我曾在《从青岛城市的扩张过程，看哪里的房子值得买？》一文中详细分析了青岛城市发展的过程。
简单来说，就是分为两个阶段，一是“摊大饼”阶段：
从德占青岛到二十一世纪初的一百多年里，从青岛湾到浮山湾，从浮山前到浮山后，从市南到市北到李沧到城阳、黄岛，青岛的城市发展还算是一步一个脚印，慢慢把城市发展空间扩大到市内四区 城阳 黄岛。
之后，青岛就开始了第二个发展阶段，即我所称为的“蛙跳式”：
这些年里，青岛惹上了建新区的瘾，就像一只不知疲累的娃，在天南海北的跳，与城阳、黄岛距离较近、有发展基础的胶南、即墨、胶州市区并不是重点发展的地方，胶南、即墨、胶州与城阳、黄岛的中间地带也不是重要的地带，你永远不知哪个旮旯之地就会成为下一个发展重点。
这些新区都远离青岛市区，与市区距离最近的是隔着胶州湾“只有”20公里的自贸区。其他新区里，位于即墨区的蓝谷，与即墨市区的距离为20公里；位于城阳区的轨交区离城阳区中心20公里，高新区离城阳区中心10公里；位于胶州市的临空区离胶州市区10公里，上合示范区离胶州市区15公里；位于黄岛区的自贸区离黄岛中心15公里；位于原胶南市的军民融合区离胶南中心7公里，董家口经济区离胶南中心35公里。
我以前说过，很多新区完全是靠一股政治的力量撑上去的，当这股力量撤力的时候就是发展滞后、房子贬值的开始，多数鬼城也是这样造成的。
在这样发展多年后，通过观察最近青岛的一些发展规划，我发现青岛似有再次转向的迹象。废话不多说，下面列举四条证据供各位看官甄别。
01 市区再开发
12月14日，青岛市自然资源和规划局官网发布《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》，里面提到了很多新的内容。
在“十四五”形势研判时，该规划提到：以增量改革促进存量调整……存量资源盘活与增量空间优化水平有待提高……新增建设用地总量管控模式滞后。进入新发展阶段，以内涵式集约发展为导向，必须加强盘活存量资源。
这意味着，青岛城区在经过前些年的快速发展后，现在到了停下来对已开发地方好好充实、丰富的时候了。
在“统筹实施低效用地再开发”一条，该规划提到：开展全市城镇低效用地摸底调查，建立全市城镇低效用地数据库和信息系统。建立健全低效用地再开发工作机制。针对胶州湾老城区有机更新示范带低效用地分布相对集中的老四方工业区、北客站及周边区域、楼山区域等重点片区，先行启动盘活利用，促进区域产业转型、能级提升、功能完善、活力激发，形成示范效应，带动盘活全市城镇低效用地利用。该规划提到了“十四五”时期城市更新和低效片区再开发的12个重点片区：历史城区、邮轮港区、市北区老四方工业区、李沧区北客站及周边区域、李沧区世博园及周边区域、楼山区域、城阳区白沙河北岸区域、青岛轨道交通产业示范区及周边区域、青岛西海岸新区王台老工业区、青岛前湾保税港区及周边区域、崂山区株洲路两侧区域以及崂山区张村河两岸区域。
这12个片区中，有8个位于市内四区，另外4个也在青岛主城区的边缘地带。
以上信息说明一个现实问题，青岛以前疯狂建新区的时候，市区和近郊还有很多地方没有充分发展起来。
这个规划已经认识到这个问题，所以青岛未来的发展重心要回归主城区，发展模式也由“蛙跳式”向“摊大饼式”转变。
这一发展模式的转变，最受益的无疑是青岛市区发展滞后的地方和近郊区。
除了《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》，还有其他三点可以证明这个转向现象。
02 高新区的回归
高新区在青岛是一个特殊的存在。
作为青岛唯一的国家级高新区，青岛高新区成立于1992年。虽然其区域包括青岛高科技工业园、青岛新技术产业开发试验区、青岛科技街、市南软件园，但主要区域还是大家所熟知的胶州湾北岸那块地方。
2007年 11月，青岛成立了新的青岛高新区工委、管委，作为市里的派出机构，行使副市级经济管理权限。
2012年5月31日，青岛建立红岛经济区管理体制，成立红岛经济区工委、管委，与高新区工委、管委一套机构、两套牌子，管辖高新区、红岛街道和河套街道。很明显，这变相地把青岛高新区的面积扩大了。
青岛高新区在成立的这30年里，除了矗立了几个大项目、开发了一大片的房子、引进了一些企业外，实际的发展水平并不如城阳、西海岸新区甚至是胶州、即墨。尤其是红岛、河套，旧村拆迁一直进度缓慢，现在还是大片的农村样貌。
痛定思痛，青岛也在找原因。
去年10月份，在青岛的“两剥离”政策中，红岛、河套街道重新划归城阳区管理，高新区的领导也由城阳区的领导兼任。可以说，这是高新区的至暗时刻。
不过最近，高新区又出现了新的迹象。
12月13日，城阳发布《城阳区委托青岛高新技术产业开发区管委行使的区级行政权力事项清单》，其中明确，城阳区将306项区级行政权力事项委托给青岛高新区管委行使。
在更早的时候，青岛市副市长耿涛兼任高新区领导。
这些信息向我们传达一种信号，高新区重新回归了青岛的发展重点。
我认为高新区的重新回归，恰恰是青岛发展重心回归主城区、发展模式由“蛙跳式”向“摊大饼式”转变的一种体现。
高新区位居青岛的地理中心、胶州湾湾心，又是临近城阳区和青岛主市区的近郊区，发展好了高新区才能近距离的去带动周围其他地方发展。
而且，继“三湾三城”后，这也是向“环胶州湾”发展回归的一种体现。
03 城阳荣升主城区
在青岛发布的《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，有两点值得注意，一是下面这张规划图：
上图中最粗的箭头是青岛市区-城阳-胶州，这是十四五期间青岛城市发展的主方向。
二是城阳荣升为主城区，黄岛、即墨、胶州则为三大主城片区。
《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提到：有序推进城阳建成区、青岛高新区和流亭机场片区规划建设，完善交通、市政、文化、科教、医疗等基础设施和公共服务设施，承接老城区部分功能疏解，集聚高端资源要素，吸纳年轻人创新创业，打造主城区新的崛起板块。
上面这一段也可以看出，未来城阳发展的重点在城阳街道、高新区、流亭，也就是城阳的中西部，这也和上述规划图中最粗的箭头在城阳略一停留即拐向高新区、胶州相符。
这似乎也和上述高新区的再次回归遥相呼应。
04 地铁建设
青岛已经运营的地铁线路是1号线北段、2号线、3号线、8号线北段、11号线、13号线，在建的是1号线南段、2号线西延线、4号线、6号线、8号线南段。
这些地铁中，经过城阳的有1号线（后期会改为7号线）、8号线，经过西海岸新区的有1号线、6号线、13号线，经过胶州的有8号线，经过即墨的有11号线，城阳在其中并不是拔尖的。
今年9月6日，青岛市城市轨道交通近期建设规划（2021-2026年）获批，涉及2号线二期、5号线、6号线二期、7号线二期、8号线支线、9号线一期和15号线一期等7个项目。
三期地铁规划建成后，西海岸新区仍是只有1号线、6号线、13号线三条线路，城阳区则拥有7号线、8号线、9号线、15号线四条地铁线，即墨拥有7号线、11号线两条地铁，胶州拥有8号线一条地铁。在青岛三期地铁规划中，城阳无疑是最大赢家。
三期建成后，青岛市区将拥有1、2、3、4、5、7、8、11、15共9条地铁，那时才是真正的成网运营。
而且，三期地铁建成后，青岛地铁将从市区向四个方向呈发射状分布，这四个方向就是：蓝谷、城阳-即墨、高新区-胶州、黄岛-胶南。很奇怪的是，这四个方向的地铁之间并没有互通，都需要从青岛市区转乘。可以说，三期地铁建成后，青岛市区的中心性将更加加强。
说到这里，无论是青岛地铁三期规划还是青岛的十四五规划，抑或是《青岛市自然资源和规划“十四五”行业规划》、高新区的回归，隐隐都有一种相互吻合之意。
所以我们有理由相信，青岛未来的城市发展确实是转向了，发展重心回归主城区和近郊区，发展模式由“蛙跳式”向“摊大饼式”转变，“三湾三城”向“环胶州湾”大青岛回归，由“变大”向“变壮”、“变强”“变实”转向。
本文来自青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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