随着购房利率的下降，居民的购房意愿正在逐步提升。
易居房地产研究院发布数据显示，今年二季度，全国居民购房杠杆率为32.2%，环比上升0.1个百分点，同比上升0.4个百分点。
而这，已经是杠杆率连续三个季度环比上升了。
居民杠杆率，指的是居民债务和GDP之比。居民购房杠杆率，指的是居民购房新增贷款与住宅销售之比。
在我国的居民债务构成中，房贷绝对是其中翘楚。
今年4月，中国人民银行调查统计司发布了2019年中国城镇居民家庭资产负债的情况调查，结果显示我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住宅是资产构成的主要部分，房贷占家庭总负债的75.9%。可见房贷对居民杠杆率影响之大。
近日，上海易居房地产研究院公布了全国居民购房杠杆率，二季度为32.2%，这已是连续三个季度同比上涨。
而居民购房杠杆率的提升，对居民杠杆率的影响也是显而易见的。2020年二季度，我国住户部门杠杆率（居民杠杆率）上升至59.7%，环比上升1.9个百分点，同比上升5.5个百分点。
对于居民杠杆率的节节攀升，近年来，社会各界都表现出了担忧。2018年，银监会主席郭树清表示，居民家庭的杠杆率需要降低，“这几年居民杠杆率提升得非常快，是很危险的”。
居民杠杆率的提升，对于整个市场而言，并非好事。不断提升的杠杆率，也意味着普通居民的购买力正在快速消耗，一分钱得掰成两半花。
在众多城市中，总有些地方冒尖。2018年，杭州居民杠杆率达到103.2%，而厦门、温州、海口、深圳这四个城市，居民杠杆率也超过了80%。如今回过头来看，这些城市大多有两个共性：房价高、房屋投资属性强。
房贷利率降低之后，这些城市的楼市，异动也非常明显。
02 流入楼市的资金
现在买房，掏空6个钱包的比比皆是。大中小城市之间的房价差距如同鸿沟，难以逾越。
环顾我们身边，借钱买房的人占绝大多数，父母、亲戚先借上一轮，再用信用资金、消费贷、经营贷绕道凑首付的人数不胜数。之前深圳炒房客爆出来的雷，就跟银行限制房屋抵押经营贷有关。
在爆雷之前，又有多少炒房客靠着七七八八的贷款杠杆，成功地撬起了深圳的房子呢？
值得注意的是，尽管房价在迅速攀升，但是流入深圳的住户部门贷款，却并没有我们想象的多。有媒体统计了2017年上半年至2020年上半年深圳居民中长期贷款的数据，得出的结论让人略感不适。
2017年上半年，深圳居民中长期贷款增加1020.24亿元；2018年上半年，居民中长期贷款增加1011.42亿元；2019年上半年，中长期贷款增加877.31亿元；2020年上半年，中长期贷款增加1036.53亿元。
从这个数据来看，银行提供的中长期贷款并没有明显增加，甚至2019年还减少了。
然而，深圳市的房屋总价却在攀升。某二手房网站显示，深圳市前海的房屋均价在2019年8月还是76367元/平方米，到了2020年8月已经超过10万元/平方米。涨幅之大，让人叹为观止。
相较之下，没有出现明显增长的中长期贷款数额，就有几分“可疑”了。这只能说明两个问题，要么是深圳的房贷利率下降了，抵消了房价增长部分；要么是有外部资金流入本地楼市，对冲了那一部分增长的房价——换而言之就是，在过去几年里，炒房客在深圳入局了。
从此前的媒体披露中我们能够看到，明显是后者的可能性更大。
随着资金大量流入楼市，2020年的楼市，并不被经济大势而左右，反倒是闯出了一片属于自己的天空。然而，跟购房市场的火热不同，房企的世界，寒风伴着凄雨。
2019年全年有330家房企发布了破产文书，而今年形势更严峻，仅上半年就有228家房企倒闭。而这些倒闭的房企大多集中在三四线城市，以中小型开发商为主。受到2020年的疫情黑天鹅事件冲击，不少原本就陷入资金困局的房企，加速了破产的步伐。
03 买房不如买黄金？
大量资金流入楼市，造成的直接后果就是房价整体上浮。
2016年，史无前例的货币化棚改政策对楼市的影响延续至今。在这一波浪潮中，大量三四线及以下城市的房价快速攀升，房价过万的中小城市比比皆是，然而当地的经济并不能支撑起这个房价。三四线城市的二手房市场乏人问津，大多数有价无市。
那些真正打破了房价“下限”的城市，比如鹤岗，房价最终的走向是一降再降，去年还是5万一套，今年2万就能入一套。即使是近几年在炒房道路上渐行渐远的杭州，其二手房市场也远没有想象的火热，从2019年7月到2020年7月，实际的二手房成交价格也在下降。
而最近所谓的“火热”，实际上是楼市的回暖。其中自然不乏高位接盘者，据易居房地产研究院调查，大众在购房时的考量越来越多，害怕高位接盘是重要因素。撕开了遮羞布的房地产行业，也让越来越多的人开始质疑：房子还是投资首选吗？
曾经的“万通六君子”之一、如今的御风集团董事长冯仑昨天说：“如果是投资，在当下我会选择买黄金，而不是买房子。因为这个房子有不确定性，比如说今天契税又涨了。另外，70年以后续期到底要交多少钱也不确定。总之，房子有很多不确定性，但是黄金很确定。”
冯仑的言论值得深思，但同时站长也要提醒大家，黄金经过一轮暴涨后，本周已经开始上演过山车行情，起伏之大绝不是普通人能承受的。大佬的话大家听听就罢了，具体是买房子还是买黄金，劝大家量力而行，慎重出手。
而且，冯仑的论据也是建立在居民家庭已有房产、还有闲钱的基础上。如果没有房子，也没有票子，那还是凑首付买房吧。
04 结语
房价到底能不能继续大涨，现在还没有一个定数。但可以肯定的是，未来出现大涨的机会已经不多。
正如房地产行业发展至今，资源逐渐向头部企业聚集一样，在城镇化的进程中，前辈们已经为后来者作出抉择，人口流动的趋势已经决定了城市的未来。未来城市的发展方向，也是由人口来决定的。
人口流动的趋势，是主观的，也是客观的。
每年因房价过高而逃离北上广的人，并不少……
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