昆山市区的房子还有上涨空间吗(昆山住宅改善局面将会改变)(1)

Part I 昆山已经进入改善时代

在昆山,不管是新房市场还是二手市场,“大户型”慢慢开始霸屏昆山楼市,从新房开盘到二手房供求,再到往年昆山面积段成交套数结构来看,2022年到现在110平以上的成交量占到了49.43%,昆山的改善需求已经开始爆发,从今年开始昆山正式进入改善时代。

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一方面,是源于90/70政策的深远影响,多年以来新房户型普遍保守,160㎡以上户型占比极小,奇货可居;而当人们被挤压到二手市场,又会发现,大户型比小户型单价还要高,总价更是惊人。

另一方面,随着二胎三胎的放开,“三口之家”为主流的时代已经过去,家庭人口的增加,让住房改善需求加速到来,大房子成为越来越多家庭的“刚需”。

如果房子不够大,别说住人,光是四季的衣服被褥、孩子满坑满谷的玩具,都没地方收纳;而疫情当下,多少人叫苦,房间不够多,连居家隔离都没地方,只能在客厅加床。

人人都有一个大房子梦,如果预算足够,谁不想早一步享受人生呢?

Part 2 昆山城区各板块改善格局-三足鼎立

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在昆山提到改善,大家一般都会想到城西和市中心,还有部分会说中环以内的城北,我给大家在地图圈一下,大概这三个地方:改善1,市中心金鹰周边,改善2,以森林公园为中心的周边,改善3城北中环内九方和万达周边。这三个固态认知的改善板块我来一个一个说一下。

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改善1,市中心金鹰周边,其实买房最最重要的是地段,还是地段!市中心肯定是相对稀缺相对有价值的,从弘辉首玺、玖珑湾及金鹰开始,做大面积高端用材及精装开始,到近几年的裕元、万科江上和鹿鸣府等,一直是全市人民争相恐后要抢住的地方,毕竟谁不想在市中心有套房子

改善2,城西森林公园板块,该地段大概从13-14年,在城西生态环境日益变优开始,再到学区的加持,让城西直接腾飞,改善的势头直接盖过了市中心,这股势头一直保持到现在。多数人首选还是在城西,一是被预算卡住,二是被城西没供应及一房难求卡住。

改善3,中环以内城北,该板块其实是地缘性改善为主,毕竟城北这个地方是比较早发展,并且比较早形成居住生活氛围的地方,这么多年过去了,早期的刚需客,已经早今年前晋升为改善客,再加上城北这里离市中心也近,又有九方和万达的进入,地缘性改善日益增多。

我斟酌了很久,也和一些资深购房者及地产从业者做了调研,目前大家相对都认可的改善板块主要为这三个,目前是形成了“三足鼎立”的局面,其他的可能也有只是比较分散改善楼盘而已。

Part 2 另一板块在崛起,来势凶猛,将“四分天下”

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其实,大家都忽略了一个板块,或是压根就没看上的一个板块--中环内城东,我想说大家的认知错了,把目光和格局拉高一些,这个地方的能量和潜力巨大。

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享受城东发展红利,享受市区成熟配套

这个地方我个人感觉应该是中环城北板块的2.0版本,城北的居住氛围或是地产市场的发展要早于城东,从九方城、黄金海岸、花都艺墅等项目的开发开始城北进入改善时期;城东相对晚了点,近两年城东的改善需求才逐渐爆发。但这个地方和城北比,多了几个全市域性的项目,青阳港CDA的规划,S1轨交即将通车,永旺商场进驻城东,昆山人民医院搬迁城东,皇冠假日酒店,昆山足球场,二中(集团)东校区、夏家河科创走廊等等,后续该板块的量级完全高于城北中环板块的,后来者绝对居上!

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青阳港城市中心效果图

还有就是该板块现在的居住和商业氛围,一条烟火气的同丰路和樾河路,其实把该板块说成城中是完全可以的,毕竟离市中心太近太近,全部享受了市中心的成熟配套

一股从东到中的改善潮流正在涌入

前面也说到了,城东进入改善时期,我大概做了估算,前期买世茂、绿地、中南、首创、公元一号等项目的业主,最早的也有十年左右的时间了,完全到改善换房的时候,这个数字大概在十万户左右城东改善的需求完全大于供应,从二手房的表现来看,城东近几年改善项目上湾璟园、景悦澜庭二手房已在32000-36000,再看一手项目中建春景雅苑、保利正荣堂悦花园和东望璟园的销量,不出意外这三项目肯定进2022全年的销售额前四。

说到这了,这个板块正式进入大家眼界,被大家认可,肯定是从这个新项目开始的-璀璨璟园。

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该项目为保利置业、招商蛇口、国创集团三个国企联合开发,据悉这个项目的规划很棒,7-18层1.85的相对低的容积率,户型为130-200平的大户型,而且精装全部用大牌,外立面为昆山比较稀缺的石材干挂➕铝板,真正的做到了符合市场需求甚至高于大家内心标准的改善项目,2023年昆山改善值得购买的,也是2023年距离S1最近的市区改善项目,如果大家感兴趣,后续我再写一篇璀璨璟园全面客观的介绍。

综上昆山住宅改善,格局将会改变

将从“三足鼎立”到“四分天下”,也许会呈现后来者居上的情况,

置业是人生的大事,希望大家理性购买自己喜欢的适合自己的房子!

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