2020年，环郑楼市的主题是“跌”。
远郊盘纷纷放下身段，用尽各种方法求关注，郑州东南西北各个方向都曾出现过一两个打破片区底价的楼盘，以5字头、6字头的惊人价格，带大家来一场“穿越”。
航空港区也不例外，2020年以前，以北港为例，在售项目基本都在1万 ，有楼盘甚至卖到了1.2万。如今去化压力下各家纷纷祭出8字头、9字头的优惠。
南港更是被5字头的搅局者弄得很头疼，个别楼盘的优惠价对照当初的楼面价，真的是降到“底”了。
而到了今年，主城区回暖，管南、金水北等地纷纷涨价，连环郑的南龙湖也调价了，港区却依然很淡定，于是说到港区不乏冷嘲热讽的声音。
今天我们整体盘下航空港区在售项目和发展情况，来看看航空港区究竟值不值得买？
60多万人共同生活的地方
5月15日，郑州市统计局公布第七次全国人口普查结果。其中航空港区常住人口62.1万。
在人口构成中，航空港区15—59岁劳动力人口比例很高，而0-14岁被抚养人口，60岁及以上的被赡养人口相对较低，特别是0—14岁的人口，为各区最低。
航空港区的人口构成大致是，富士康产业工人、原住居民、来往差旅人士、建设者等，这也就解释了为什么劳动力人口比重如此之高。
从热力图也可以看出，人主要聚集在富士康周边、机场、安置房，以及少量的交房小区。
我们再来看一下这些年来各类基础配套等建设情况：
港区北站开通后郑州来往港区更方便了，对港区特别是北港来说是一大利好，当时就有北港楼盘自感前途一片光明，酝酿涨价，想收割一波东区客户，可惜收效甚微。
公共交通方面，城郊线已开通，但据每次坐车观察，乘客大多是往返机场以及南龙湖的居民。
说实话城郊线作为港区到郑州通勤来说有些鸡肋，毕竟距离太远，行车间隔时间长，每天末班车收车早。
城郊线列车时刻表
不过今年机场站至高铁南站之间的线路即将开通，未来客流会进一步增大，行车间隔时间和运营时间都可能因此有所改善。
还有郑许市域铁路，郑州境内是地铁17号线，主要经过航空港区，明年即将开通。
地铁17号线站点走向
港区诸多与主城连接的公共交通只是为了方便大家通往机场，比如机场大巴，郑州站、郑州东站到机场的城际铁路等。
商业配套相对匮乏，南港更是一片荒漠，北港虽然不丰富但已经可以满足基本所需。
沃金商业广场是港区首个开业的商业中心；锦荣悦汇城对港区商业来说是一次升级，入驻的有肯德基、屈臣氏、奥斯卡影城等品牌，在港区人气很旺。
北港较为高端的商业项目为新建的锦荣广场，招商已经进行了一大部分。引入世纪华联超市、黄金时代健身房等知名品牌，海底捞港区第二店。
教育配套方面，航空港区大部分优质学校，集中分布在新建楼盘周边的居住集中区，北港学校多些，南港近两年入驻学校也逐渐增多。
医疗配套方面，港区目前有南港的郑州市第一人民医院港区医院，北港的河南省省立医院、河南省儿童医院。
河南省省立医院
还有一些省级政务服务搬到了港区，河南省社会保障局、河南省人才交流服务中心、河南省人事考试中心、河南省公共就业服务中心等十余家省级机构将搬迁进驻航空港区中国中原人力资源服务产业园。
中原人力资源服务产业园
买南港还是北港？
港区很大，415平方公里的规划面积，展现的是一副宏伟蓝图。
可以机场为界，简单分为南港和北港。
北港定位城市综合性服务区，以住宅用地为主；南港定位高端制造业集聚区，南港主要为高端制造业集聚区，双鹤湖CBD，产业，商务，住宅用地配比约2:1:1。
南港和北港，区位不同，定位不同，发展节奏不同，对应的置业人群自然也有很大差异。
北港
北港在整个港区，发展最快，配套相对完善，居住氛围最浓，距离郑州也更近，房价基本在9500—12000元/㎡。
进驻的房企有豫发、正弘、永威、正商、中建、和昌、融创等，有一批项目已经交房。
正弘中央公园
地址：雍州路与太湖路交汇处西北角
参考价：高层成交均价9500元/㎡左右，洋房价格在11000元/㎡左右，毛坯交付
当前2号地尾盘在售，13号地为主要在售房源。
13号地占地82亩，规划6栋小高，8栋洋房和一所幼儿园，容积率1.99。13号地的位置相较于前几期稍偏，距离湖和公园，以及城郊线地铁站都较远，但临近南水北调运河。
正弘中央公园在港区卖了7、8年，销冠项目，在港区也有一定的信赖度。
周边有太湖路小学、华夏中学、港区实验小学、港区第七小学等，周边商业配套还不是很成熟，有部分交付小区的底商满足日常需求。
中建森林上郡
地址：护航路与长安路交汇处。
参考价：高层均价9500元/㎡，洋房1.6万/㎡，双拼只有两个户型226平方米和282平方米，均价2.8万/㎡。
目前在销售的中建森林上郡的四期，总共占地面积约139亩，容积率只有1.67，规划70套双拼别墅、3栋洋房、14栋小高层以及1个幼儿园。
项目位置不错，港区发展的桥头位置，最近的地铁站是城郊线-康平湖站，大约1.2km；医院有河南省省立医院、郑州航空港郑港医院等。位置稀缺，产品在港区也很稀缺。
兴港永威南樾
地址：凌空街与归航路交会处
参考价：成交均价9900-11500元/㎡
永威南樾的四期，有了港区大地主兴港的加入，改名兴港永威南樾。
目前在售的四期位于一期的东侧，占地面积约58亩，容积率2.7，地块不是很方正，西南角规划有一所学校，西北角规划的是商业；社区内共规划有10栋11-26层高层及小高层，规划总户数986户。
距离项目最近的地铁为城郊线兰河公园站，约1公里左右，地铁11号线还在规划中；周边学校有省实验幼儿园，航空港区实验小学，桥航路小学等。
星联柒号院
地址：洞庭湖路与凌飞街南50米路西
参考价：9500-10000元/㎡
项目位置属于北港核心，各类配套相对较全，距离地铁2号线兰河公园只有200多米，周边省实验幼儿园、省实验小学、英迪国际学校、郑州市122中学都在500米内，稍远还有郑州一中高中部。
项目占地面积约44亩，容积率为2.59，规划有10栋13层的纯板式小高层，全部为1梯1户设计，户型面积有117-127-130㎡的三室，137-142㎡四室，最小户型就是117平的三室两厅两卫，更偏向改善。
中绘集云筑
地址：华夏大道与领航路交汇处
参考价：10000-11000元/㎡
提到这个项目，很多人可能会想到2019年冬天航空港区的那场精彩土拍：2019年12月26日，郑港出〔2019〕114、115和116号地块网拍，经过激烈竞争，最终郑州清华园斥资15亿、以最高70%以上的溢价挺进航空港，一举拿下港区新地王。
这个项目将做玻璃幕，同时搭配金色的太空铝板，山墙采用通体石材，看效果图，是冲着打造北港标杆去的。
位置是北港门户，称得上“港区离主城最近的项目”。
但是鉴于当下港区市场，这样的高投入项目，在一个价格1.2万顶天的片区，注定是一场豪赌。
中建·滨水苑
地址：桥航路与凌空街交会处
参考价：11000—12000元/㎡，精装交付
央企中建在港区的又一项目，临近南水北调运河，与领事馆隔河相望，与中建指标雷同的正商，排布了高低配的方案，但中建做了纯高层的社区，这样舒适性和社区的整体观感要比正商强很多。
产品上亮点有90平左右三房1.5卫设计，山水比德的景观设计等。
融创空港宸院
地址：鄱阳湖路长安路西
参考价：洋房标准层：9700-9800元/㎡首层：11000元/㎡
融创空港宸院目前主要在售三期，占地面积约130亩，建筑面积约26万方，容积率1.99，社区内共规划有23栋8-9层洋房产品，纯洋房社区，一梯两户设计，配套有1所幼儿园，产品设计有89平三室两厅一卫、115平三室两厅两卫以及138平四室两厅两卫。
一梯两户的纯洋房社区，以不到1万的价格买入，还是十分划算的，
南侧为在建的河南省职工文体中心，预计今年就能交付使用，南侧巡航路还在建设中。地铁11号线与17号线的换乘站寺东路孙站也在附近。
南港
南港生态环境不错，有园博园、双鹤湖公园等大面积公园绿地。
受够了市内天天堵车，走在这里双向八车道的宽阔道路上，飞一般的舒畅。这里的道路、地下管廊等建设，一看就是花了不少精力。
整体来看，相较基于被富士康发展带动的港北，港南的产业定位由于未来入驻双鹤湖的产业，入住人员将以高端人才为主，这也是很多人更看好南港的原因。
价格方面，距离主城区更远，万元以上的不多，双鹤湖片区相对较高。
2018年双鹤湖片区土拍火爆，各大开发商参与竞拍，7个地块皆熔断，楼面价都在4600多元/平以上，按照2500元/平的建安成本，1900元/平的配套成本，以及2000元/平的利润来算，房价预估在万元左右。
要知道同一时期的北港土拍，楼面价也不过5000元/㎡。
2019年下半年，等到双鹤湖片区项目入市，港区市场已经不那么热了，随后的疫情更是直接降至“冰点”。
永威双鹤湖畔
地址：华夏大道与望湖路交叉口东北角
参考价：均价8500元/㎡
永威代建的首个项目，标志着永威也开启了轻资产代建发展新模式。
项目占地288亩，其中住宅用地197亩、商业用地约91亩，总建筑面积约41万㎡，整体规划13栋纯粹的18层小高层。产品包含建筑面积约90㎡三室两厅一卫，建筑面积约115㎡和建筑面积约125㎡的三室两厅两卫和建筑面积约140㎡四室两厅两卫。
永威望湖郡
地址：华夏大道与望湖路交叉口东北角
参考价：高层10500元/㎡，精装交付
永威望湖郡，是永威置业在航空港区的 院墅作品，约1.49的低容积率，包含叠墅、洋房、高层等多种业态。户型为高层87-120-142㎡，洋房131-144-163㎡。
项目临近双鹤湖公园，环境好，配套相对匮乏；周边最近的地铁站是17号线双鹤湖公园站。
建业云境
地址：志洋路与电子科技二街交汇处
参考价：均价9200元/㎡，毛坯交付
地块位于双鹤湖北侧，项目总占地约58亩，容积率2.49，纯高层社区，共规划10栋20-25F的住宅，面积段为95-138㎡。项目体量不大，只有一期。
建业云境在项目做了实体样板间，最近可能会有开放活动。毛坯的样板间内展示了许多工艺细节在，这一点值得称赞，让客户对品质更放心一些。
招商公园与湖
地址：公园北二路以南、规划电子科技二街以西。
参考价：小高层均价 8900 元/㎡
项目位置与建业云境一路之隔，今年4月份已交房。2018年那场土拍之后，招商是第一个开盘试水的，当时市场接受度不算很高。
港区房价什么时候能涨起来？
港区的规划很好，港区的地位很高：国家级航空经济先行区，正厅级单位，一主一城发展模式，一个拥有航空、高铁、地铁、城铁、普铁、高速公路与快速路等多种交通方式的立体综合交通枢纽。
关于这个片区能说的很多，但是说到房价，质疑声就来了，既然这么好，这些优势为啥没体现在房价上呢。
港区的房价涨不起来的一大原因就是产业和人口导入没有想象的快，处于供过于求的状态。一直以来，地市投资客是港区重要的客户，近两年明显动力不足。
而与其他主承接城外溢的远郊地区不同，港区与郑州之间有着几十公里的断裂带。做郑州睡城，不仅不可行，也不是港区的志愿，发展产业才是根本。
目前主打产业是物流，郑州机场客货运量也节节攀升。
其他产业航空、生物制药、高端制造、半导体、面板、物联网、人工智能，基本都已有签约企业落地。如华瑞光电、郑州合晶等。
文旅、会展、商旅服务等，目前还需要等郑州南站建成和会展中心建成。
新会展中心效果图
说实话，航空港区的招商表现已经很不错了，今年一批中建项目也在热火朝天的建设中。
但规划好做，楼好建，产业难寻。临空经济发展第一国内一批城市都是一大重要课题，政府主动作为，加大支持力度，统筹主城与航空城，实现协同发展很重要。
港区前途是光明的，是郑州未来参与城市战争的一大筹码，但需要给这片土地一些时间。
我国的临空经济本就起步较晚，郑州已经走在大部分城市前列了，不要奢求一嘴吃个胖子。
不看更远的未来，单看在建的高铁南站，再加上新会展中心、双鹤湖CBD，这配置不就是另一个东区CBD吗？
还有郑许市域铁路，郑汴许一体化发展，处于核心位置的港区未来会成为都市圈新中心之一吗？
而随着科教文卫配套、领事馆建设……更多利好落地后，能否汇聚更多人气呢？
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