经济观察报 谢敏敏/文 上海重拳清理“类住宅”已有4个月。近日，一则土地出让新规从源头上杜绝了“类住宅”产品。
4月21日，上海市政府官网发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（下称简称“规定”），要求办公用地的出让合同中应明确，办公用地不得建设公寓式办公；商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店。此外，办公、商业可售部分以层为单元进行销售。
由此，“类住宅”这种“擦边球”产品，将退出上海的历史舞台。
一个巨大的难题横亘在开发商和政府面前——已售和在售的“类住宅”项目何去何从？
网上房地产数据显示，截至目前，上海市被暂停网签的商业办公项目多达148个，涉及富力地产、新鸿基、旭辉集团、宝龙地产、绿地集团、金融街等多家房企。同策房产最新统计数据显示，目前上海市已经获得预售许可证、但并未出售的“类住宅”存量面积约为95万平方米左右。
一切，都有待政策的最终落地。
宝龙等多房企受冲击
类住宅的出现由来已久。开发商拿商办类用地建酒店式公寓，本是行业惯常玩法，可以迅速销售来回笼资金，从而支撑商业部分的运营。
政策骤变，首当其冲的就是在一线城市大量发展商办的企业。
同策咨询研究部的《2016上海房企商办销售金额占比TOP10》榜单显示，2016年上海房企商办类物业销售占总销售额比例排名前十的分别是：上海昊川置业、宝龙地产、恒基兆业、富力地产、龙湖地产、新鸿基、金融街、合景泰富、中骏置业和卓越置业。这些房企的商办项目基本上都贡献了去年各自整体销售的6成以上，前三名占比甚至高达9成。
经济观察报梳理发现，这些企业旗下的部分项目因整顿处在被暂停销售之列。例如上海昊川置业有限公司旗下的上海香溢花城项目酒店式公寓已暂停销售。旭辉和恒基兆业合作的恒基旭辉中心，虽然宣称在售的都是纯写字楼，但由于所售写字楼户型较小，同样因核查被暂停了销售。
宝龙地产目前受到的影响较大。网上房地产显示，宝龙旗下青浦宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场、闵行区吴泾宝龙广场、嘉定宝龙商业中心以及奉贤宝龙城市广场等五个项目全部暂停销售，涉及房源高达近2000套，几乎占据宝龙目前在上海项目的一半体量。
奉贤宝龙城市广场的一名销售人员对经济观察报表示：“不卖了。上海所有的相关项目都暂停销售，政府在排查。”
宝龙早年大量布局三四线城市，但销售表现并不理想，此后经历战略调整回归一线，宝龙地产总裁许华芳曾表示，上海是宝龙的唯一，是整个核心唯一的唯一，未来上海在公司的占比只会越来越重。去年宝龙新增的15个项目中，绝大多数集中在以上海为主的长三角区域。
其2016年年报显示，宝龙去年在上海拿了4块土地，其中3幅为纯商业性质，一幅为商业、住宅性质。按照规定，这些新拿地块将不被允许建设商住产品，且必须以层为单位进行销售，这将极大程度考验宝龙等开发商的资金把控和商业运营能力。
外界的疑问是，这些被暂停销售的项目下一步如何安排？上海多个项目被暂停销售，会不会影响宝龙的整体销售业绩？
对此，宝龙地产回复经济观察报称，受“类住宅”影响而暂停网签是指开发商暂停出售，协助政府相关部门对类住宅的清理核查。今年以来，被暂停网签配合“类住宅”清理核查的项目都是商办类型，而宝龙是以做商办为主营业务的，所以，被波及到肯定有。虽然被暂停网签的总面积较多，但其主要原因是预售证包含了商业、办公以及可能定义为‘类住宅’的产品，而一旦要暂停网签就要把同一个预售证里的所有形态产品都同步暂停，“但这不代表所有被停售面积全部都是类住宅，因此被停售的这些面积里，只有不到10%的体量有可能被划为‘类住宅’，是有可能而已，目前也还未定性。”
“这轮协助清理核查而暂停网签，时间是有些长了，但对宝龙这种擅长做商办的企业而言并无大碍，这轮政策下，宝龙会积极配合政府的清理核查工作，且深耕上海的信心不变，我们仍看好上海的发展，会以上海为重点战略区域布局发展。”
宝龙方面还强调，因为近年来宅地的成本越来越大，地王频出，所以一些住宅开发商改拿商办地，结果是，拿了商办地却没经验和资源做起来，于是大部分此类开发商就会做成“类住宅”。
与宝龙一样，龙湖目前在上海的大部分项目以商办为主，涉及商业、酒店式公寓、办公等。网上房地产显示，龙湖旗下的宝山龙湖天街商业中心目前暂停销售。龙湖今年要推出的马桥和颛桥项目均是商住性质，龙湖方面回应称，这些项目尚且在规划中，会按照政策规定建设。
在上海拥有大量商办物业的绿地同样引发了外界的关注。据统计，绿地旗下的绿地融信商业中心、绿地世纪城海珀名邸、绿地云悦坊、绿地金山名邸、绿地北郊商业广场等多个项目也都暂停了销售。
绿地集团董事长张玉良此前表示，上海之所以要停掉一部分酒店式公寓，其实就是因为散售：“因为在同一个地方，你的住宅价格和商办价格差了80%，这其实是政府错配了资源，明明这个地方是要配住宅的，但是你偏要配办公，这是没有理由的、人为造成的，开发企业没办法，拿的是办公用地，但市场需要的是居住产品，那就改为居住。现在政府的意思是，改成居住后，如果你统一经营是可以的，但要是出售，就会阻止你了。”
绿地一位要求匿名的内部人士对经济观察报称，绿地真正涉及到“类住宅”的商办项目仅仅是个别项目，绝大部分是办公楼和商场，对公司业绩的影响可以忽略不计：“暂停的项目会配合清查。我们的策略就是顺应市场和政策导向，既然商住产品不能做了，可能今后这样的地块就会回避，另外顺应市场调整自己的产品定位、拿地策略和销售策略。”
房企的对策
虽然多家房企在接受采访时均称，旗下受到影响的项目占据整体比例较小，公司会配合政府做好核查清理工作，但是，多个项目暂停销售并不是小事，据了解，多家房企都在紧急磋商解决办法。
某港资房企在上海浦东的酒店式公寓项目已经卖到尾期，同样被暂停网签，该公司正考虑将剩余房源尝试社区商业。
转型做长租公寓也是一个出路，绿地正有所行动。张玉良此前在接受经济观察报采访时表示，绿地在2017年会上一大批长租公寓，正是结合旗下的商办地产来做，主要集中于大城市的核心地段和交通便捷的地方，例如产业新城、高铁站附近。
今年年初，绿地铺下了约20个长租公寓，由自己的酒店公司统一运营。张玉良认为，做长租公寓同样可以有好的收益：“因为商办土地的成本比较低，比如在上海，基本上8%-9%的收益率是能够实现的。我们有两类，一类是新建的，拿到地就直接开始做，一类是把原来的办公改造成酒店式公寓，然后持有经营。”
也有一些企业正变相突破政策的限制，积极促进旗下商住项目的销售。某排名前十房企位于上海宝山的大型商办综合体项目，此前在售37—70平方米写字楼产品，但按照该项目售楼员的说法，其实就是“类住宅”产品：“本身就是打算做酒店式公寓，厨房卫生间都做好了。”该售楼员称，37平方米户型已经售完，在售的有50、54和70平方米商业。
虽然网上房地产显示该项目的状态是“暂停销售”，但售楼员称仍然可以草签合同，只是不能网签，不能到交易中心备案。“网上不给卖了，政策还没出来，但是你跟我们签合同一样的，是具有法律效益的，另外你认购的时候我们会和你签一份协议，无论是自己的原因还是政策的原因，你不想要了，可以无条件退款。”该售楼员还称，如果将来政策全面禁止酒店式公寓，购房者也可以选择退款。
逐步整治
上海对“类住宅”的清理，是循序渐进的。
2016年12月下旬，上海开始暂停对公寓式办公楼项目的规土管理各事项的审批。随后，上海市规划和国土资源管理局牵头召开了研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况摸底、排查。
重磅动作发生在2017年1月，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，网上房地产显示，上海各区的多达148个商业办公项目被强制暂停网签。其中，嘉定区是重灾区，有多达28个商办项目被暂停销售。
经济观察报了解到，上海此次的停售主要针对150平方米以下户型的商住项目，与此同时，诸多纯商办项目由于存在大量的小面积写字楼产品等，也一并被停止网签。
官方的定性随之而来——认为“类住宅”等产品扰乱了房地产市场的秩序。上海市住建委在1月7日表示，经有关部门调查发现，上海市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。
在暂停网签后，上海市在闵行区和嘉定区展开试点整顿现有商住项目，要求试点项目“拆墙、拆煤气，拆上下水”以恢复其商办功能。
随后，4月21日，上海市宣布自4月10日起实施土地出让新规，今后办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店。此外，办公、商业可售部分以层为单元进行销售，宣告类住宅从源头上的“终结”。
整顿的效果立竿见影。同策咨询研究部数据显示，2017年2月，从酒店式公寓的市场供求来看，市场表现低迷，连续两个月0供应，3月成交2.8万平方米，环比、同比分别下滑20%、56%，创2015年3月以来的最低值，成交均价也环比下滑24个百分点至23293元/平方米，同比则上扬11%。很显然，类住宅的成交量价在政策面影响下已经陷入僵局。
但截至目前，上海市依然未出台针对现有“类住宅”项目的政策。一位被核查商办项目的销售人员表示，各方面消息透露，预计统一的政策在5月份会出台。
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