在昆明，主城核心区有近130个新盘在售。
这些新盘中，有数十盘都宣称自己是豪宅。而媒体和购房者，则喜欢把“贵的”都笼统的称为豪宅。
对于豪宅的定义，开发商自我标榜的肯定不算，只具备“贵”这一属性也不应该放到豪宅名单里来凑数。在房小星看来，要坐稳豪宅头把交椅，项目的地段、资源、品牌、产品都应该是最好的。
那么，昆明哪些楼盘能位列豪宅第一梯队呢？
深度揭秘
昆明豪宅价值第一梯队
昆明哪里的楼盘算真正意义上的“顶豪”？看数据。
1.昆明进入改善时代，一场豪宅混战正在上演
说到豪宅，核心地段的低密墅居是绝对稀缺的存在，也是最迷人的居住形态之一。
房小星梳理发现，昆明主城在售的近130个新盘中，仅25盘有低密洋房、别墅产品在售。
然而，这些低密产品大多分布在呈贡、经开区等城市边缘地带。板块内或缺乏城市配套资源，如经开片区内无大型商超和交通枢纽，无法满足对品质生活的追求；或缺乏良好的城市界面，如西北新城片区临三环高架，各方面自然环境资源相对落后，无法享受惬意的生活。
▲昆明低密洋房、别墅集中板块
要么是五甲塘、草海板块，虽然占位主城核心区自然资源优越，但无大型商业中心，生活便捷度欠佳。
综合来看，低密产品最集中的板块中，只有滇池度假区实现了核心地段、景观资源和成熟配套的多重叠加。
天赋异禀的区位优势，注定滇池度假区的低密住区会成为昆明豪宅第一梯队。
2.一个片区的好坏，最终都会反馈到市场和房价上
这一点，有数据支撑。
据克而瑞数据，2021年昆明项目销售金额TOP50榜单中，滇池度假区有龙湖山海原著等3盘上榜。
重点是，滇池度假区的热销并不是靠“以价换量”实现。
▲滇池度假区实景图
据铭腾机构数据，今年8月，滇池度假区海埂板块的洋房、别墅成交均价为23150元/㎡，价格在昆明豪宅中位列第一梯队。
可见，无论是价格还是成交量，滇池度假区的豪宅产品都节节胜利、所向无敌。
昆明无数富人用真金白银给出了答案，滇池度假区的低密豪宅在昆明位列第一梯队。
而豪宅产品的核心竞争力，说到底又是对城市稀缺资源的占有。
稀缺资源不可再生
绝版区域抢到就会升值
城市的稀贵之地，向来盛产豪宅。
楼市的竞争归根结底是资源的竞争，谁占有稀缺资源，谁就是赢家，交易的价值筹码也会越高。同样的，若论投资之道，只有占据稀缺资源的绝版地段，才具备升值的必然属性。
1.滇池度假区早已“贵”入人心
在昆明，滇池和西山是最重量级的2大自然IP。
自然资源优势得天独厚，滇池边的房子备受购房者青睐。
但唯有实现对繁华的占有和对自然的回归双重享受，才能吸引高净值人群的眼光——比如滇池国家度假区。
从上世纪90年代启动到至今，滇池度假区已开发了近30年历史，洋房、别墅楼盘在板块内扎堆，有着昆明“人居信仰”的标签。
早在2020年12月，滇池度假区海埂路约5亩住宅用地挂牌出让，成交楼面价高达17013元/㎡，刷新昆明住宅楼面价，至今仍是昆明住宅“地王”地块。
▲度假区部分老牌别墅房价
区域内房价一直领跑昆明，如阳光海岸、马可波罗、列侬溪谷、滇池高尔夫等老牌别墅项目最高房价已超70000元/㎡，其新房和二手房价格在昆明都处于拔尖水平。
可以说，滇池度假区“首席富人区”的地位在昆明人心中已经根深蒂固，不论是板块价值还是房价，滇池度假区都称得上是昆明楼市的“绝对天花板”。
滇池度假区实景图
2.“高净值”片区，断供9年，一房难求
开发强度、人口、建筑高度都有严格控制的度假区，早已进入新房稀缺时代。
昆明滇池国家旅游度假区于1992年成立，由海埂片区和大渔片区两个部分组成。开发最早的海埂片区是滇池环湖生态旅游圈核心区。
海埂片区定位为综合型国家旅游度假区，总面积21.8平方公里，总用地面积约2182.48公顷。其中，规划一类居住用地271.55公顷（占城市建设用地的13.04%）；二类居住用地454.20公顷（占城市建设用地21.81%）。
▲滇池度假区实景图
也就是说，海埂片区规划的住宅用地在城市建设用地中占比不足35%。
并且，规划保留原有的一类居住用地，增加少量的度假型公寓和酒店，原则上不允许新开发居住项目，新增加的居住用地以二类居住为主，主要是已审批的城中村改造项目。
因此，自2013年后，度假区海埂片区无新品供应。
在2022年的供地计划中，滇池度假区的供地大头为商服用地，住宅用地只计划完成约257亩类经济适用房、共有产权房用地，无用于商品住宅建设的土地。
城改方面，度假区仅剩渔户村一个尚未改造的自然村，用地面积仅约172亩，且已名花有主。
未来，滇池度假区也处于长期无地可供的状态。
综上，长期断供、无供应、存量少已经是滇池度假区的代名词，它留给购房者上车的机会已经非常有限了。
山海原著抛出“重磅彩蛋”
绝版墅区再续传奇
传奇归来，再墅传奇。
9月26日，昆明楼市炸出一条消息，龙湖将在滇池度假区推出“原著”系全新产品——上宸。这一次，将是昆明富人入驻滇池度假区龙湖原著系豪宅的最后机会。
▲龙湖山海原著丨上宸效果图
1.山海原著丨上宸， 同时坐拥绝版资源和城市繁华
龙湖山海原著丨上宸位于滇池度假区海埂板块，坐拥昆明人最青睐的自然资源——西山、滇池。
在这里，既可以欣赏西山的旖旎秀美，也可观滇池的碧水波光。
项目位于昆明网红商业中心公园1903对面，吃喝玩乐购十分方便。这一点，是昆明90%的低密豪宅难以匹敌的。
▲龙湖山海原著丨上宸汇聚一城繁华
此外，龙湖山海原著丨上宸周边还有爱琴海、南亚风情第壹城等顶流商圈环绕，汇聚一城繁华。
交通方面，项目周边路网发达，滇池路、广福路、前兴路、环湖路、南绕城等与外部连接的主/次干道密集分布在海埂片区，地铁5号线更是贯穿其中。
文娱配套有滇池湖畔高尔夫球会、马术基地、海埂会堂等；教育资源有海贝中英文小学、度假区二小等；医疗资源有同仁医院、省中医院等。
毫不夸张的说，龙湖山海原著丨上宸各方面的配套体系，在昆明豪宅中都是鹤立鸡群的存在。
2.著级龙湖墅， 度假区绝版“藏品”
买别墅，当选龙湖！
地产圈流传着这样一句话，“中国别墅看龙湖，龙湖别墅看原著”。
看完这句话，龙湖的“原著”系墅区名头有多响亮，已无需多言。
背后原因，则是龙湖深厚的造墅功底和良好的口碑：有着近30年造墅史的龙湖，已经在北京、广州等28城打造了49座原著豪宅。
而且，每到一座城市，每打造一座别墅，龙湖的原著作品都能成为这个城市的豪宅标杆。
▲北京·龙湖颐和原著|图源网络
回到昆明！
在滇池度假区，龙湖也在自我超越。据悉，上宸所在的A地块是项目容积率最低的地块，仅1.21，比去年推出的B地块1.3的容积率还低。而且，A地块的上宸还是“滨河豪宅”，地块南北两侧分别为规划河道、清水河，宜居价值更高。
这一点，刚好符合塔尖圈层“临水而居”的共识，也是富人趋之若鹜的选择。
要特别注意的是，上宸用地面积仅约68亩，含8栋洋房、4栋别墅，算下来也就几百套房源，数量十分有限，错过将成为绝版。
上宸叠墅、洋房样板间已经开放，恭迎品鉴！
在时代发展的大潮中，普通事物必定会被刷新、淘汰，但绝版的东西只会蓄势腾飞，价值只增不减。
绝版的地段、绝版的资源、绝版的原著系山海洋房……
这一次，著极上宸墅归来，它将是昆明购房者入驻滇池度假区龙湖原著系的最后机会！
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