北京什么地方房价降了（北京楼市市场格局大变）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，我来为大家科普一下关于北京什么地方房价降了?以下内容希望对你有帮助!

北京什么地方房价降了

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，

新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上

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Q:提问:京总好，之前咨询过您房山置换到西城广外。最近看房时发现，西城还有个“金科新区”计划，核心在动批，拓展区在广安大街（广内附近）。看房时中介还推了陶白，次新多。目前总价定位在1000w的次新两居。上班在木樨地，无孩不考虑学区。

自己梳理下：广外：承接丽泽外溢，马连道片区有更新规划，1000w勉强可以够得上远见名苑和依莲轩两居。广内：有金科新区，南线阁沿线可能有丽金线（不确定这两点是否有升值价值）陶白：次新多一些，学区直升稳定。这几天看盘后发现，西城广外、广内和陶白都涨价厉害，商品房次新1000w也买不到好户型的两居，格调、红山均价已经13w，玺源台东南两居均价15w了;有点灰心。

想问京总：1.西城这三个板块选哪个合适？金科新区是不是意义不大？2.不买西城的话，考虑丰台和朝阳双井（通勤1号线）。双井好的楼盘也要10w了，还没去实地踩盘。丰台片区您有推荐的吗？和双井比哪个升值空间大一些？该早点关注您，就不会入坑房山了，普通工薪层真是伤不起。特别感谢！

A:回答:您好,概念性的东西风险指数90以上,剩余10%只有能获得内部消息的人知道,自身争气的情况下踩中时机可以赚一把,如果不能保证我们是那10%的人不碰为好,就好比当年的丽泽,套了10年;1000W丰台不建议考虑了,总价有点高了;

西南方向优先广外,远见名苑很好,未来还有上升的空间;如果不考虑广外双井是一个不错的区域,比较适合投资,贵不是问题,贵且没价值是最要命的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青

或许很多人觉得双井一般,但投资不能用一个纬度去看市场,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;双井、朝青、大望路的成长主要还是整个国贸的局部环境太拉垮,未来还有一定的成长空间,现在上车不晚;可以去实地看看

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Q:提问:您好！目前在考虑买房，望京大西洋新城90平紧凑两居950万和顺义和光瑞府三居800万（2024交付）哪个更具备升值空间呢？已有望京一套学区房，所以学区不是硬性要求

A:回答:您好,感谢信任!望京属于产住结合的区,属于热门区域,龙头区域,北京的每一轮涨幅,也都是从这些区域开始轮动,主城区涨完、远郊开始涨,但远郊涨的前提是溢价洗净,现在北京90%的新区都存在溢价,北京市场上的炒房客比较少,原因是市场管控严摩擦成本高,变相给炒房的人增加了难度,不是说你有钱就能在北京炒房,即便如此,望京的魅力还是吸引了南方的一批炒房客

后沙峪属于顺义价值最大的一个区,紧靠中央别墅区的私立学校，因为距离国际学校很近，租金水平很高。有人气，而且是高收入聚集的人群，同时后沙峪有强大的文化底蕴，可以同时承接机场和望京的溢出，未来自带产业，重点发展的是临空经济新兴金融和总部经济。是顺义发展最好的一个区，紧靠罗马湖温榆河,有稀缺的生态环境;但目前还是靠望京的通勤支撑成交量,论稳健性望京大于后沙峪,如果您是纯投资,选望京更稳妥一些

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Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？

A:回答:您好,感谢信任1、我在精华栏文章《朝阳选跑赢大盘筹导图》中对于这些区域有过详细分析,建议认真阅读,酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来;

如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区

丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,

2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以看看朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区;现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好

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