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裁判要旨
他项权证记载债权数额是抵押登记内容的主债权数额，非抵押担保责任范围，抵押担保范围以抵押合同的约定为准
实务要点
第一、本案再审撤销一审和二审判决，改判理由本质是法律规则理解，应引起重视。本案争议焦点为依据抵押合同约定的担保范围所确定的债权数额（执行依据金额）与抵押他项权证记载的债权数额不一致，他项权证记载的债权数额如何理解，进而涉及到实现优先受偿权金额如何确定。此类案件在实务中存在较大分歧，也存在不同裁判标准。《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。江苏高院评价“涉案房屋他项权证仅记载债权本金数额，而未载明债权的抵押担保范围，不构成《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条所规定的“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的情形。”换言之，他项权证记载的债权数额应理解为被担保的主债权数额而不是抵押担保范围。他项权证仅记载债权数额与抵押合同的担保范围（包括按担保范围确定的数额）不是同一概念，他项权证仅记载债权数额不是抵押合同约定的担保范围，亦不是担保人承担担保责任的最高金额。
第二、他项权证仅记载债权数额是否等于抵押合同的担保范围的问题。我们注意到，《房屋登记办法》第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。抵押登记博仅记载被担保债权的数额。住建部根据《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》规定，印发《房屋权属证书、登记证明填写说明》。《房屋他项权证》填写说明仅规定“债权数额”应填写的内容，未规定“担保范围”填写说明。即一般抵押权填写登记簿记载的被担保的主债权的数额；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的最高债权额。另外《物权法》第一百八十五条抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。从该规定第（一）项中“被担保的债权数额”与第（四）项“担保的范围”为两项不同的合同条款内容分别规定，被担保债权的数额或被担保主债权的数额与担保范围并非相同概念，登记机关在他项权利凭证所记载的债权数额，并不等同于担保范围。
第三、多数实证案例显示不以抵押登记他项权证记载的债权金额为担保责任的最高限额以及确定优先受偿权金额。最高人民法院（2015）执复字第38号执行裁定书认为：《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。最高人民法院（2016）最高法民申2895号民事裁定书认为：他项权利证书记载权利价值为280万元，并不能否定当事人之间有关担保范围的约定，亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额。《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条是针对抵押物登记与约定不一致时作出的规定，本案并不符合该种情形。主张原判决没有认定其仅应在280万元限额内承担抵押担保责任，不能成立。（2013）沪一中民六（商）终字第315号认为：一般抵押权设立登记的，权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权本金数额，与抵押担保范围是两个不同的条款。债权人主张按抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的，法院应当予以支持。
第四、本案他项权记载最高债权额的理解。江苏高院评价“《物权法》第二百零三条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。该条规定的最高债权额应指债权本金的额度，泰州中院民事判决认为涉案债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用之和不超过该最高债权额不当。靖江法院（2016）苏1282民初6027号民事判决、泰州中院（2016）苏12民终2978号民事判决以再审申请人汇银典当公司的涉案债权本金数额作为其享有优先受偿权的范围不当，适用法律错误，均应予以撤销。”
案情介绍
一、姚灿彬与孙向东、杨丹民间借贷纠纷一案，靖江法院民事判决：孙向东、杨丹偿还姚灿彬借款355万元及利息。
汇银典当公司与孙向东、杨丹典当纠纷，法院民事调解书：一、孙向东、杨丹归还汇银典当公司借款本金550万元及利息、综合费用；二、汇银典当公司对孙向东、杨丹抵押的X-E90幢房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
汇银典当公司与孙向东之间的《借款典当合同》、《最高额房屋抵押典当合同》、《当票》反映孙向东、杨丹向汇银典当公司借款的金额是550万元，以房产典当的金额为550万元，最高额抵押额度为550万元。抵押登记机关颁发的他项权证记载的最高额抵押权债权数额亦为550万元。
汇银典当公司与孙向东签订的《最高额房屋抵押典当合同》约定，典当最高额度550万元，孙向东可在典当最高额度范围内连续多次向汇银典当公司申请典当。抵押担保的范围为典当的全部本金、利息、综合费用、违约金、损失赔偿金及实现债权的费用。
执行过程中，拍卖了孙向东、杨丹所有的X-E90幢房屋，拍卖得款962万元。法院作出《关于被执行人孙向东、杨丹房屋拍卖款的分配方案》，分配方案确定X-E90幢房屋拍卖款由四个执行案件的申请人共同分配，其中汇银典当公司优先受偿8807759.44元，包括姚灿彬在内的其他三位申请人的债权金额为10310470.07元，除诉讼费外，姚灿彬的分配额为235177.7元。
二、姚灿彬向法院提出分配方案异议之诉，靖江法院判决：停止《关于被执行人孙向东、杨丹房屋拍卖款的分配方案》的执行；汇银典当公司对孙向东、杨丹房屋拍卖款的优先受偿金额为550万元；驳回姚灿彬要求确认其可得分配款1230888.97元的诉讼请求。
三、泰州中院归纳本案争议焦点为:一、一审法院对抵押债权数额的认定是否正确，抵押担保的范围是仅指借款本金550万元还是包含全部债权。二、对他项权证记载的最高额550万元如何理解。三、汇银典当公司能否依据民事调解书合法取得具有物权效力的借款本金、利息及其他费用的抵押权。
关于争议焦点一，泰州中院认为，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第一百八十七条规定：“抵押权自登记时设立。”本案中，上诉人与被上诉人孙向东签订的《最高额房屋抵押典当合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效。该合同约定了抵押担保的范围包括全部本金、利息、综合费用、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用，在双方当事人之间因此而设定的抵押合同之债是合法有效的。但依照上述法律规定，该抵押合同之债的效力仅及与合同双方，在未依法办理抵押登记的情况下，该合同约定的抵押之债并不具有受法律保护的抵押权的效力，因而也不得对抗第三人。
关于争议焦点二，依照《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，上诉人应以房产管理部门颁发的他项权证作为其享有的抵押债权具有物权效力的请求权基础，而该他项权证明确注明他项权利种类为“抵押权”，债权数额为“550万元”，且在附记栏内又注明“最高额”，故该院认定上诉人享有物权效力的抵押权的最高额度只能是550万元。最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款规定：“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”依照上述规定，最高额抵押担保范围包括债权本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用的，上述费用之和不超过最高限额的，应予优先受偿，超过最高限额的部分不具有优先受偿的效力。故上诉人依法仅能在最高限额550万元范围内，对被上诉人孙向东、杨丹抵押的X-E90幢房屋拍卖价款享有优先受偿权。
关于争议焦点三，汇银典当公司也不能依据民事调解书取得具有物权效力的借款本金、利息和其他费用的抵押权。因为该民事调解书主文第二项的内容仅为对原《最高额房屋抵押典当合同》约定的抵押数额的确认，优先受偿权的行使仍应以经抵押登记产生物权效力为前提，未经登记的，不得对抗第三人。判决驳回上诉，维持原判。
裁判要点与理由
江苏高院再审认为：
一、汇银典当公司与孙向东签订的《最高额房屋抵押典当合同》约定，典当最高额度550万元，该额度系指借款本金数额。抵押担保的范围为典当的全部本金、利息、综合费用、违约金、损失赔偿金及实现债权的费用。涉案房屋他项权证上载明的债权数额550万元系指债权的本金数额，在房屋他项权证上未载明债权抵押担保范围的情况下，应以双方签订的抵押合同载明的抵押担保范围为准。涉案房屋他项权证仅记载债权本金数额，而未载明债权的抵押担保范围，不构成最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条所规定的“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的情形。
二、《物权法》第二百零三条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。该条规定的最高债权额应指债权本金的额度，泰州中院民事判决认为涉案债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用之和不超过该最高债权额不当。靖江法院（2016）苏1282民初6027号民事判决、泰州中院（2016）苏12民终2978号民事判决以再审申请人汇银典当公司的涉案债权本金数额作为其享有优先受偿权的范围不当，适用法律错误，均应予以撤销。涉案房屋拍卖款的分配方案认定汇银典当公司优先受偿8807759.44元并无不当，姚灿彬请求确认汇银典当公司的优先债权金额为550万元，姚灿彬可得分配款为1230888.97元（包括诉讼费）的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
判决撤销江苏省泰州市中级人民法院（2016）苏12民终2978号民事判决、江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初6027号民事判决。驳回姚灿彬的诉讼请求。
标签：执行异议丨执行复议丨担保范围丨登记债权丨优先受偿权
案例索引：江苏省高级人民法院（2018）苏民再170号“江苏汇银典当有限公司与姚灿彬执行分配方案异议之诉再审民事判决书”（审判长苏峰审判员李晶审判员赵建华），《中国裁判文书网》（20180522）。
法律依据
《民事诉讼法》
第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《物权法》
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第一百七十三条 担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十五条 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。
第二百零三条 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》
第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
《房屋登记办法》
第四十四条 对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间。
《江苏高院民二庭关于当前商事审判若干问题的解答》
6、问：在金融借款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产作为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但是在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记薄上记载的主债权范围仅为本金部分，或者登记机关发放的他项权证记载的主债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同约定不一致，当抵押权人要求就抵押物超出本金部分的价值优先受偿，或者当后顺位的抵押权人要求就超出部分优先受偿，或者债务人的其他债权人要求就超出部分共同受偿时，就会发生权利受偿范围和顺位的冲突，应当如何处理？答：房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记。《物权法》第十六条规定：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。对抵押权人主张就抵押物价值超出登记价值的部分优先受偿的，不应予以支持。
《江苏高院关于执行疑难问题的解答》
14、抵押合同约定担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但抵押权登记簿上或者他项权证上记载的主债权仅为本金部分，其他相关债权人认为抵押权人仅能就本金部分优先受偿，从而提出执行异议，应当如何处理？答：抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。
《江苏高院关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》
执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效的判决、调解书、裁定书确定的优先受偿范围来执行，无需审查抵押债权人在他项权证上或登记簿上记载的优先受偿债权数额。抵押债权人直接向法院申请执行或参与分配的，其优先受偿的债权数额如何确定，倾向于有抵押登记的以抵押登记确定的范围为准，没有抵押登记的以抵押合同约定的范围为准。
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