小店经济可真香啊！
9月20日，在LINK2020智慧生态经营大会上，移卡联合艾瑞咨询共同发布《小店经济活力报告》。艾瑞对18-50岁的核心从业人群进行调研，结果显示，目前37%的民众已经开了小店，对于未开小店的人群中，有71%的民众未来有开小店的打算。数据显示，咖啡厅、奶茶店、甜品店、面包店、花店、书店最受人群青睐。
人人都有开店梦，但想要实现梦想，买或租到一间合适的商铺是重要的第一步。在解决“租金”这一大问题前，还有一座叫做“转让费”的大山等着你逾越。
此前，我们也讲过许多关于店铺转让的注意事项，更多的是关注“转让合同”与“转让流程”，帮助大家在交易过程中避坑，而今天，我们着眼于店铺博弈的核心“转让费”，聊一聊“转让费”该如何计算。
百度百科对于转让费的定义是这样的：
转让费指的是租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。
合理的转让费一般包含有形资产和无形资产。
商铺的有形资产指的是店铺的装修、厨房设备、桌椅板凳、空调冰柜收银系统、产品技术、剩余原材料等，这些都是店铺原始遗留的硬件设备，我们通常所说的转让费就是上述的这些内容，但在实际转让中，转让费往往远高于这些，包含了许多“无形资产”。
转让人一般都会将客流量、租金优势、合同期长等作为谈判的附加砝码，抬高转让费用，有且不限于以下这几类：
- 原店面的口碑和客源：如果接手转让商铺后，做的项目和原先的差不多，那就能够承接原店的部分口碑与客源；
- 剩余的租赁期限：在房东同意的情况下，原店签约合同中未使用的租赁期限，能够顺势转移；
- 商铺的有限续租权：许多优越位置的店铺的转让费一般都很高，价值点即在于店铺到期后的优先续租权利；
- 对现有权益的继承权：目前的租金水平、交租方式、水电费用等。
转让费并没有一个完全系统化、流程化的核定方式，完全是转让方的个人行为，转让费的多少都必须遵循转让方的个人意愿来定。作为承租方，我们无法干涉转让费的敲定，但是我们可以从多个方面评判转让费用是否合理，以此进行谈判。
转让费值不值？这里有几个评估标准：
店铺硬件设备价值几何？
通过对店铺的实地考察，我们能够大概了解现有店铺设备的数量，以此推算初始采购价格。而从目前的商铺装修情况，我们也能够初步估算商铺的装修资金。由此，可以对于商铺内有形资产的价值与市场价格做到心中有数。
如果这部分资产的价值，在转让方要求的转让费中，占比还不到一半，那么这笔转让费显然是偏高的。
店铺地段保值吗？
地段是商铺的灵魂，决定着商铺生意的收益情况，敲定转让费的金额的过程，也是在衡量商业空间的价值，同样，今后如果需要再转让，地段也是影响下一个承租人是否愿意接手的重要因素。
这里要求承租方对于商铺所在的商圈未来发展进行一个预估，看未来发展趋势是上升还是衰退，这影响着转让费保值的空间有多大。如果是繁华商圈，那么整体发展趋势总体还是向上发展的，未来转让难度也会比较低，转让费的保值空间就会大一些；如果是老商圈或衰退阶段的商圈，保值性就没有那么稳定。
58妹倾情提醒，这四类商圈的保值性不高，转让风险比较大，不建议接手。如果一定要承租，则可以在洽谈转让费的时候，争取更大的议价空间：
- 学校老校区：学校是热门商铺选址地，不过在学校争相新建小区的情况下，许多老校区的功能性正在弱化，这些地方的保值性会比较差；
- 规划中的地铁或道路沿线：地铁建成后对地铁口附近的商家来说是好事情，但是在修建过程中会有一大批店铺会跟着遭殃，会面临修路、围墙等尴尬局面，生意情况必定惨淡。
- 区域功能弱化的老商圈：黄金发展期过去后，老商圈会面临慢慢过气的场面，高租金、低客流成为压垮店铺经营者的巨石；
综合衡量租期与租金
- 面临拆迁的城中村：城市更新的热议话题，拆迁更是备受关注。在谁也不确定什么时候会拆迁的情况下，转让风险会很高。
转让费和商铺的租期也有比较高的关联度。许多地方对于转让费的评定，默认是差不多等于一两年的商铺房租，最好地段的转让费也不能超过三年房租。
同时，剩余租期也是衡量转让费合理性的一个关键。如果商铺租期仅剩一年，那么商铺经营的不稳定性也比较大，转让费过高显然是不合理的。
最后，对于转让费的定价，58妹提供一个可量化的计算公式：
转让费=（接手时的转让费 装修、硬件投入费用 经营/地段等升值情况）×折旧率
折旧率可按实际经营情况进行递减，以餐饮行业为例，以半年为基准，递减10%到20%不等，具体需要看店面整体的折损情况而异。
以上，为大家评定转让费提供了一个可参考的依据。不过，转让费的高低最终还是取决于店主个人意愿，以及你的谈判技巧，当然，真诚最重要。
愿大家的“开店梦”早日实现。
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