案情回顾
2020年11月，买方肖某与卖方林某在厦门市德某房地产代理有限公司(下称中介公司)的居间下签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定，肖某以167万元的价格购买位于厦门市同安区同集中路某号1608房，肖某在签订房屋买卖合同当天支付定金5万元，余下的40万元于2020年12月15日前支付给卖方林某，付款当天买卖双方去公证处做全权公证委托书，买方肖某有权选择最终落户人姓名等。
签订《房屋买卖居间合同》当日，肖某向林某支付了5万元的定金。卖方林某收取定金后，中介公司多次电话通知卖方林某办理全权公证委托书并收取楼款，但电话均由其母亲接听，无奈，中介公司向卖方林某发出《约催函》。
2020年12月24日，买方肖某与卖方林某签订《补充协议约定》，将去公证处做全权公证委托及支付剩余楼款的时间推迟到2021年1月10日前，其他条款按原合同。
2020年12月底，买方肖某与卖方林某双方去公证处办理全权公证委托手续过程中。卖方林某对办理全权公证委托书不放心要求与买方肖某一起去房地产交易中心，直接过户给肖某，但肖某却不同意。双方坚持不下，肖某又表示，可以将该房过户给其弟，但是林某却坚持要将房屋过户给肖某。双方一直无法达成一致意见，直到2021年2月，买方肖某向法院起诉，认为《房屋买卖居间合同》及(补充协议均明确约定了不过户，双方采取办理全权公证委托的方式进行交易，但卖方林某却在交易过程中拒不配合办理全权公证委托书，虽经买方肖某与中介公司多次催促，仍不愿意配合，其行为已构成根本违约，应承担违约赔偿责任。因此，请求法院判决卖方林某返还定金5万元并按合同约定赔偿楼价10％的违约金，楼价167万元。
卖方林某却认为，买方肖某并无购房资格，事先并没说明涉案房屋将要落户给谁，在办理全权公证委托书时才告知要过户给其弟、其不同意过户给其弟，只同意过户给买方肖某。
上诉过程中，卖方林某与买方肖某均同意解除案涉的《房屋买卖居间合间》及《补充协议》。
争议焦点：
1.《房屋买卖居间合同》及《补充协议》明确约定该次交易不过户，卖方林某配合办理全权公证委托书，该约定是否有效?
2.卖方林某不同意办理全权公证委托书，只同意直接过户给买方肖某，其行为是否构成违约?
法院判决：
法院审理认为，买方肖某与卖方林某签订的《房屋买卖居间合同》及（补充协议)是合法有效的。现双方均同意解除上述《房屋买卖居间合同》及（补充协议），故法院确认买卖双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》解除，但合同解除的原因是由于合同在履行中，双方发生争议，且该争议无法通过协商解决。不可归于任何一方。因此，法院判决林某返还定金5万元给肖某，驳回要求林某承担违约金的诉讼请求。
律师解析：
《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中关于卖方林某配合办理全权公证委托书的约定是否有效的问题。
根据《民法通则》第五十五条之规定，合同应同时具备以下三个要素才有效:
1.行为人具有相应的民事行为能力;
2.意思表示真实；
3.不违反法律或者社会公共利益。
在本案中，买方肖某与卖方林某均具有完全民事行为能力，可以独立处分自己的权益，《房屋买卖居间合同》及《补充协议》也是双方在完全自愿的基础上签订的，是双方真实的意思表示，且《房屋买卖居间合同》及《补充协议》约定的内容既不违反社会公共利益，也不违反法律法规规定，是合法有效的。
关于卖方林某不同意办理全权公证委托书，只同意直接过户给买方肖某，其行为是否构成违约?
从双方签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的内容来看，买方肖某与卖方林某在合同中没有约定办理房屋产权过户登记的时间，也没有明确由买方肖某取得涉案房屋的产权，而是约定由卖方林某办理全权公证委托，买方肖某有权选择最终落名人，即产权归属，即表明双方在合同中没有确定取得房屋产权的最终权利人。由于厦门实行限购政策，而房屋的产权过户时间会影响到卖方林某取得新购房资格的时间，而产权归属人又影响到确定以及交易安全的保障，这些都是房屋交易所涉的重要信息，双方在交易过程中必须对涉及房屋交易的各项重要信息予以确定后方可继续履行并保障各方的利益和交易的安全。
根据《合同法)第十二条、第十一条之规定，买卖双方对合同的重大条款产生争议时，可以通过协商并签订补充协议的方式进行完善和确定，但在本案中，双方对房屋交易的重要信息和条件(最终落户到谁的名下)存在重大且为根本性的争议，且又未能对这些重要信息和条件达成一致的情况下，双方又均同意解除涉案合同，因此，合同的解除不能归于任何一方，双方均不承担违约责任。
二手房买卖过程中，因各种原因，尤其是炒房的原因，部分买方不愿意办理过户手续，而是约定以办理公证委托的方式规避国家限购政策。在司法实践中，对这种以办理公证委托的方式规避国家限购政策的方式，司法机关通常会重点、严格审查买方是否具备购房资格以及其签订合同的根本目的。
最终《房屋买卖居间合同》约定，买方不过户，只办理全权公证给买方，现业主反悔不同意做公证，要求将房屋直接过户给买方，但买方无购房资格，业主解除合同不构成违约。
以此次真实案情回顾，希望能够对以后需要买卖房屋的你带来帮助！
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