昨晚，“火线哥”（DChuoxian）与一帮在深圳地产有10年 从业经历的小伙伴小聚，酒过三巡后，历数当年在深圳楼市中的N次错过。
对于当下市场的机会，一席人逐渐形成两派意见：
一方认为以东进战略为代表的罗湖有机会，一派坚持以粤港澳大湾区为代表的南山，才是深圳楼市的未来。
东风PK西风，谁是深圳楼市的投资样板？
这种观点的碰撞，也是市场一种投资风向的选择。典型如万科云城与深南道68号两大产品的深度对决。
按照万科近日发布的地产3.0时代六大投资定律：优质地段、资源、产品、回报、品牌和未来，六条兼具的才真正称得上是“投资样板”。
对于手无寸铁的“小白”而言，用好这六大投资定律，也能准确找到投资样板。
接下来，“火线哥”（DChuoxian）将要仔细梳理一下深圳地产1.0-3.0的变迁，按照六大投资定律，寻找“小白”所需的投资样板。
深圳地产的3.0
2000年到2004年之间，深圳楼市可以说是波澜不惊，每年价格5%的增长非常健康。深圳城市核心区域有大把五六千的好房子。
2005年-2006年，深圳的楼价大体在6000-9000元/平方米的水平。
就全国而言，GMV(商品交易总额)从2001年的5429万亿元，缓步增长到2006年的24771万亿，一手成交占据市场的绝对主力。
可以说，这六年是深圳楼市的启蒙阶段。
2.0时代：2007-2016年
这个跨度长达十年的2.0时代，是深圳楼市起伏最大的一个时代。
2007和2008年，是是房价波动较大的年份，2007年1月均价首次破万，达到
10670元/平方米，2007年8月达到峰值，为18976元/平方米。2007年10月，遭遇严厉调控后，多头缴械，开始大幅回落。
2014年“930”和2015年“330”的到来，之后的故事大家都津津乐道，许多令人咂舌的个案记忆犹新，“火线哥”（DChuoxian）就不再唠叨了。
上图标识的数据可以从侧面反映了当时情形：2016年全国房地产市场的GMV达到16.3万亿，近乎于印度、法国去年全年的GDP。
3.0时代：2017年之后
闭着眼睛买房、一夜暴富的日子一去不复返。
经历史上最严厉的调控，深圳房价已经出现环比“七连跌”，这个时候，其实也给了刚需买房、理性投资，带来了比较好的机会。
当然，这既是考验投资眼光的时候，也是一个阶层完成逆袭的机会。
“火线哥”（DChuoxian）的建议是：
1、量入为出，低杆杠入市
2、切忌短线投资，做好3-5年的中长期作战准备
3、回到城市中心
4、重视现金流，挖掘高成长
云城PK深南道在分析了什么是地产3.0时代之后，就可以回答本文开头提出的问题：东风PK西风，谁是投资样板？
有意思的是，同是万科旗下的万科云城和深南道68号，一个位于南山，一个位于罗湖，两个楼盘争相要成为3.0时代的投资样板。
在地产3.0时代，万科给出了六大投资定律：
1.优质地段（关键词：三大城市群、深圳、原特区内）
先看看时下全国格局。
现在已经进入城市群抱团作战的时代，以京津翼、江浙沪、粤港澳三大经济群领衔。
而作为优质资产的法则，城市群成为投资标的，投资者更青睐城市群中的核心城市，比如作为粤港澳大湾区发展引擎的深圳，就受到全国投资者的追捧。
据不完全统计，目前深圳投资类产品成交客户当中，起码20%以上来自外地。
当然，投资样板的法则中，除了选择地段城市外，地段区域也是非常重要的。
核心地段物业价值代表着两个方面的投资保障，一方面核心地段所带来的复合型资源配套，是资产保值的基础；另一方面核心城市更拥有一般城市其他区域尚不具备的规划前景，是资产增值的有力保障。
深南道68号所在的区域，是深南东至上海宾馆最为繁华的十里。
这里汇聚了蔡屋围金融中心、“中国电子第一街”华强北、全市最繁华的高端商业MALL群。
万科云城地处深圳六大总部基地之一——留仙洞总部基地，未来将打造战略性新兴产业高地。
整个片区的商业配套规划体量有42万平方米，相当于2个万象城、3个海岸城。
相对于其他区域，留仙洞地处南山，毗邻前海，对接科技园，是一个新兴总部基地，尚属投资处女地，其中的产业地产机遇更具有爆发力。
两个楼盘都处于核心城市的优质地段，一个已成熟，一个有前景。至于选哪个，就看你是想买现在，还是买未来。
2. 优质资源（关键词：高质高量的配套）
在地产3.0时代，投资物业所在区域资源配套越高越密集，资产的保值增值性就越强。
换句话说，你的朋友圈全是5000个高素质的小伙伴，你的“含金量”自然就上去了，大家会哭着喊着要“粉”你。
上图描绘了万科云城的“朋友圈”，放眼过去全是“高科技大神”：大疆、乐普、特建发、传音、天珑，等等，小伙伴是不是有特别想“粉”万科云城的欲望？
至于深南道68号的小伙伴，这么说吧：走在路上，随便拽十个，就有五个半是世界500强。
想体验“高科技大神”的神秘与激情，就投万科云城；想傍高大上的“世界500强”，就去深南道68号。
3.优质产品（关键词：小面积低总价）
万科在调研中发现，一是整体调研的成交客户基本青睐80平米以下的面积，40-60平米、60-80平米之间是最好的投资选择；二是低总价物业有很多投资客入手。
这是因为：变市之下，小面积、低总价的物业是评判投资样板的重要标准。
对于留仙洞总部基地而言，规划有224万平方米的写字楼，企业白领和高管对居住面积有一定需求，所以四房在这里，需求还是很旺盛的。
万科云城的50-135平方米公寓，小户型可投资、大户型可居家，进退两可。
深南道68号主打中小户型，门槛低，流动性强。
另外，万科云城20-80平方米的临街商铺要在5月28日面世了。
其中的两大价值点，值得投资者关注：
1.总部经济叠加大沙河创新走廊的创新产业，高产值辐射下，夯实新兴商圈的产业基础；
2.西丽高铁站、留仙洞和茶光地铁站，带来的海量消费人流，再加上总部基地和大学城的驻扎消费人群，给万科云城商铺的消费提供了强大的消费基础。
4.优质品牌（关键词：房屋质量 物业服务）
通俗些理解就是一个品牌开发商的责任和担当，这才是值得我们投资者去追捧。
至于万科的品牌和物管，自然无需赘述。
5.优质回报（关键词：高净值人群 高规格开发）
整个大沙河创新走廊，是中国第二大上市企业集中地，囊括了深圳市三分之二的高端人才、40%的高新技术企业、60%的工程技术中心，是技术、知识、产业三合一创新高地。
到2020年，大沙河创新走廊区域内将实现战略性新兴产业产值1万亿元，实现区域内GDP4000亿元。
未来，这里将成为深圳新的经济增长级，而片区内公寓的价值可见一斑。
此外，这里是原特区内仅有的最大一块净地，相对于其他区域的旧改边拆边建，万科云城所在区域的高规格开发，后期的优质回报自然可以高看一眼。
深南道68号走的是高租金路线，业主可以自由选择“恺信亚洲”作为物业的资产管理公司。
6.优质未来（关键词：政策导向 经济增长）
谈及未来，南山是赋予了历史使命的。
深圳未来创新发展的很大资源将布局在南山，并成为深圳的四个中心：经济中心、科技创新中心、文化中心、国际合作中心。
而留仙洞总部基地，越来越成为高收入白领人群的聚集地，随着产业和高素质人口的推进，将围绕着留仙洞总部基地把整个南山北地区打造成国际科技创新中心，未来将成为深圳新的经济增长极。
基于上述观点，万科云城的未来前景就清晰了：留仙洞总部基地将逆袭，片区将发生翻天覆地的变化，未来溢价可期。
至于深南道68号，未来看点有二，一个是深圳东进战略，一个是大量旧改引发的片区蝶变。
尽管说了这么多，“火线哥”（DChuoxian）相信，N年后，还会有人再次历数曾经的“错过”......历史总是如此惊人的相似。
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