记者｜吴波房地产行业的调整，令房产中介行业也面临着挑战作为头部中介公司贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423），也无可避免受到影响，我来为大家科普一下关于贝壳房产月度分析?以下内容希望对你有帮助!
贝壳房产月度分析
记者｜吴波
房地产行业的调整，令房产中介行业也面临着挑战。作为头部中介公司贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423），也无可避免受到影响。
过去的半年里，贝壳董事长兼CEO彭永东带领几十名管理层下沉到一线，体验经纪人，装修业务客户经理、租赁收房、管家等不同岗位的工作，成为这家公司对冲风险最鲜活的写照 。上半年的业绩也展现了贝壳在行业低谷期的韧性。
8月23日，贝壳发布2022年上半年财务业绩。财报显示，贝壳上半年的总交易额（GTV）为12255亿元（人民币，下同），较2021年同期的22904亿元下降46.5%；净收入为263亿元，较2021年同期449亿元下降41.3%；经调整净亏损为5.92亿元，而2021年同期经调整净利润为31.4亿元。
虽然贝壳营收和利润面临下滑，但其业绩仍高于行业平均水平。这背后是贝壳商业策略的调整，着眼于当下，贝壳采取了一系列措施规避当下风险。对于未来，贝壳则调整商业布局，来对冲新房和存量业务的周期波动。
新房计提坏账准备金22亿
“贝壳没有躺平”，贝壳执行董事、CFO徐涛在2022年中期业绩会上说，面对行业的挑战，贝壳采取了一系列降本增效举措，平台的经营能力和经营效益明显提高，有效收窄了行业调整给公司业绩表现带来的波幅影响。
围绕居住平台，贝壳确立了“一体两翼”发展战略，“一体”即房产交易业务，两翼则为家装家居服务和房屋租赁服务。
目前，房产交易业务仍然依然占据贝壳营收的大头。根据财报，截至今年上半年，贝壳二手房业务的总交易额为7676亿元，较2021年同期的13254亿元下降42.1%；新房业务的总交易额为4154亿元，较2021年同期的8417亿元下降50.6%。
尽管贝壳房产交易业务整体面临下滑，但依然优于市场水平。根据贝壳研究院数据，第二季度全国二手市场GTV同比下降约45%，而贝壳存量房交易GTV为3935亿元，同比下降40%，二手房交易GTV同比下降约41%。
国家统计局数据显示，今年第二季度全国新建商品住宅销售总交易额同比下降36%，相较第一季度跌幅进一步扩大，是1999年以来第二大单季度同比跌幅，克而瑞百强房企二季度销售额同比下降53.4%，市场仍在“供需两弱”的低谷徘徊。
但二季度，贝壳新房完成GTV达到2227亿元，同比下降55%，环比增长15.6%。新房业务贡献利润率在第二季度也达到了24%，为近两年以来的高位。
能够抢抓楼市筑底复苏的机会，得益于贝壳一系列具有针对性的措施。基础设施层面，贝壳优化了线上商机的分配机制，避免经纪人为获取商机作弊。贝壳同时迭代了商机匹配模型，让作业更聚焦，匹配更精准。
运营方面，贝壳继续强化以房源为核心的二手业务精细化管理，提升房源维护质量。今年以来，链家（贝壳旗下房产经纪直营品牌）通过治理亏损门店、提升人效、投入社区防疫等举措，在疫情好转后业务实现复苏。
贝壳在平台基础设施和产品应用上也持续坚定，使门店和经纪人网络规模更趋稳定。
在2022年中期业绩会上，彭永东用数据佐证了这些措施带来的效果，“二季度末贝壳连接活跃门店数超过41000家，环比下降4%；平台连接活跃经纪人超过38万人，环比跌幅收窄至0.4%。贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳，6月北京、上海活跃经纪人流失率降至仅1%-3%。其他城市活跃经纪人6月月度流失率也降至5.6%。”
新房市场方面，贝壳在房源端、渠道端和运营方面发力。房源端，贝壳开展与优质开发商的总对总合作，提升国有房企销售占比，增加业务抗风险能力。
据彭永东透露，第二季度贝壳国有房企销售占比提升至37%，环比提升7个百分点。
在运营端，贝壳持续推进“快佣”等销售策略。快佣项目让开发商可以有机会提前支付佣金，一方面帮助开发商提升新房去化效率，另一方面平台的应收账款和经纪人回款安全也得以保障，形成良性正循环。
快佣项目去化效率持续高于非快佣项目，也吸引开发商接受和主动选择快佣支付方式。上半年，快佣收入占新房收入比累计达到22%。
徐涛称，贝壳新房业务现金生成能力突出，累计回款84.5亿元，现金收入比达到1.27。同时为抵御风险，贝壳已对新房应收记起了较为充足的坏账准备。
“截至22年二季度末，公司累计坏账准备余额22.1亿，已经覆盖公司应收原值的31%，具体包括一些较高风险的开发商，历史无抵押应收余额，按顶格83%的比例计提了坏账准备，累计金额13.2亿元。对次高风险开发商和项目的应收余额，按照49%的比例计提坏账准备，累计计提金额1.6亿元，同时对风险较低的其他开发商，按10~20%的比例计提坏账。” 徐涛说。
贝壳认为，公司后续产生大额新增计提的风险已经很小。
家装家居规模期待过百亿
主营业务业绩虽面临下滑，但贝壳家装家居业绩则实现增长。这源于，贝壳首次将圣都家装的业绩合并入账。
财报显示，二季度，贝壳家装家居业务实现pro forma收入13.7亿元，同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。上半年，贝壳家装家居的净收入为11亿元，2021年同期则为8000万元。
去年7月，贝壳宣布收购圣都家装。经过一年时间，贝壳和圣都进行了团队组织结构、业务、系统等融合，产生明显的协同效应。比如，圣都加入后带来的供应链帮助被窝（贝壳旗下整装品牌）客单价同比提升33%。
在2022年中期业绩会上，针对家装家居业务，贝壳管理提出三个期待。
第一，家装行业没有巨无霸，目前没有规模超过40亿元的公司。贝壳管理层希望贝壳家装家居规模过百亿。
第二，贝壳一赛道（二手和新房交易服务业务）对家装家居业务的流量贡献合同额占比在6月已经超过了25%。贝壳管理层希望贝壳一赛道导流的占比能超过40%。
第三，硬装叠加新零售整装渗透率可以放大。
作为被寄予厚望的“两翼”之一，贝壳租房业务也在持续扩大。截至二季度末，签约口径在管房源量超过4.2万套，较一季度末增加接近2.2万套。其中，贝壳分布式租赁管理业务——“省心租”在管房源规模突破3.1万套。
展望下半年，徐涛认为，随着宽松政策的持续加码，市场信心将平稳恢复，强二线城市的二手市场会迅速恢复至同比增长。随着市场的复苏，预计下半年贝壳房产交易服务业务的运营费用将每季度节省约3亿元至4亿元，运营费用的绝对值将下降到2019年下半年的水平，盈利能力将逐步恢复。
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