1
这段时间，郑州新政一锤接着一锤。
其中最重磅的，应该是这条：
郑州印发《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，出台棚户区改造房票安置细则。
通俗点说，房子被拆迁后不再按面积赔偿安置房，而是折算成等价的钱，给你房票，拿着房票就能到郑州八大区买房。
这对于当前的楼市来说，是个大变化！
究竟如何折算房票？
6月17日，二七区张贴公示，关于娄河村拆迁安置采用货币化房票安置方式。
经具备相应资质的第三方评估机构对娄河村安置房评估，评估价为6020元/㎡。
也有小道消息说，三环内8000元/㎡左右，四环内7000—7500元/㎡左右，四环外6500—7000元/㎡左右。
最重要的是，房票安置还有奖励政策。
比如用房票买房，可以拿到额外8%的奖励。
举个例子，如果选择现金补偿是200万，选择房票就是216万，可兑现周期是1年，1年到期，自动回归到现金补偿。
且给予3个月过渡费，不限购，还有税收优惠和子女入学便利。
再结合前几天明确的：
对接国开行3000亿元棚改资金，确保6月底前集中签约6万套安置房。
按照0.5比值房票，对应的可购买商品房大约3万套。
3万套是什么概念？
这是郑州近几年商品住宅销量走势。
可以看到，3万套占比可不小！
如果这个政策执行得当，会直接影响未来几年的郑州市场！
2
这里面，影响最大的是那些可能拿到房票的城中村。
那，郑州还没有拆迁的城中村都在哪里？
直接说答案，涉及郑州主城八大区，主要集中在：
金水区：金水北三全路国基路、杨金片区、金水老城小部分；二七区：二七运河新区、西南四环外；中原区：常西湖新区、中原新区；惠济区：江山路沿线、大河路沿线、北四环外；管城区：南四环沿线、南四环外；高新区：西四环外高新新城（包含双湖科技城）。
未来几年，有地缘情节的村民拿到房票，会在原来所属的板块或同区域内更好的板块买房。
那么，对房票涌入的板块就是利好。
具体会影响到哪些板块和哪些项目呢？
金水区内，对金水北、杨金片区、金水老城的优质项目是直接利好。
比如：
金水北的保利大都汇、美盛教育港湾、瀚宇天悦城、碧桂园云境等。
杨金片区的万科未来时光、正弘璟云筑等。
金水老城的万科古翠隐秀等。
中原区内，对常西湖新区、中原新区的楼盘销售是利好。
同时也间接利好中原老城的优质项目，比如万科山河道二期、华润琨御府新地块等。
惠济区内，有助于江山路沿线、大河路沿线、北四环外的项目去化。
也利好同区域更靠近主城的万科翠湾中城、招商时代锦宸等。
同时，惠济的房票也有可能进入金水区和郑东新区的优质项目。
管城区内，对南四环沿线、南四环外的楼盘销售是利好。
也间接利好管南三四环间、管南老城的优质项目，比如电建洺悦融园、新城时光印象等。
同时，管城的房票也有可能进入经开区和郑东新区的优质项目。
高新区内，对西四环外的高新新城（包含双湖科技城）的楼盘销售是利好。
同时也间接利好高新老城还不错的项目，比如保利文化广场、朗悦公园府、谦祥云栖等。
二七老城的好项目不多，不过对二七运河新区、西南四环外所在的项目去化是利好。
参考之前许昌和信阳类似的政策，房票安置会考虑到村民居住的急迫性和安全性。
所以，具体可以用房票的项目很可能是一些现房、准现房，或是国央企以及资金实力较强的开发商项目。
还有一点很关键，购房款要求不低于房票票面金额的90%。
200万的房票要买的房（包含储藏室、车库等），总价必须在180万以上。
如果是大额房票，更利好价格偏高的改善盘。
3
更近一步来看，这些未拆迁的城中村都在各区四环沿线的外围板块，也是库存量最大的地方。
目前整个郑州的住宅库存到底有多少？
这是郑州近几年的商品住宅库存量和去化周期。
一般来说，去化周期超过12个月就是明显供过于求的市场了。
可见，目前郑州库存量还是比较大的，是供过于求的市场。
具体来看，郑州主城有5个区域库存超过18个月，分别是金水区、中原区、管城区、高新区、二七区。
郑州近郊区域去化周期全部超过20个月。
其中，港区最高，去化周期36.1个月。
其次是中牟26.3个月，荥阳24.2个月，新郑21.6个月。
而库存相对较少的是郑东新区、惠济区和经开区。
郑东新区去化周期14.9个月，惠济区12.8个月，经开区3.2个月。
房票安置，最终目标还是去库存。
这次，高库存区域正好可以通过房票安置原地释放一波购房需求。
除了库存压力太大，地方的财政压力也巨大。
目前全国重点城市中，有超过12个城市土地财政依赖度超过100%，郑州就是其中一个。
卖地收入在持续下滑，土地依赖度高的城市，怎能不着急？
4
2015年启动的那一波去库存，货币化拆迁威力巨大，对郑州房价的带动也很显著。
基本上2015、2016、2017年郑州每年的棚改量都超过了10万套。
同时，郑州房价也从2015年的均价9千多涨到了2018年的14000多。
如今，郑州又重启去库存，房票安置接力。
那，郑州还会出现新的大涨周期吗？
几乎不可能。
楼市真的跟以前大不相同了。
人口红利终结、城镇化人口增量减速，将是未来的一个趋势。
况且，居民杠杆率在2020年底升到历史最高值64%之后，进入到了一个相对平衡值。
可以对比的数据是，2015年的居民杠杆率只有40%。
拥有太多套房子，如果不能顺利交易出租的话，将是未来沉重的负担，而不再是收益。
有这样一个数据，郑州八大区现在大约还有80个没有摘地的城改项目，体量不小。
如果棚改速度加快，房票安置模式可行，确实能加快楼市去库存，带热部分市场。
也许，很多现在半死不活的开发商就真的得救了！
,
