长沙是中国著名非典型房价标杆城市。
既然中国大城市高房价的神话在长沙被打破，更多中国房地产流行至今的种种经验、模式、惯例在长沙被颠覆也就毫不奇怪。就如本文谈及的地铁房，在其他城市是支撑城市房价和居民买房信仰的图腾。在长沙若照搬他处地铁房投资攻略，碰一鼻子灰却似乎是很正常的。
这正常吗？显然不正常。
南京地铁房价格4万 ，而长沙地铁房却不到1.4万，甚至低于非地铁房，长沙为什么？
▼▼严重落后于居民需求的长沙地铁规划建设
在今年这个史上最热的夏天，长沙的城市人气更是热上加热。用网友的话形容，“全国一半的人在长沙”。生活在当地的老长沙发现，长沙的拥堵现象越来越严重，已经不分白天黑夜，工作日和星期天。不仅地上堵，地下照样挤。长沙各条地铁线都是人群熙攘，前后接踵。上下班高峰期，地铁车厢像挤满沙丁鱼的罐头一样密不透风。从好的方面看，这是长沙城市年青化、有活力、吸引人气的象征。以吐槽的方式来形容，这折射出长沙地铁规划和建设严重滞后，跟不上城市发展的步伐。
2021年中国内地城市地铁客流量排行榜，长沙以161万的日均客流量排名全国第11位。1万人次/公里的客流强度更是高居全国城市第六名，排前面的有四个一线城市。
2022年，长沙地铁人流饱和现象依然如故。今年长沙地铁6号线通车，运营里程增加30公里，达到191公里。8月17日普通工作日，长沙地铁日客运量205万人，客流强度1.07万人次/公里，比去年还明显提高。即使在8月20日周末，也有176万日客流量，0.93万次/公里的客流强度高居全国城市第3名。今年长沙的地铁客流量和客流强度并未因通车里程增加而稀释，反而日益上升，说明长沙的地铁通勤需求处在严重供不应求的状态。每开通一条地铁线，就释放出附近居民被压抑的地铁乘车需求。
根据长沙市轨道交通规划，2035年长沙规划轨道交通线路17条，线网规模794公里，其中城际快线4条，共182公里；市区普线13条，共612公里。与现在已通车或在建的7条线路相比，未来十年长沙还将建设10第轨道交通线路。长沙的地铁规划跟现在严重滞后的轨道交通现状相比，当然是极大的进步，但与全国其他地铁客流量和客流强度相当的城市相比，还有明显差距。
全国开通地铁的城市中，北上广深四个一线城市是高山仰止般地存在，所有数据都毫不意外排名最前。成都、重庆、武汉这些大区中心城市的地铁线路、里程和客流量也是单独一档。与长沙最有可比相似性的是南京和西安。
2021年全国城市地铁客流强度，超过1万人次/公里的六个城市，除了四个一线城市外，只有长沙和西安。今年8月17日地铁日均客流量，南京、西安、长沙三个城市如影随形般地贴在一起，与前后城市都开了一定距离。在今年其他时间，这三座城市的地铁客流量排名也相差不大。
南京市到2035年将规划38条轨道交通线路，目前已经确定的有24条线路，其中11条在运营，13条在建，远期规划14条。长沙即便到2035年地铁规划建设全部兑现，也没达到南京市今天的地铁建设强度。
西安地铁已运营线路为8条，运营里程252.6公里，排在全国第12位。根据西安地铁第四期规划，未来西安将建设和规划的轨道交通线路高达28条，将由24条主干线及4条支线组成，总规模将达到约1226公里。
南京、西安和长沙三市，南京市除了常住人口数量稍低外，经济指标全面领先西安和长沙，最新房价更是位列全国城市前十名之列。长沙市常住人口和房价低于西安，经济实力明显强于西安。南京是江南富庶繁华之地，地铁建设大手笔令人无话可说。长沙地铁建设落后于西安，就不能用财力不足来解释。
长沙市未来相当长时间内地铁建设规划与南京、西安相比是望尘莫及。
▼▼严重反常规的长沙地铁房价格
世界上的道理是物以稀为贵。长沙轨道交通这么紧张，地铁房按理说应该奇货可居，偏偏长沙房价却在全国新一线城市中垫底，地铁房价格也没有其他城市那样的上升规律。
根据正统的房地产理论，步行5分钟内(300米下)的房子，称之为“正地铁房”；步行10分钟(600米下)内称为“准地铁房”；步行15分钟(一千米下)内称之为“近地铁房”。距离不同，房价、升值空间也不一样。
全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯，2016年发布的《商业地产地铁效应专题报告》证明了两件事：一是大部分城市，以地铁为中心的3公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%；二是地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均在一年后得到大幅提升，离站点0-500米近郊区提升20%—25%，远郊区提升10%—15%，深圳则更为明显，这两组数据分别是26%和18%。
如上图所示，根据前几年世联的一份报告指出，在广州，中心区地铁房和非地铁房，均价相差22%-52%之间。
在中国大城市行之有效的地铁房价格梯级涨落规律，到了长沙却表现反常。长沙河东中心城区是目前长沙地铁线路最密集区域。但长沙中心老城区有地铁概念的商品房价格，在房价绝对值和价格涨幅上，没有体现出对非地铁房的碾压优势。从地产板块上看，河东很多地铁开通片区房价和涨幅还落后于河西未通地铁的开发新城。长沙河西，梅溪湖、洋湖、滨江这几个公认的房地产大热门区域，地铁线路稀罕，已通车站台点数量远赶不上河东，但房价却让河东高不可攀。
据克而瑞统计，长沙7月主城区房价11485元/㎡。其中岳麓区房价最高为15202元/㎡，其次是芙蓉区13566元/㎡、开福区12812元/㎡、天心区12738元/㎡、雨花区12338元/㎡。长沙均价破2万的板块有两个，分别是麓山南板块24502元/㎡、滨江新城南板块24303元/㎡。均价在1.8万以上的有桐梓坡板块19477元/㎡、梅溪湖二期板块19381元/㎡、开福区中心板块19000元/㎡。除了开福区中心板块，全部在河西。
就像上图所示，长沙河西至今的地铁路线只有4条，线路呈放射状，没有成环成片。套用地铁房理论，河西大部分楼盘连“准地铁房”都算不上。但是房价上却是河西岳麓区远高于河东各区。
在长沙如果没有区域前景的加持，哪怕是河东人口密集、配套齐全的地铁口岸物业，房价也不见得更有想象空间。
南京的地铁房项目就正常得多，地铁房价格与城区位置、地铁线路沿途的配套和繁华程度成正比。
南京地铁1号线是一条南北向路线，线路连接南京主城区和边缘新城。沿线住宅产品类型涵盖刚需、改善，其中刚需盘主要集中在江宁淳化、大学城，房价在3万元/㎡左右；改善盘主要集中在主城区，房价在4万元/㎡左右。
南京地铁2号线途经建邺区、鼓楼区、秦淮区、玄武区和栖霞区，线路主要在南京中心城区穿行。2号线沿线住宅产品类型主要以高端改善为主，沿线地铁房价格高达5万-6万/㎡。
西安的地铁房价格分布也与南京类似，城南房价较高的几个板块也是地铁线路更密集的区域，房价较低的城北城东，地铁线路显得较稀疏。
中心城区房价高于边缘城区，地铁线路和站点密集区域房价高于地铁线路站点较少区域，这是全国城市通行惯例。在已开通地铁的大城市中，唯有长沙可能是个例外。
▼▼长沙地铁房价格变动趋势前瞻
当一个普遍验证的房地产原理在某个城市失效时，要么是这个理论有缺陷，要么是这个地方另有蹊跷。
长沙地铁房价格反常理偏低的现象可归结为两个原因：
1、长沙限价政策对地铁房价格的扭曲；2、长沙市地铁线路建设与城市发展重点区域错位。
长沙房价在全国大城市中房价格外偏低，主要是长沙房地产“房住不炒”的调控政策执行到位的缘故。在政策严控下，包括地铁房在内的长沙所有房产销售价格并不能真实反映产品的内在价值，形成了价格扭曲。房地产进入下行期后，国家开始因城施策的调控政策，长沙适当放宽了房价涨跌浮动空间。
国家统计局发布的2022年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，长沙新房同比、环比皆在上涨。长沙7月的新房价格同比上涨3.2%，环比上涨0.1%，长沙房价走势已连续20个月上涨。在2022年6月，长沙的涨幅同比位列全国70个大中城市第六，7月位列第七。不看房价绝对数，只算增长率和上涨时间，长沙的房价涨幅已经位居全国城市前列。全国房地产经过一年多深幅调整，尚看不到反转迹象，众多城市房价被打回原形是普遍现象。此时此刻，长沙的房价还如青春期冲动般按捺不住地往上窜，正说明以前长沙的房价被压抑有多严重。长沙房价的价值回归还在路上，包括地铁房在内的各类房产都会逐步恢复其正常的价格中枢。
长沙这些年城市建设重点在河西，大手笔规划的梅溪湖、洋湖、滨江等新城是房地产炙手可热的板块。但在地铁建设上却是东重西轻，地铁线路多的河东老旧小区密布，地铁对房产的价格推升助力有限。想象空间巨大的河西，地铁线路稀薄，新房项目沾不到轨道概念的光。中国地标城策院认为，长沙2035年的地铁规划，轨道线路空间分布更加均衡，新城开通地铁后对房价的拉升作用更大。当一个城市轨道线路密集，居民的换乘更方便时，轨道交通物业的价值将成倍增长，长沙现在地铁线路还是太少，轨道物业的爆发尚未到临界点。
长沙的地铁房价跟长沙的商品房价格一样被严重低估，地铁房溢价效应更无从谈起。价格低于价值的扭曲现象不会永远存在，在全国房地产一片大萧条之即，长沙房价连涨20个月就是强烈信号。与地铁客流量和客流强度相当的西安、南京相比，长沙地铁房还有很大的价值发现空间。即使以平常心来看，长沙地铁房价格中短期超过西安，长期赶上南京房价，并不是梦溪笔谈。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）
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