本期“说案说法”，西安市人民检察院高新区检察室，特别邀请了陕西金镝律师事务所庞旭涛律师，针对“租客承租房屋时，如何避免踩雷‘高收低租’模式？”的法律问题进行讲解。
大家好，我是陕西金镝律师事务所实习律师庞旭涛，目前主要从事公司法律事务，传统民商事业务。
您好，庞律师，近两年来，不少地方发生一些中介公司以高价租金从房东手里拿到房源，然后以低价出租给承租人；但要求承租人年付或半年付租金，随后房屋中介因资金链的断裂而跑路，房东无法收到租金，租客支付租金却无法正常承租的事情。那么作为租客，应该如何避免这种事情的发生呢？可否结合具体案例来谈一谈？
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案 情 回 放
2019年6月15日，房屋业主王某与租赁代理方长江公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定将房屋委托公司出租；租金每月2200元，租金季付。随后长江公司支付王某一个月租金及押金。2019年6月21日，该公司将上述房屋出租给杨某并与之签订《房屋租赁合同》，合同约定租金1700元，支付方式为年付。杨某通过支付宝账户向公司支付一年租金20400元和一个月押金1700元，合计22100元。
2019年8月7日，该公司因经营不善停止营业并发布公告。对房东、房客同时要求解除与该公司签订的房屋租赁合同的，公司无条件同意。
王某于2019年8月7日通知杨某腾退房屋，但被拒绝腾退。故王某诉至法院，要求杨某赔偿其从2019年8月7日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照月租金2200元计算）。
判决结果：
被告杨某支付王某2019年8月7日至12月9日期间的房屋占有使用费6970元。
判决理由：
法院认为从长江公司与房东王某签订《房屋出租委托代理合同》的内容约定来看，王某的主要义务是按照约定将房屋交付长江公司，长江公司最主要的义务是按固定期限向王某支付固定数额的租金；而长江公司与杨某签订的《房屋租赁合同》中，长江公司最主要的义务是按照约定将涉案房屋交付杨某使用，杨某的主要义务是按约定期限和租金向长江公司支付；上述两份合同约定的租金标准不一，且分别独立履行。《房屋出租委托代理合同》约定的内容实则属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征；而长江公司将房屋出租给杨某的行为应为转租行为。杨某作为次承租人，合同解除后，原告诉请要求被告支付合理房屋占有使用费，理由正当，于法有据，本院予以支持。
NO.2
法 理 分 析
问：
本案中，如何认定房东与中介签订的是委托合同还是租赁合同？
合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立的权利义务内容确定合同的性质。根据《合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等；而根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；以及《合同法》第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款的规定。
结合本案来看，虽然长江公司与王某签订的是《房屋出租委托代理合同》，但该合同约定的内容实则属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征。因此，长江公司与王某之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕涉案房屋建立的租赁法律关系。
问：
法院这样判定的法律依据是什么？
中介公司将房屋出租给杨某的行为属于转租行为，因此杨某与长江公司之间实际建立的亦是房屋租赁合同。王某与长江公司以及长江公司与杨某之间签订的租赁合同，均系缔约各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。
长江公司未按约定向王某支付租金已构成根本违约，长江公司随后发布公告同意房东、房客解除合同的要求，王某与长江公司签订的房屋租赁合同已于2019年8月7日解除。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据合同相对性原则，原告与长江公司之间的租赁合同约定的租赁标准对被告并无约束力，法院酌情确定占有使用费按照长江公司与被告之间签订的月租金1700元/月的标准计算。
NO.3
律 师 建 议
问：作为承租人一方在租赁房屋时，如何避免出现类似情况呢？
1、我们在承租房屋时，尽量避免通过中介。如果能与房屋所有人建立联系，应直接与房屋所有人协商房屋租赁事宜。
2、市面上有不少中介机构，在租房时一定要选择正规的中介。如果不知道是否正规，可以在网上查询，正规的中介机构都是有备案的，而且成立的时间也比较久。当然，正规机构的收费可能会比小机构收费高一些，但起码能够保证承租方的权益。
3、一般正规的中介，承租时会明确告知他们收取的费用，大部分是一个月租金，由房东、租客各承担一半。签订租房合同时应房东、租客、中介三方在场。如果中介并未联系房东来签合同，就需提高警惕。
4、承租方向出租方支付租金时，应在合同中约定向房东个人账户支付款项，切勿向业务人员及其他个人账户支付款项。转账支付应保留转账凭证，现金支付应要求出租方出具收据，且尽量选择短周期支付房租，尽量避免一次性预付较大额度的房租或押金。
（本期案例中单位及人物名称均为虚构）
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