卫设计，动静分区，干湿分明，赠送面积约11㎡。
主卧是约14.3㎡带有飘窗的套间，次卧与客厅之间有一个约10.17㎡的绿化阳台相连，通风采光条件还不错；值得注意的是，朝西不带车位的B2户型阳台面积约11.78㎡，比B1户型要大。
从目前推出的2/3号楼来看，B1户型主阳台都朝向中庭园林，噪音的影响比较小。
▲约89㎡B1带车位户型
约105㎡的户型则为3房2厅2卫 X可变空间设计，拥有两个阳台，主阳台长达6.1米，南北通透。
另外，客厅旁有一个约7.44㎡的可变空间，与客厅共享主阳台，可以根据需求自由打造。
▲约105㎡A1户型
而且每个房间均自带飘窗/阳台，舒适度都挺高。
头条君在南宁商品房智能销售平台上看到，约105㎡的户型已经有近50套处在签约状态，销量不错。
▌写在最后
奥园瀚德誉江南虽说一直打着7888元/㎡起的价格，但是实际均价约在8880元/㎡左右。
作为一个刚需盘，上车门槛属实有点高，不仅大部分的房源需要绑定车位，还要缴纳2万元的团购费。
如果打算入手约89㎡的三房，首套不绑定车位的首付约18万元，绑定车位的首付则在23万元左右，月供大概4000元。
综合江南区成交均价1万/㎡ 的水平来看，项目的单价不算贵。
不过考虑日常出行、噪音影响、孩子上学等居住舒适度问题，性价比一般般。
价格有吸引力，但如果真要买，头条君建议最好能到项目周边做好实勘，再做综合判断，毕竟房子不仅考虑自住，潜在的升值空间还是要衡量的。
作者|谢金伶
审核|吴晓苑
编辑|罗枚
（来源：南宁楼市头条）
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