就目前的长租公寓服务商来说，要么靠的是大集团输血活下来，要么通过资本市场发型ABS融资来续命，很少听到说哪个长租公寓能够靠自身的现金流活得很好的，反而各种“长租贷款”却频现暴雷事件，说明这个事情不是单靠国家来引导就是一个健康良好的事业，长租公寓尤其自身的特点，我们就国内几家长租公寓的现状来进行分析：长租公寓是否迎来了“最好的时代”。
长租公寓
长租公寓改造让年轻人有安居之所一个长租公寓，如果要做到规模效应，一开始一定是要不断扩大自己的公寓数量。就万科的“万村计划”来说，在深圳多个城中村将大大小小的房源统一收到万科旗下，然后统一装修、统一品牌、统一对外出租——于是“泊寓”跟大家一一亮相。这些装修好的公寓非常精美，公寓内各种电器一应俱全，而且打造出了符合年轻人的生活空间，打造集聚效应，还能够让年轻人走出公寓，扩大交际圈。而且这样的改造过的房子房租也只有2000-3000元每月。这对于刚毕业的大学生来说还是可以接受的，而且这样的房租也给刚来到深圳的年轻人一个落脚的地方。
对于一线城市和其他大型城市来说，未来会有越来越多的年轻人选择在大城市落户定居，刚到一个新的城市，有一个舒适的落脚点会让年轻人安稳地在这里工作生活。所以长租公寓未来的市场前景会非常大，而且是逐年增加的市场。说深圳的长租公寓有600亿的规模，就目前来看可能还有些夸张，但是未来这个市场的规模肯定不止600亿。
城中村
深圳的城中村不再进行城市更新但是最近的消息却着实让深圳的长租公寓又有了新的局面：深圳市规土委发布了一个规划意见稿——深圳市将划定综合整治分区，在特定时间内保留一定比例的城中村，范围内的土地将不会纳入拆除重建的城市更新单元计划等等。这意味着深圳的城中村不会拆除了，一夜暴富之梦破裂了，而这些城中村很多都要被规划为做长租公寓。
现在，城市更新速度放缓，开发商的期望落空，拿地的热情也不会那么高。这时候再加上政府干预整治不仅会改善环境还能增加供应，租金的定价也会变得更合理一些。
深圳是可以造就千万富翁的，所以一旦政府决定不再对城中村进行更新，那些在城中村的村民就不干了——笋岗村村民强烈反对综合整治，要求城市更新。
长租公寓是一个好生意么？有消息称：万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份。” 张纪文是万科集团南方区域首席执行官，他在万科内部极其低调，但业务视角多有创新。万村计划便是万科在深圳的创新业务，他们试图用“城中村综合整治 引进物业管理 城市化商业运营”的模式，对“脏乱差”的城中村进行精细化改造。 这是一个野心勃勃的商业计划，深圳拥有约360平方米公里的城中村建筑群体，几乎占据着20%的土地面积，其中居住着超过1000万的人口，集中居住和集中消费的场景，为物业管理、长租公寓、社区商业提供了充满想象力的商业环境。
但是就目前来看，长租公寓中的蛋壳公寓、魔方公寓、泊寓、冠寓等等各种大中型品牌都没有说能够在现阶段实现盈利的。一方面是因为长租公寓的投入回报周期过长，另一方面是因为这件事投入是真的很大，一旦没有办法实现可持续的发展，就需要股东或者资金不断输血。 项目方从房东手中把房间租下来，一般租一年甚至几年，房租每年按照一定比例上涨，这样房东有了稳定的保障，项目方再把房间统一装修，然后再推向市场。推向市场之前，要花很多钱，而且公寓进入市场后要保证一定的出租率，这样才能保证项目不赔钱。那什么时候回本，就是另外一回事了。
潘石屹
“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”8月19日，SOHO中国董事长潘石屹这段话使得长租公寓在租房涨价潮后，再一次引发公众讨论。
不断发行新的公寓类ABS2017年市场迎来的长租公寓领域四单ABS产品："魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"、"中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划"、"新派公寓权益型房托资产支持专项计划"以及"中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划"是长租公寓企业开展资产证券化的代表性产品。2018年也有几例ABS成功发行，这些发行的利率大多在5%上下，资金成本没有很高，通过这种资产支持计划来为公寓续命，问题的关键在于：这钱能赚回来么？事情虽好，但是若是不能持续健康地发展下去，这种模式迟早要黄。
我自己的观点是：长租公寓是一件利国利民的好事情，却未见是一个好生意，但是还得有人去啃这个硬骨头。如果通过市场化的行为都不能很好地做好长租公寓，那我觉得未来的长租公寓要很大程度上要政府来参与。无论是降低土地成本，还是减少税费，还是降低资金成本，抑或是提供补贴，这种关系到年轻人安居的事情，需要政府的大力支持和参与。而市场则是在这个基础上提供更加多样化的选择方案，提供更加舒适、更有特色的公寓类型。
对于国内的长租公寓，你是怎么看的呢？欢迎转发评论。
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