很多企业在购置生产经营载体的时候，经常会听到招商人员提及地块的类别，说自己是几类的工业用地，比如M0、M1、M2、M3甚至还有M4，自己则是一头雾水，不知道这个地块类别性质对自己未来的生产经营会不会带来不良的影响。
其实不光是企业主自己一头雾水，很多刚入行的招商，甚至部分老招商，都解释不了这几类地块的区别和差异化在哪，所以不能正面解答客户对此的疑问，有时还跟客户一起走进了误区。
今天，这篇短文，将区别于那些说了一大通官话的网文，用通俗易懂的语句告诉看到此文章的你，地块类别有哪些不同，如何知道是不是对自己有影响，甚至通过地块类别反推地区的发展以及未来增值空间情况，更重要一点就是现在入手，值不值这个价！而对招商人员来说，看完此篇文章，你还能知道选择在这个项目干，能不能快速挣到钱或者能否给自己镀层金。
■ M0工业用地
M0用地，地面建筑及发展规划，可以理解跟写字楼差不多一类的载体。但区别于写字楼的地方，就是它可以用做轻型生产用途，消防方面没有写字楼那么严格。
特点是该类用地的区位基本与写字楼差不多，都是在市中心以及闹市区，多服务于尖端产业及作为大企业的门面载体，便于招聘高端人才以及接待合作客户等。
生产经营方面，就当做是写字楼或者产品样板间以及展示厅差不多，有大的噪音、污染性的生产、大耗能等生产，想都不用想，进不来。准入100%过不了，就算擦边球过了，后边政策风向一变，只会给自己带来不必要的麻烦。
最重要的一点就是，虽然它的用途与性质跟写字楼差不多，但是可不等同于写字楼，写字楼属于商业属性的物业，增值空间大。而M0地块上的载体，可是工业属性，涉及到每年的税收考核、生产经营资质要求、纯办公用途还会限制面积和有其他受限。然后价格还不会比写字楼低，有些开发商觉得自己地段好，直接当成写字楼租售，不与客户说明真实情况，客户在不知情的情况下租赁或者购买，殊不知最后只会给客户带来非常巨大的不良影响。
此类地块作为开发商，如果不是在一线城市主要中心地段，其实招商面会比较窄，客户群小，很多过于自信都觉得自己要打造什么高新产业科技城，高端产业载体等等，然后拿地价格、建设成本、销售和租赁的价格都奇高。反过来，试问自己，你是客户，你会选择自己这个盘吗？
■ M1、M4工业用地
M1、M4用地，这两类用地都属于异曲同工之妙，区别比较小。M1可用于生产，M4偏向设计和研发以及中试。但大体上来说，都属于离主要城区中心位置不远的区位地块，地面载体可往中高端方向走，也可以走低端方向。主要能与供地政策相近，大体上不会有太多在开发时卡滞的问题。
特点是，你可以理解它能做传统的厂房，也可以做M0类别的高端载体。能用于办公研发，又能用于生产制造。按规划讲，M1、M4用地一般都放在配套齐全以及交通便利的地方，离市中心直线距离不会超过25km，具备高速、地铁、铁路、环城快速路、机场、火车站、港口等重要交通配套，从项目地去往市中心在30分钟左右车程，项目地周边有教育、商住、政府职能部门等核心资源。并且该地块周边区域未来3-5年还会重点发展，由政府主导的大层面招商引资，这样意味着未来迁入的企业会享受到更加好的普惠政策助力企业的发展。
这里需要注意的一点是，M1、M4虽然具备生产制造功能，但也不允许有明显污染和排放的工序工艺的存在，如果有，必须根据地方招商政策要求经过相应处理符合标准才能办理入园手续。而轻度的噪音以及中低能耗需求的企业，如经营的方向符合招商政策，准入还是比较宽松的。
作为企业来讲，如果是选择M1、M4地块性质上的生产经营载体，更多要考察该项目所处的区位和地方对企业的扶持政策，还有周边未来近3年内的发展规划以及你企业内所有员工对该项目的认可度，因为企业员工会考虑上班的便利性及工作环境，还有下班后的娱乐生活。
M1、M4地块总体上来说，如果所处区位较好，升值空间虽说没有商住那么夸张。但一定比其他属性地块更具一定得增值空间，因为有功能性强、政府利他性好等原因。
而作为开发商来说，拿到的M1、M4地块，要充分调研周边区位配套、同行现状、半径100km内的产业形态、政策导向等影响招商的因素。合理开发，合理定价，产品设计要贴近政策要求的产业招商对象的需求，更多侧重于后期运营盈利，因为此类性质地块的自持要求一般不会低。
那对于要在M1、M4地块属性做招商的销售来说，看区位、看价格、看产品属性、看招商行业的方向、还有自己手上的资源，如果自己的评估值有±20%这样的可能性，稍微努把力，都会有好的结果。
■ M2工业用地
M2用地，这类用地在早期国家试行工业用地改革政策，摸着石头过河的时候，这类地块的项目基本是香饽饽。抓住早期那一波的开发商，截止到2022年年初去化率都不低于95%。因为那时定义M2属性的地块多是原老旧厂区旧改而来，并且改革前期都是从市中心往外发展。所以早期一波的M2用地，区位还是比较不错的。但现在政策已经明朗，规划也越来越规范。能划为M2属性的工业用地，大多都已是市郊之外，离市中心超过60km，离主城区超过30km，并且交通配套会相对较为单一。商住、娱乐等配套未来5-10年内都还是在发展中或不会再发展的状态。
特点是，该类用地的项目基本属于中低端产业项目。可以理解为就是以前传统的制造业用厂房升级成了更加舒适且规范的混凝土结构厂房，而且统一入驻规划好的园区，统一管理，降低生产制造安全风险，提升制造业的能效比。帮助传统制造业企业更好的规划未来的发展，制造出更极具市场竞争力的优质产品，提升中国制造水平。也更加的规范市场制造业主体经营模式，让坚持做好产品和创新的企业主体做得更好，淘汰家庭作坊式的不良企业和劣质产品，减少中国制造在国际上的不良口碑。
因为M2属性的工业地块本身就是面向制造业企业的，加上规划上已经远离密集的生活区。所以适合有中轻度污染和排放的企业用于生产制造，以及劳动密集型产业可以迁入作为批量生产作业载体。地方的准入政策宽松，且为了让企业更加的安心规范生产经营，每年考核的税收要求不会太高，地方政府还鼓励企业大量引入上下游产业链，一方面是解决地方人口就业问题，另一方面是提升地方的GDP。所以企业在考虑过M2性质地块的项目，如果自身条件很优质，大可协同开发商或自己与地方政府多面商谈扶持政策，争取入驻后借助利好政策的东风，迅速启航和发展。
作为拿了M2用地的开发商来说，不要着急着手项目的设计。而是先多次探底，探招商方向的底、探政策准入的底、探市场的底、探地方发展前景的底、探行业客户对载体和价格接受度的底、还有探所招聘招商人员的底。因为划为M2属性用地的地块区位本身就不会具备太多的招商优势，所以要从其他侧重面去解决项目未来有可能在市场上遇到的问题。如果说卖不动，项目产品设计的再好也没有人埋单。卖不卖得动，就看是走高周转路线（低价策略）还是等溢价的路线（定向行业，中高价位卖，多是主题园区）。通过对象客户反馈产品需求，设计更加实用且好用的载体，合理定价，降低制造业客户购置载体的成本，这样才能让项目更具市场竞争力。
对于要在M2用地项目入职的招商来说，做好枯燥无味的守盘心里准备。但同时要擅于发现项目的优势和尽快找到项目的突破点，多应用政府、商协会、中介代理等渠道资源，将所在的盘最大的优势一并输出。先期肯定是大海捞针，但如果你捞到了，你可以将他变为带有磁性的针，用他吸过来更多的针（传统制造业因为存在很明显的产业集聚形态，上下游供应链共生的模式，所以制造业类项目以商招商，屡试不爽，百试百灵）。
■ M3工业用地
M3用地，这类用地如果是在主要发展的大区位，如粤港澳大湾区、京津冀等，就算是再偏远，价格不仅不会太低，而且还是一地难求。因为这类用地的属性，是针对大多重工业的，高污染、高排放、高危险度产品制造等行业。恰好这类企业的盈利都比较可观，所以在购置符合自身发展的载体决策上会比较干脆（实际上，也就只有这类用地的项目能给他进，其他地方赶都赶不及，谁会招他）。M3这类用地属性的区位，就没有所谓的商住、娱乐等配套了，都是能规划多远就多远，能多偏就有多偏。仅看交通便利性即可，毕竟这类企业生产还是要考虑大货车能否顺畅进入园区的。
如果是企业购置，一般是达到一定营业和税收规模的企业，才有机会跟地方政府商谈土地出让建厂，但设置的相应条件也不会少，并且挂网阶段，还有可能会被其他更具条件的企业或平台开发商抢走，所以还是要慎重谈拿地，除非已经是具备绝对优势，要不就是替别人做嫁衣罢了。
此类性质用地，因为市场刚需和稀缺性，大部分开发商都会自持，多是租赁，并且租金还不便宜。所以作为招商应聘去这类园区工作，也只能看短期租赁回佣速度和数额是否符合自己的预期，因为租赁类项目，特别是此类稀缺性的项目，并没有可持续长期待的机会，你想待，除非这是你家的园区。
■ 文章总结
综合上述几个不同性质的工业用地介绍，相信你已经大致了解M0、M1、M2、M3、M4之间的区别与优缺点。作为企业主，在选购不同性质工业用地上的载体时，同样跟买其他消费品是一样的，就是要“货对版”，得值这个价。举个“坑”最大的例子，偏远地区，配套不齐全，标定的是M0、M1、M4地块，然后举着伟大的蓝图，告诉你N年后，这里要打造成什么样，结果一出项目门，半径5km范围连吃个便餐的地方都找不到。请问，你企业的发展落定在这里，是否能解决你人才招聘问题？就算给你再低的价格，你购置下来，那得等多少年，并且政策风向还不变的情况下，才能完全创造出满足人才需求的生活条件。、
还有很多人说，那我买来投资不就好了？坐等增值，以后高价出租、高价转让。其实这句话一般都是刚入行的销售跟客户说的，辨别这句话的真伪，可以去看看相关工业用地的规划及投资政策要求。
还有句会得罪很多项目同行的话，那就是“所有产业项目，只有税收考核高低之分，没有不考核税收的说法”。多余的就不说了，具体可以网上搜罗《产业园内企业税收不达标被清退》看相关案例。那又有人说了，我们开发商是做实业的，我们企业就已经担了整个园区的税收，其他企业可以不用考核。听到这句话，我只想说“你有恒大大吗？恒大啥结局？”，还是那句古话“花无百日红”，最终承担所有的还是入驻后的企业。
建议无论是要购买、租赁生产经营载体的企业，还是想去产业项目上班的招商人员，多渠道了解，并同时上政府官网查看此类用地规划及当时招拍挂投资要求，或者旧改协议之类的明文资料，甚至是红头公文，真实了解是否贴合自己的需求再做决定。降低购置固定资产中的存在的各类风险系数，确保所中意的载体能辅助企业不断的成长。
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