王健林先生：
在中国的商业世界里，如果说外星人马云是“天上的王”，您就是“地上的王”。你们这两个“王”经常有些无伤大雅的口水战，你俩的首富之争则是媒体经常拿来娱乐的话题，顺带着还普及了“以市值论财富”的财经知识。你们也是好朋友，所以当一个叫作“顶尖企业家思维”的微信公众号冒用您的名义，发布题为“王健林：淘宝不死，中国不富，活了电商，死了实体，日本孙正义坐收渔翁之利”的文章后，万达集团不仅向国家网信办举报侵权行为，而且向法院正式提起诉讼，索赔1000万元。有朋友说这是一个威慑性数字。是的，对一个小小的自媒体来说确实如此，但按照“2015胡润百富榜”，1000万元只相当于您和马云身家近十万分之三，就是再加个零也不抵您的名誉于万一，如果名誉可以等于财富的话。
万达不愧是一面旗帜
在和您讨论问题之前，我先向您表示两重敬意。
第一重是因为您的成就和企业家精神。从1989年主掌万达起，您夙兴夜寐，将万达发展成“世界最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主”，“中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商、世界最大的体育公司”，“中国最大的网络金融企业”。万达喜用“最大”，我未核实。但相信从规模上讲，相去不远，因为在很多领域，“中国第一就是世界第一”，比如钢铁、水泥、煤炭、氧化铝和很多制造业。虽然如此，但如您曾接受媒体采访时所说，您能成为亚洲首富，“首先是自己的勤奋和战略，内因是起主要因素的。如果不说自己是主要因素，那就是胡说八道！中国十三亿人怎么你就冒出来了呢？”对您62岁了还像个小伙子一样“每天准时6点起床，7点10分到公司，基本上雷打不动，前后时间差不超过5分钟”这样的拼搏精神，我表示敬佩。
万达的成就还表现为管理上的不懈努力和突破。我看了2012年9月您在哈佛大学教授俱乐部的演讲视频，您提到万达发展这么快，主要原因是商业模式领先、信息化水平高、执行力强、赏罚分明。万达最著名的管理模式叫作模块化管理，把一个商业地产项目的开发按时间分成300多个节点，每一步每一个相关业务部门做什么，都有严格规定。这些节点分为三级：总裁、副总裁关注一级节点；系统关注二级节点；项目公司关注三级节点。每年11月把第二年每个单位、每个人、每天的计划事项都录到系统中，这个信息系统会自动考核，如果到时间没有完成进度会亮黄灯警示；如果规定时间内没有把功课补上，就会亮红灯。一旦亮红灯，相关责任人就要被扣分，分数会与收入挂钩。2015年你们又开始推动BIM工程管理，把建筑信息模型移植到工程管理中，试图实现工程项目全周期的智能化管理。我去过哈佛大学商学院，知道某些中国企业所谓的哈佛演讲和哈佛案例有些猫腻，但万达的管理经验得到哈佛关注是真的，否则您2015年10月在哈佛大学公开课就不会开讲，而哈佛校长德鲁·福斯特也不会邀请您担任哈佛国际顾问委员会副主席。
万达员工高压力、高绩效，待遇很不错。根据万达商业地产2015年的半年报，万达商业有61989名全职员工，上半年薪酬总开支为46.45亿元，计算下来人均月入差不多1.25万元（假设兼职员工可以忽略不计）。你们提前“全面小康”了。
我对您的第二重敬意，是您不断否定自我、勇于促进企业转型与创新的精神。最典型的案例就是万达集团2015年工作报告提出，2016年万达集团收入2543亿元，同比2015年将下调12%，万达商业2016年计划收入约1300亿元，其中房地产合同收入约1000亿元，相比2014年万达合同销售金额1601.5亿元和2015年的1640.8亿元，降幅约为40%。显然，您希望万达“成为世界首家大型房地产企业成功转型为服务业企业的样板，希望到2016年年底万达不再被人们视为房地产企业，而成为综合性服务集团”。
虽然我们没有交流过，但当我看了关于万达的诸多资料后，我承认，万达不愧是中国房地产业的一面旗帜。
我如何理解财富和GDP
我为什么要写这篇文章呢...
柳蕾在硅谷有个别墅，90年代买的。园子里的小路是混凝土的，她不太满意，找了个机会请墨西哥裔的工人铲掉，花了一两千美元。这时问题出来了：不知道把建筑垃圾倒到哪里去。工人出去打探了半天，附近竟然没有允许倾倒建筑垃圾的地方。最后问了一个地方，但是需要两三千美元才肯接受和进行处理。柳蕾说：“真是想不到啊！早知道这样就不拆了。”
那天我和柳蕾聊了很久。她是当年我们班的班长，非常优秀的上海姑娘。她说：“不让你随便倾倒，是要你建的时候就建好，少给环境添麻烦。这是这里的建筑哲学。我们这代人，越来越多的华人都在回中国，中国的机会实在多。但我这样的，可能回不去了，觉得中国太吵太闹了。这里虽然变化不大，但给自然留出的空间足够多，心里安逸。你看那些建筑，没有哪个是夸张的，好像都安安静静掩藏在自然之中。”
2003年12月，我在《南风窗》发表的《GDP先生的讲述》中，以第一人称的方式，有过这样的描述：
一位德国学者和两位美国学者在合著的《四倍跃进》一书中，有过这样的描写：
“乡间小路上，两辆汽车静静驶过，一切平安无事。它们对GDP的贡献几乎为零。但是，其中一个司机由于疏忽，突然将车开向路的另一侧，连同到达的第三辆汽车，造成了一起恶性交通事故。‘好极了！’GDP说。因为，随之而来的是救护车、医生、护士，意外事故服务中心、汽车修理或买新车、法律诉讼、亲属探视伤者、损失赔偿、保险代理、新闻报道、整理行道树等等，所有这些都被看作正式的职业行为，都是有偿服务。即使任何参与方都没有因此而提高生活水平，甚至有些还蒙受了巨大损失，但我们的‘财富’——所谓的GDP依然在增加。”他们最后指出：“平心而论，GDP并没有定义成度量财富或福利的指标，而只是用来衡量那些易于度量的经济活动的营业额。”
……
没有质量的生产活动，不可能带来社会财富的累积。固定资本的质量不好，没到使用期限就不得不报废，那么固定资本形成的总额再多也不能提高国民财富。当你要拆毁“豆腐渣工程”重建时，请记住这样的教训：它不仅要从国民财富统计中剔除，而且为了重建你又消耗了一次自然资源。从国民财富的角度看，国民财富不仅没有增加，反而减少了，正像被砍伐的森林，“算做了当年的GDP，但对于国民财富却是负积累”。
再听听中国国家统计局国民经济核算司司长许宪春的感慨吧：
“在注重财富的积累方面，西方国家很值得我们借鉴。它们的GDP增长率不高，但是财富积累很快。我到欧洲去，看到那里的百年老屋保存完好，使用自如，并且越老越值钱。反观我们，历史文化遗产很多都得不到好的保护。新盖的楼也是，盖之前缺少科学的规划设计，不注重质量，过上10年、20年，看着不顺眼了、过时了，推掉了事。我们的情况与西方国家正相反，GDP增长率很高，但是财富损失得也快，缺乏积累财富的观念。”
……
十多年前我就是这样理解财富和GDP的关系的。我不喜欢外延的增长快于内涵的发展，不喜欢不计量环境成本与社会成本而夸耀财富的增长，不喜欢千篇一律排浪式、模仿式的建筑作品。我喜欢对资本与资源的节约，喜欢站在消费者立场创造惊喜，喜欢好胜于大、美胜于强。在财经媒体界，我大概是对企业家精神做过最多研究和最多呼吁的人之一。但我更深信，那些能够真正存留在历史上的伟大企业家，他们留给我们最重要的财富，是那些能够被社会高度认同、具有巨大外部性的价值，而不是商业规模。在20世纪，规模可能是衡量商业巨子价值的第一元素，但21世纪，完全不是这样。苹果、谷歌、Facebook、微信、支付宝，这些今天为我们赋能的伟大产品，是多么“轻”啊！
对万达可以提N个问题
基于这样的价值立场，我愿意坦率提出如下问题，和您商榷：
第一，如果要对您的财富成就进行归因，是管理的作用更大，还是“资产膨胀驱动财富增长”的作用更大？2015年万达商业的财报在提示“投资性房地产公允价值变动的风险”时指出：“公司投资性房地产主要为公司自身开发并运营的持有型商业物业，公司对投资性房地产采用公允价值计量。最近三年及一期末，公司投资性房地产账面价值分别为1590.74亿元、1985.40亿元、2481.01亿元和2713.50亿元，占公司总资产的比例分别为47.47%、46.06%、43.97%和46.90%，公司投资性房地产规模及占总资产的比例均相对较高；投资性房地产公允价值变动收益分别为218.98亿元、154.44亿元、134.55亿元和39.10亿元，分别占当期利润总额的58.37%、45.03%、38.98%和53.02%，对当期净利润贡献较大。”这里很清楚地表明万达商业的利润和持有型物业的升值是分不开的。
第二，如果要对万达广场的建设效率进行归因，完全是靠您和团队的管理能力优异，还是也有政府支持的原因？您经常赞扬万达的执行力，这确实是事实。比如您在演讲中说：“我们每年开业几十个万达广场和一二十家酒店，所有项目开工时就宣布开业时间。十多年下来，我们开业了一百多个广场，近百家酒店，一个项目建设时间都在两年内，全部按时完成，无一延误。这种执行能力我敢说世界上没有第二家企业能做到。”不过，如果您有时间百度一下的话，应该能看到不少类似《郑州万达广场未兑现整改违法施工承诺市政管理局失声》（2011年10月11日中国之声《新闻纵横》报道）这样的新闻。建议您委托“神秘顾客”到各地做些实实在在的调查：万达“全部按时完成，无一延误”是怎么做到的？为什么只有万达能做到？根据公告，万达商业2015年上半年的“其他收入和收益”项目中，“政府补助人民币6.38亿元”。我希望您不要真的以为，万达广场“排除万难”达到您的开业时间要求，就是万达自身的本事。
第三，万达官网有一支广告，叫作“万达广场就是城市中心”。您是否真的觉得万达广场是每一座城市值得骄傲的地标？我认可万达产品的“均好性”，这是您2003～2004年在沈阳项目因为“胎里带的毛病”导致严重问题，引发222场官司之后，痛定思痛改正的结果。但这些年来，万达广场的质量问题依然时有发生。您在2014年工作报告中提到“2014年存在的主要问题”就有“工程质量出现问题”：“武汉积玉桥项目住宅装修质量出现问题。出现问题不怕，但武汉项目公司、商管公司，对业主反映的质量问题不够重视，没有立即返修，最后导致业主上街闹事，给万达集团造成严重负面影响”。这可能是万达定位的选择问题：要快，要“以售养租”快速回笼再狂飙突进。但我想很坦率地说一句：如果中国的城市中心都是万达广场这样的项目，到哪里都这样，那将真的很恐怖！
第四，万达的成功，是一个超级领袖的魅力所至，还是因应规律、顺势而行所至？我发现您在哈佛的演讲很朴实，比如在讲到万达的文化旅游时您说：“2003年就开始做电影院，因为万达购物中心需要配建电影院。最初万达跟美国华纳院线合作，但由于两方面原因，双方没能合作下去。一是中美WTO谈判规定外资不能控股中国影院，华纳不愿做小股东；二是华纳对中国电影市场发生了误判，当时全中国票房只有一亿多美元，他们觉得投资赚不到钱。万达只好在中国找合作伙伴，当时各地做影院的都是国有的广电集团，万达先后和上海、江苏、广东、北京等地的广电集团谈过合作，我们做业主，他们经营。但因为这些广电集团都是官办、没有赚钱的动力，结果都没谈成。其中还有一个小故事，当时上海广电集团总裁很有创新思想，他觉得这是一笔好生意，和我们签了协议，也交了保证金。但协议签订半年后，上海广电集团换了新的总裁，反对这个协议，坚决不履行。但这时我们有10个新店马上要开业，逼得我们只好自己做。”您讲得非常生动！这是活生生的案例！它说明，形势比人强，规律比人强，人必须顺天而克己。
第五，您觉得梦想和现实之间，是不是您只要一声令下、万达只要一发力就能达成？您在2016年主要工作安排中提出了一系列精确到千万元的数字（我对照了万达前几年的情况，商业地产基本上都能超过计划，比国家GDP的增长容易多了，但和互联网、金融等相关的新业务则未必），特别是提出“上海迪士尼终于宣布今年要开业，一个项目前后花了20年时间，成本不知增加多少。无锡和广州两个万达城一定要做好，在旅游人次、收入两项核心指标上超过迪士尼，广州万达城要超过香港迪士尼，无锡万达城要超过上海迪士尼”。您说万达文化旅游城2016年要落户一到两个发达国家，这是中国首次向发达国家出口重大文化产品；全世界除了美国的迪士尼，还没有其他国家的重大文化产品能向全球出口；而且迪士尼做了半个多世纪，全部项目加起来数量没到两位数。您认为万达城品牌一定要超越迪士尼，走遍全世界。也许在您看来，日本的动漫、韩国的电视剧、英国的音乐剧、荷兰的电视模式、德国的出版，都不算重大文化产品出口，只有与地和房相关的主题乐园才算。我去过上海迪士尼，我认为一个文化项目孕育既久一定有其理由，而且不是所谓“效率低”那一类。文化大概不是造房子，而像是森林里的树木，其成长是有一个慢慢涵养的过程的。像万达这样的“急就章”，多个项目同时开展，虽然也是国际招标豪华阵容，在前期营销攻势和地方支持下能做到开场就有掌声和喝彩声，但有没有可持续性，是不是这么快就能超过迪士尼，有待考证。
我还有不少问题，比如，万达这种模式对于竞争对手的挤出效应问题，万达从“以售养租”到“以融养租”再到“轻资产运行”、但本质上仍是在继续扩张传统项目模式的问题（不过是代投资方建万达广场，然后收取比同业高很多的利润分成），万达创造的商户价值和消费者价值如何提升的问题，等等，留待以后继续探讨。
通过采访一些其他商业地产商和海通证券的房地产分析师，对于坊间所谓万达陷入债务危机、“首富变首负”等说法，我想借此替您澄清一下。虽然2016年1月22日标准普尔评级服务宣布，将万达商业地产股份有限公司的“BBB”的长期企业信用评级和“cnA”的大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单，但我对专业人士的采访表明，尽管万达集团负债总额很高（截至2015年6月30日，集团总资产7976.82亿元，净资产2430.50亿元，负债5546.32亿元），但负债率在同业不算高，风险控制有较多方式（如已经在变现部分项目）。在无风险利率下行的大背景下，万达的负债成本会进一步降低，商业地产价值的重估更为有利。因此，看不到万达商业有什么财务危机，除非经济进一步恶化，商户大面积亏损撤店。
从财富到价值
您的财富已经傲视天下。如果PE（市盈率）只有5倍多的万达商业能够在A股上市，当然不可能达到万达院线的100多倍的PE，但是您的财富还会强劲增长。您心中的“世界首富梦”也许真的不是梦。《新京报》专访您时您说：“正在朝这个目标努力。我倒不是为了证明个人财富，我是想给中国企业和企业家证明一点什么。”如您所说，如果万达今后“以净利为核心。万达不以收入论英雄，要以净利、市值论英雄，谁创造的净利高、谁的市值大，就提拔谁，就给谁位置”，显然会走上追求高市盈率之道，这对于中小投资者真的好吗？
其实我觉得不需要证明这一点。在创造个人财富方面，从古到今，华人的能力世界公认。中国必将成为全球最大经济体，而中国又如此重商主义。
一个企业会使我们联想起什么价值、什么产品、什么样的用户体验才是最重要的。生命是十月怀胎的过程，好公司、好产品是千锤百炼最后被消费者证明的。
我建议您停停步伐，去学学那些“追求最佳”的产品哲学，学学慢工出细活之道，学学对复杂性的谦卑。
不要自己干完子孙要干的事！而且您不可能都干成丰碑式的作品，硬干下去一定会导致对资源的透支型消耗。迪士尼我想比万达还是有号召力的吧！如果它想每个国家来一个，我看大部分国家都欢迎，但它这么多年才建了不足十个。至于像万达这样的商业项目，少搞一点不是坏事，像大力发展非物质需求的文化和体育项目，您有做不完的事！
敬佩您的企业家精神，但希望您的心态回到2012年9月8日的哈佛大学。您演讲的开场白是：“今天站在这里，我心里诚惶诚恐。哈佛大学在全世界人的心目中都是一个神圣殿堂。万达相对于世界顶级企业来说，还有很大差距，我们丝毫不敢懈怠。”
自然界和每座城市也都是神圣的殿堂。让万达式扩张狂飙歇一歇吧！也让诚惶诚恐的心意代替您曾经提到过的世界首富梦想！
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